「借名買房」有這些風險，你怕嗎？

限購之後，購房資格成了緊缺資源。一些沒有購房資格卻手握現金、急於買房的朋友，開始動起了「借名買房」的心思。但是，現在的房價，一套房子動輒幾十上百萬，這樣的操作真的靠譜嗎？

無論是從法律規定來看，還是從法律實踐來看，「借名買房」都是一種風險極高的購房方式。

【什麼是「借名買房」？】

「借名買房」，也有人稱為「房產代持」，其本質是，實際出資人以他人名義購房並將房產登記在他人名下；在房產代持協議中，雙方約定房產歸實際出資人所有，名義產權人或房產代持人不享有該房屋所有權。實際出資人不是產權證上的房屋所有權人，而名義產權人或房產代持人並未實際支付購房款。

【「借名買房」有哪些風險？】

《物權法》第六條和第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。

「借名買房」的主要風險來源是，房子登記在名義產權人名下。這會帶來一系列的風險：

風險一：名義產權人可能處置（抵押貸款或出售等）該房屋。

名義產權人是形式上的房屋所有權人，其可能處置房屋，包括抵押、出售。在二手房交易過程中，無論是房管局、公證處、稅務部門、貸款銀行、中介都是通過房產證來確定房產歸屬的。通俗點說，老李要賣房或者抵押貸款，只要房產證上是他的名字，沒有人會去懷疑他是不是真實的房主。這就是物權登記的公示效力。

風險二：名義產權人個人債務，可能導致房產被法院查封、拍賣。

房產在名義產權人名下，若其在外負有個人債務，無論是購房前還是購房後形成的債務，一旦其出現違約，債權人起訴至法院，其名下的財產（包括為朋友代持的房產）都有可能被法院查封、拍賣。極端情況下，可能出現名義產權人與他人虛構債務，惡意執行其所代持的房產。舉個例子，如果對外負債400萬，房子價值100萬，實際出資人支付了購房款100萬。那麼房子拍賣100萬，按債權比例，實際出資人可能追回20萬。當然這是在證據齊全、保全及時、無其他優先受償的債權等條件同時滿足的前提下的樂觀估計，如果整個操作過程中稍有紕漏，能拿回來的可能比20萬更少。

風險三：如果名義產權人遭遇意外，風險不可估量。

如果名義產權人遭遇意外，成為限制行為能力人或無行為能力人（如植物人等），其根本沒有行為能力去做出將房產歸還給實際出資人的意思表示，歸還房屋自然遙遙無期。

如果名義產權人意外死亡，則其名下的房產會變為遺產，需要將房產通過繼承的方式過戶到其繼承人名下後，再由繼承人將房產歸還給實際出資人。進入繼承程序，會面臨很大的不可預測性。

房產繼承的流程相對複雜，既要面對轉繼承、代位繼承的複雜境地，又要祈求繼承人中沒有未成年人或行為能力不受限的老年人，還要面臨所有繼承人中有人可能不配合的風險。

關於幾個概念，為了方便理解，下面直接舉例說明：

——轉繼承：張三的父母在張三去世之後也去世，則張三的法定繼承人不僅包括張三的愛人和孩子，還包括張三的兄弟姊妹。遺產繼承時，張三的兄弟姐妹有資格繼承張三的遺產。

——代位繼承：李四的子女李五在李四去世之前去世，則李五的子女李六可以代表李五繼承李四的遺產。遺產繼承時，李四的孫子女李六有資格繼承張三的遺產。

——繼承人中有未成年人或限制行為能力的老年人，則在繼承中此類繼承人不能做出放棄繼承的意思表示，即他們必須繼承房產。繼承之後，他們也不能做出房產歸還給實際出資人的意思表示。

——其他繼承人是否還願意繼續履行「借名買房」的約定不可控制。

——稅費高。即便所有繼承人都願意把房產過戶（出售）給實際出資人，這個稅費也是非常的高，遺產繼承取得的房產轉讓需要繳納百分之二十的個人所得稅。你沒看錯，就是20%。除此之外，還可能有契稅、增值稅等稅費。

【有對策嗎？】

完全規避以上風險的方式，暫時沒有。至於辦理抵押登記、簽訂買賣合同等，只是能夠降低一定的風險。至於意外，誰都沒法預料。

針對「借名買房」，法院的判決分為兩種情況，一種是在證據充分、事實清楚的情況下，判決房產歸實際出資人所有；一種是在沒有充分證據的情況下，判決房產歸名義產權人所有，實際出資人的出資被認定為對名義產權人的借款。但無論是哪種結果，都需要付出大量的成本和精力。

總之，「借名買房」風險極高，如果您是非專業人士，建議慎重採用這種方式。如果非要「借名買房」，請在律師等專業人士指導下進行。

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