告別粗放式發展，城市有機更新成主流趨勢
日前，深圳寶安區城市更新局發布《2017年深圳市寶安區城市更新單元第一批計劃》（草案），共有兩個城市更新項目立項。其中，大洋工業統籌片區啟動區城市更新單元的面積為18.76萬平方米，申報主體為中糧地產控股的深圳市寶安福安實業有限公司。
這只是全國城市更新的一個縮影。伴隨著大中城市過去30年的高速發展，我國迎來了以存量煥新、內涵增值為發展訴求的城市更新新階段。在一線城市核心區供地日趨緊張的情況下，城市更新成為一個巨大的市場。天鴻置業董事長柴志坤就此表示，城市更新是一個朝陽產業，對正在尋求轉型的房地產企業而言，該領域大有可為。
除了巨大的市場空間，城市更新也存在著較高的門檻。億翰智庫的相關研究分析認為，城市更新有一定操作難度，項目可能會長期陷入「拆不動、賠不起、玩不轉」的困境中。同時，城市更新也正在告別粗放式發展的階段，無論是地方政府還是國家層面，都越來越重視城市的「有機更新」，強調人與城市、自然的和諧共處。這對房企而言，都將成為新的挑戰。
城市更新的大市場與高門檻
隨著城鎮化不斷推進和房地產市場快速發展，國內房地產正從新建、開發、交易為主的市場，逐步轉向以存量房交易為主的時代。與此同時，城市核心區尤其是一線城市的核心區新增土地已處於極為稀缺的狀態，城市未來的發展需建立在對現有建築的升級改造更新之上，城市更新成為城市發展新的增長點。
中國建設報不完全統計後發現，目前，萬科、恆大、保利、綠地、融創中國、佳兆業、朗詩、仁恆、濱江以及華僑城等房企已相繼加入到城市更新領域，甚至一些企業已將城市更新作為今後的核心業務之一。
融創中國執行總裁商羽表示，目前中國城市化率不到60%，大型城市的城市密度雖然只有日本東京的一半，但在一些城市可建設的規模已基本達到天花板，「我們做了統計，未來整個城市更新、老舊改造的數量達到5億平方米左右，這是一個巨大的市場。」
僅就上海而言，中信建投在研究報告中預計，上海市中心城區成片工業待轉型更新建面容量可達9000萬平方米、舊式里弄和簡屋更新建設容量逾3600萬平方米、城中村更新容量超過2300萬平方米。
2017年7月發布的《上海市住房發展「十三五」規劃》也明確提出，按照「留、改、拆並舉，以保留保護為主」的原則，用城市更新理念推進舊區改造，中心城區完成二級舊里為主的房屋改造240萬平方米，實施約5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。積極推進「城中村」改造和農村低收入戶危舊房改造。
除了巨大的市場空間，城市更新也存在著較高的門檻。例如：城市更新雖給企業提供了增加投資的路徑，但真正使項目落地還需要花費巨大的精力。除了後期開發運營，房企前期拆遷的難度也多有提升。深圳發布的《關於加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》（以下簡稱《暫行措施》）規定，所有的舊住宅區改造都需經過業主100%的同意。毫無疑問，此前95%的比例對房企來說尚有較大難度，現在要求徵求所有業主同意，對房企的經驗、資金考驗程度更高。
此外，資金問題也是困擾房企進入城市更新市場的原因之一，城市更新前期投入較大，項目周期較長，期間風險不定，成本難以估量，缺乏資金支持的中小型民營企業進入門檻較高。以上海新天地為例，新天地板塊的改造速度非常緩慢，瑞安房地產開發的豪宅項目也因此不斷拖延入市，導致公司資金周轉緩慢。
另外，城市更新的單個項目規模也有變大的趨勢。上述深圳的《暫行措施》還提出，在「十三五」期間規劃10個重點更新單元作為片區統籌開發，嘗試改變之前小片區域開發的模式。業內分析認為，改造面積的增加將大幅加重企業的資金負擔和運營難度，中小房企在城市更新市場的生存空間將進一步被壓縮。
城市有機更新成未來主流趨勢
隨著時代的發展，城市更新的模式已不再是拆掉重建這麼簡單。日前，國務院在對上海市城市總體規劃的批複中指出，「穩步推進城市有機更新，開展城市修補和生態修復，加強城鄉環境綜合整治和違法違規建設治理，提高城市的承載力、包容度和宜居性。」
「城市有機更新」這個說法已不是第一次出現，2017年年初，深圳市發布的《暫行措施》也指出，推進「城市修補、生態修復」，在城市更新中落實海綿城市建設要求，有序實施城市修補和生態修復，引導城市有機更新。
據了解，「城市有機更新」是一種城市規劃理論，由著名建築學家吳良鏞教授提出，他認為從城市到建築、從整體到局部，如同生物體一樣是有機聯繫和諧共處的，其主張城市建設應按照城市內在的秩序和規律，順應城市的肌理，採用適當的規模、合理的尺度，在可持續發展的基礎上探求城市的更新發展。
2017年9月，住房城鄉建設部政策研究中心和高和資本聯合發布的《2017中國城市更新研究報告》指出，我國已從傳統的物質層面、拆舊建新式的城市更新，發展到反映新時代要求、承載新內容、重視新傳承、滿足新需求、採用新方式的城市有機更新的新階段。與傳統房地產「開發-銷售」方式相比，城市有機更新下的房地產鏈條多為「投資-建設-運營」，金融支持需要適應這個鏈條的每個環節，針對各環節的融資需求特點進行創新，形成適應城市有機更新的融資模式，即投資基金化、建設信貸化和運營證券化。
住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示：「城市有機更新不是原來簡單的推倒、拆除、重建的更新，而是在保持原有的城市機理，甚至保持原有建築外貌不變情況下的城市的有機更新，是變與不變的內在統一。」
地方層面，深圳的《暫行措施》指出，要注重在城市更新中保留歷史記憶、文化脈絡和地域風貌，弘揚傳統優秀建築文化。歷史建築、歷史風貌區、特色風貌區原則上不進行拆除重建城市更新，鼓勵結合城市更新項目對上述片區實施活化、保育。
「我們發現城市更新不同於以前的傳統開發，在硬體建設方面佔比越來越低，對於人文、文化、社會，甚至包括心理的更新和延續佔比會越來越高。」柴志坤表示，傳統開發是從一元到二元的結構，城市更新的特點則是一個多元化系統工程的推進。
高和資本董事長蘇鑫表示，城市更新不僅是對建築物等硬體設施進行改造，也是對各種生態環境、文化環境、產業結構、功能業態、社會心理等軟環境進行延續與更新，它的內涵早已超出了產業、建築、規劃等房地產行業範疇，開始逐漸滲透到金融、投資、科技、創新、人文、環境、經濟、民生等諸多領域。
住房城鄉建設部主管
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