北京這個豪華小區居民要打起來了！2.2萬的房價買房低人一等？
最近，北京某高檔小區的住戶差點打起來了。造成這場紛爭的是政府請客，房地產商買單，商品房業主出錢的保障房項目。
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作者：貓哥
來源：大貓財經（ID：caimao_shuangquan）
一扇鐵門，最近成為了北京某小區「兩邊」居民最鬧心的事情，為此，還差點打了起來，還引發了各方關注。
那就是位於北京市朝陽區東壩的「龍湖·天璞」小區里的商品房與自住房業主的爭端。
1月12日，是該小區交房的日子，本來是個大喜日子。結果雙方卻鬧得不可開交。據現場人士在微博上說，先是自住房業主用石子、玻璃渣等物品投擲商品房業主，而後商品房業主予以反擊；自住房業主事先籌劃，利用繩索、石錘等工具暴力破壞鐵門及周圍柵欄；除破壞公共設施外，自住房業主手持石錘威脅商品房業主「誰來砸誰」。
現場亂作一團。
究竟是什麼仇什麼怨，讓本來是鄰居的人們成了「死敵」呢？這事情的發酵對北京樓市又有什麼影響呢？
就讓貓哥帶大家來了解下。
被「逼成」的「豪宅」
熟悉北京的貓友可能知道，東壩最早是作為「保障房用地」的，現在卻雲集了恆大、龍湖的高端樓盤區域。
事情還得從1992年說起。
1992年，東壩還屬於「城外」，當時北京市政府出的規劃曾提到要在東壩建立大型住宅區的構想，並明確提出保障房要佔大頭。根據當時的規劃，東壩、天通苑、方庄、望京、回龍觀、石景山等是北京市規劃的「十大邊緣居住區」，其中東壩又是最晚開發的。到了2010年，當時朝陽區政府規劃明確表示：「將用兩年時間在東壩開發以保障房為主的200萬平方米的大型居住，建成後將是3個天通苑的規模。」
除了自住房項目，還有限價房、公租房、廉租房、經適房、定向安置房等多種形式，並且還接納大望京等土地一級開發的定向安置居民，也就是「回遷房」，比如金隅悅和園、金隅景和園、金泰麗富嘉、東壩家園、東壩福園等數個保障型住宅社區。
總之，根據之前的規劃，這裡就是各種各樣的保障房地塊，商品房比較少。2006年，首開拿下常青藤地塊，修建了面向「新北京人」的剛需盤，之後幾年，東壩區域出讓土地多為限價商品房等保障性住房項目，土地市場一直不溫不火，僅有的幾幅出讓地塊均以底價或略高於底價成交。
一直到2013年以前，東壩樓市還一直以保障房供應為主。
但事情慢慢起變化的是：
1、北京人口越來越多。1992年北京市常住人口是1102萬，到2013年增長到了2114.8萬；
2、隨著五環路、機場第二高速等交通要道的通車，當年被認為是城外的東壩反而成了交通方便的地區；
3、第四使館區的規劃。北京被定位為國際交往中心，原有的使館區不夠用，東壩地區被納入第四使館區的規劃，對於地區的地位來說無疑是極大提升；
4、企業總部北移，隨著越來越多的跨國企業、互聯網公司將總部搬遷到望京，望京成了北京的新一中心商務區，東壩則成瞭望京的「東花園」，剛需族置業的考慮地區；
5、北京從2013年到2016年大幅減少了供地指標，土地稀缺，價格水漲船高。
所以，2013年起，首開常青藤均價約在2.5萬元/平方米左右，奧林匹克花園2013年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右。2013年11月4日，保利首開聯合體以21億元的代價拿下東壩南1105-660、661、665、666號地塊，刨除自住型商品房部分面積，該地塊樓麵價高達到3.7萬/平方米。2013年11月21日，恆大以51.35億元拿下東壩南區1105-654、656、658號地塊收入囊中，除去限價房和自住房部分，摺合樓面地價地價已經超過了5萬元／平方米，當時業界就估計項目建成後，房價起碼要買到8-10萬。
這意味著當時該地區的房價要翻番。
一語成讖的是，東壩地區果然逐漸「高端化」了。2015年8月，東壩利錦府二期項目開盤時，已經到了6萬元/平方米。
2015年初首開龍湖聯合體以11.25億元拿下東壩南區1106-692、634、693地塊，溢價率達42%。根據國土局的公開資料顯示，該項目建設用地面積為4.65萬平方米，規劃建築面積為6.83萬平方米，其中基礎教育用地面積佔1.94萬平方米，需配建2.15萬平米自住房，扣除限價房後，可建純商品住宅的建築面積在2.74至2.9萬平方米左右，摺合樓麵價3.5萬元/平方米。
到9月11日，將項目案名公開為首開龍湖·天璞，也就是鬧出爭端的這一小區。開發商把這一小區的商品房定位為精裝平墅，整體容積率為2.2，分別有130平米和170平米兩個戶型。
曾經的保障房地區，變身成高端樓盤雲集的「第四使館區」概念地塊，究其原因，除了上述所言的5點，還有一個重要原因。
那就是根據拿地規則，開發商需要配套建設自住房、教育設施等，進一步提高了開發成本。
事情還得追溯到2013年，面對當時越來越高的房價，北京市政府發布「京7條」，其中核心意思是：
1、大力建設自住型商品房；
2、優先安排在交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域；
3、自住型商品住房用地，可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地產開發企業通過「限房價、競地價」等出讓方式公開競得。市國土、規劃部門在編製下一年度的土地供應計劃時，應明確一定規模的自住型商品住房用地，具體分解到各區縣；
4、2013年底前全市要完成不低於2萬套自住型商品住房供地，今後還要根據市場需求情況進一步加大供地規模
5、自住型商品房原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右。
翻譯成大白話就是：
政府決心要大量修建自住型商品房，但是又不願意從財政出錢，於是就讓開發商在拿地時，必須配建自住房，以市麵價格低30%銷售給保障人群。
這就成了後來房地產開發中的「商品房地塊原地配建保障房」，政府將「建設一定比例的保障房」作為土地出讓的條件之一，由獲取土地的開發商承擔保障房開發建設任務。作為對價，政府「相應降低部分土地出讓金」。
有研究機構表示，政府這一做法已經預留了房地產商的盈利空間，並不是「免費」讓其幹活。這也是自住房業主認為的因為搭建了自住房項目，所以開發商才能「降低部分土地出讓金」拿地，否則拿地會更貴。
這事情，貓哥不好說，但以當初的3.5萬的樓麵價，對比當時該地區3.7萬的新房價格來看，你要說政府「讓利」了多少還真不好說。
開發商是開門做生意的，要賺錢，在增加了自住房、公租房等的建設要求後，可售商品房的面積就小了，為了維持盈利和利潤率，就只有提高小區檔次，賣取高價。
所以，2015年在東壩拿地的項目都是往高端方向走，這也與第四使館區的定位更符合。曾經的保障房地區，就在城市發展、政府要求配建等諸多合力下，越來越多的新小區成為高端樓盤。
雙方誰占理？
2015年1月，首開、龍湖聯合體拿地後，按照對項目的最初構想是精裝平墅，整體容積率為2.2，綠化率30%，屬於售價高達8萬的高檔樓盤。
但，就在該項目被命名為「首開龍湖·天璞」並召開新聞發布會前一個多月，事情其實起了變化。那就是2015年8月1日，北京市住建委發布《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，其中明確要求：實施統一物業管理的，建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式，將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。
也就是說，政府要求拿一塊地只能建一個小區，商品房、自住房都必須在一個小區，不許隔斷，物業還需統一管理。
可當初拿地時並沒有這樣的規定，等人家的小區地塊的產品規劃和利潤測算已經完成，才出這一規定，是要跟著通知重新修改方案呢，還是按照原來的產品規劃繼續呢？
很顯然，開發商選擇了後者。至於原因，貓哥不得而知，很可能是如果商品房和自住房放在同一個小區，那麼高價的平墅就可能賣不出價格，因為出得起這一價格的業主對居住環境是有一定要求的。所以在銷售過程中，開發商表示配建的自住型商品房還是有隔離的，部分商品房業主也表示聽過類似的承諾。
時間過去得很快，很快就到了項目即將交付業主入住的時候。這時候，問題就逐漸爆發了。
自住房業主認為：
1、本來是一個小區的，可被用圍牆、鐵門隔斷，自住房這邊只有一個門，存在消防安全等隱患；
2、綠化沒達標，只有一個小花園，容積率上升為約3.4，遠比2.2高，部分綠地被劃給了商品房區域；
3、鍋爐房、化糞池、垃圾房、居委會、醫療室、物業用房等設施修建在自住房這邊，影響了環境；
4、政府有相關規定，也就是《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》；
5、自住房在取得房屋所有權證5年後賣掉時，如有增值，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款，沒有佔便宜。
所以，自住房業主強烈要求拆除隔在雙方之間的圍牆和鐵門，將鍋爐房、化糞池、垃圾房、居委會、醫療室、物業用房等設施移到別處去。
可在商品房業主看來：
1、我這邊物業費每月7.2元/平方米，你那邊物業費每月3.4元/平方米，憑什麼要享受同樣的綠化和花園；
2、我這邊的房價是6.8萬-8萬元/平方米，你那邊是房價2.2萬元，自住房之所以便宜那麼多，是因為商品房業主已經補貼了房價，才有這麼便宜，即使賣出補了差價還是存在套利空間；
3、配套的學校等設施都是商品房業主的房價里支付，自住房已經獲得了相應的資源；
4、鐵門在火警時候可以打開，並不影響消防；
5、拆除圍牆和鐵門，我這邊的房價將大打折扣，損失上百萬。
但在自住房業主看來，2.2萬的房價是政府規定的價格，並且當時土地價格里已經因為搭建自住房而被政府「相應降低部分土地出讓金」，並不是商品房業主的「補貼」。物業費方面，自住房業主也不願意提高到跟商品房業主同一水平。
雙方都認為自己有道理，都不肯讓步，矛盾逐漸升級到互相拉橫幅的地步。於是，政府又出面了。
2017年8月，北京市住建委約談20多家房企後，進一步明確：開發商在小區違法設置隔離，將不批預售、暫停網簽。對於拿到預售證再增設隔離的開發商，住建委要求限期整改：8月31日前拆除，9月1日開始檢查。在政府引導下，開發商採取的措施是已交房入住小區不拆牆，開發商在自住房區域通過補植綠化，增設消防等方式進行補償；未交房入住小區則直接拆牆。
在年中時候，開發商曾短暫拆除過鐵門，很快地就被商品房業主重新裝上。
有商品房業主代表說，本來打算與自住房業主進行協商和溝通，但「開發商兩邊溝通後，給我們的反饋理由是：自住房業主不願意談」。
直到小區交房，當天，商品房業主還籌備準備自住房業主時，自住房業主用此前已經準備好的繩子合力拉倒了鐵門，雙方矛盾總爆發。
政府請客，誰付錢？
保障房建設本來是政府的安居工程，政府應該自己想辦法籌資建設，可2013年的「京7條」中的「可以採取集中建設或者配建等多種形式，由房地產開發企業通過「限房價、競地價」等出讓方式公開競得」卻開了一個大口子，讓房地產商承擔了大部分任務，讓商品房開發搭建自住房成為拿地的要求。
這還不打緊，2015年8月的《進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》，明確規定商品房與自住房不準隔離，更是強行讓出不同房價、物業費的商品房、自住房只能在一塊。
原本收入有高低，房子性質不同，物業費也不同，強行按在一起，意圖消除階層差異，結果就是——雙方都不滿意。
城市土地資源是有限的，交通便捷、功能完善、公共服務設施完備的區域地價本來就高，政府通過相應降低土地出讓金在這些地段修建保障房，其實是一種補貼，開發商競標拿地又是市場行為，在開發過程中還要考慮盈利，這也是潛在衝突。
回頭復盤下這個案例，不難發現，這樣做的結果就是——政府請客，房地產商買單，商品房業主出錢。
本來打算共贏的，結果是違背市場規律，滿盤皆輸。
北京作為首善之都，對於出現「富人區」、「貧民區」是相當敏感，所以在規劃中不斷強調各階層人士都混住在一起，避免出現香港「天水圍」沒那樣的政府保障房「貧民區」，但是在實踐中，也已經意識到「競配建」模式的弊端，「強扭的瓜不甜」。
所以，北京市也逐步改變供地政策，自住房用地逐漸開始獨立供應，2017年上半年出讓的20宗宅地中，有14宗直接以自住房用地名義供應，不再作為商品房的配建小區。共有產權房推出後，自住房也退出了歷史舞台。
但是，覆水難收的是，已經建成以及陸續建成的「競配建」項目怎麼辦呢？
目前，北京涉及配建隔離問題的項目絕大多數還未交房，已經交房的龍湖小區業主矛盾就全面爆發，那些存在同樣問題的小區未來何去何從？
貓哥在北京市規劃和國土資源委員會官方網站上稍微檢索了下，發現類似龍湖·天璞這樣的項目還真不少，這些項目都陸續會開盤，如果有介意的，不妨多留個心眼，畢竟類似的事情爆發，政府還真不一定有讓各方都滿意的解決方案，類似的小區的商品房價格恐怕也因此會受到影響。
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你覺得自住房戶主與商品房戶主間的矛盾應該如何解決？
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