央行又加息了！我還應該買房子嗎？

1月17日，加拿大央行宣布加息0.25%。這是2018年第一次加息，也是過去半年裡央行第三次提高利率，過去的兩次加息分別是在2017年的7月和9月。

我相信，會有一部分人心中有些糾結: 利率在上漲，我還應該買房子嗎？租房子會不會更划算？

租房vs買房

1999年，我剛到多倫多，就在本地主流大報Toronto Star上讀到一篇題為Have, or Have Not的文章，大意是說，如果買房，人們通常會貸款，攤還期 (Amortization) 一般為25年。25年里，買房人的支出用於還貸款，租房人的支出用於付租金，金額可能相差不遠，然而，25年以後，結果會相差很遠。買房的人，手裡會有一間供完貸款的房子，並且享有物業升值的收益，用西人的話講，買房的人屬於「Have」 型的有產者。過去10年里，普通公寓的價格大部分都已經翻了一倍，更不用說買獨立屋的朋友們在房價上的升值幅度了。

可是，租房的人將錢交了租金，到頭來手裡還是沒有房子，更沒有機會賺取物業升值的差價，依然屬於「Have Not」 型的無產者。假設人在晚年時突然需要一筆錢，買了房的人可以售房變現，或是抵押房子去貸款，而一直租房的人就沒有這麼容易籌錢了。到生命的終點，能否留下點什麼，更是明顯看出「Have」 和「Have Not」 的區別。

也許有人會說，「多倫多的房價就是華人炒起來的」，「華人最愛買房子」。其實，即使是在沒有很多華人朋友在加拿大買房之前的上百年里，多倫多的房地產市場也在一路向上發展。在過去的上百年里，加拿大的房貸利率也是有高有低。

但是，本地富有的西人朋友們早就明白，擁有房地產，會對人的一生產生巨大的影響，尤其重要的是，決定了人到晩年的資產數額和生活質量。

步步登高---換房的「1+50% 定律」

從事專業地產經紀工作10幾年了，經歷了為很多客戶朋友買房賣房的具體過程，也發現很多人從青年到老年一生中買房賣房的典型的循環過程。

青年人讀書時住在父母家裡或是租房，工作後儘可能存錢攢首期，稍有能力，就先貸款買公寓樓房，開始擁有自己的房地產。然後，結婚時或是快有第一個孩子時，賣掉公寓樓房，買入鎮屋或半獨立屋，因為鎮屋或半獨立屋的睡房和衛生間都多，還可能有一個小院子讓孩子玩耍。接下來，孩子多了，工作職位和薪水都更高了，就賣掉鎮屋或半獨立，買入獨立屋，獨門獨院，孩子更開心，自己也能享受更大生活空間，更可以請朋友開Party，有點吵鬧也不怕影響他人。最後，等孩子們上學、結婚，他們自己買房搬走之後，或是等到干不動剪草、鏟雪的體力活兒了，上了年紀的老人家會賣掉獨立屋，買個好點兒的公寓樓房去住，因為獨立屋貸款基本還清，房價也升了一大截，一買一賣之後手中還剩一大筆錢，每年都可以瀟洒地去外地度假，享受高質量的晚年生活。

這樣一個步步登高的過程貌似隨機，但實際上有一個「1+50% 定律」 在起關鍵作用，這個定律可以幫助朋友們決定何時換房，換到哪裡。「1+50% 定律」 是指，我們要買的下一個房子的房價大約等於手中這個房子目前的市場價再加50%左右。在我經手的眾多案例中，一個普通的技術移民家庭走過這樣一條路，買的第一個房子是20萬左右的公寓，幾年後30萬左右賣出，買入45萬左右的半獨立屋。再過幾年，將手中的半獨立屋以70萬左右賣出，買入100萬左右的獨立屋。其實，這可能是很多家庭走過的換房之路。走得越早，每一步買房的價位就越低，賺到的房價升幅也越大，未來還清房貸無憂無慮去旅遊度假這一天也能來得更早。

過去幾年，獨立屋房價暴漲，連無管理費的鎮屋房價都超過100萬，這種步步登高的階梯似乎被打斷了。然而，過去幾個月里，獨立屋和鎮屋的價格下調不少，公寓售價反而小步上漲，這之間一步一步的差價又明顯縮小了。個人認為，現在以小房換大房可比一年前容易多了。

自住vs投資出租

據我所知，不少華人朋友都擁有一間自住的獨立屋，然後，開始買入各類型的物業進行房地產投資。自住，首先考慮的是使用功能。而投資出租，主要考慮的應該是現金流。

從2018年1月1日起，聯邦政府的B-20新貸款政策開始施行，假設貸款人的年收入不變，可能拿到的貸款額度會比2017年降低15%到20%，再加上房貸利率上升，無論是買自住房還是出租房，我們都應該以中低價位的房產為主要對象。這樣做，可以保證在利率上升的周期里，不會因為在供房子上的支出加大而影響生活質量。

我們尤其要認真計算用來出租的房子的現金流，盡量保證在利率上升的周期里還能以租養房。首先，我們希望，租金收入要能夠支付全部費用。如果是這樣，這是一個極好的投資，值得長期持有。如果租金收入不能夠支付全部費用，我們就要進一步計算，是否可以支付全部成本。

簡單地說，全部費用=本金+利息+地稅+房屋保險。全部成本=利息+地稅+房屋保險。這兩者之間相差的是毎月還房貸的本金。還本金，實際相當於儲蓄。以後賣房的時候，已經還掉的本金是屬於你的。而全部成本是真正付出去回不來的。

如果租金收入剛夠支付全部成本，相當於租客幫你供房，這個房子不賠不賺可以保留；如果租金收入高於成本，甚至能夠支付全部費用，那你每個月都有利潤在賺錢。如果租金收入巳經不夠支付全部成本，那麼，在加息的大環境下，應該盡量將這個不賺錢的出租房賣掉。

投資經營好我們手裡的房地產是一項永遠都做不完的功課，真正有智慧的人，無論房貸利率高低，都能用房地產這個工具實現資產增值，同時，也讓自己的生活質量越變越好！

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