美國實踐告知-中國「房企毒藥」是
美國十大住宅類房企，沒有一家做住宅租賃
1-11日，在武漢房協、大家顧問聯辦的「武漢樓勢分析報告會」上，我給到場的業內高管談了對房企做住宅租賃的建議，並於次日推送了《房企做住宅租賃，是山峰還是大坑？》一文，公布了代表大家顧問提出的「房企應該開發開發還是開發！租賃則要商物商物還是商物！土地力求盲目樂觀積極拓展！」總建議。
與中國一樣，美國也是海量國家，美國已經在商品房市場上發展了接近300年，不妨億以美國為借鑒。美國現在的十大住宅房企是：
1978年成立的D.R.Horton霍頓房屋、
1954年成立的Lennar、
1956年成立的Pulte Homes、
1980年成立的NVR Inc.、
已近百年的CalAtlantic Group、
1957年成立的KB Home、
Meritage Homes Corporation（MTH）、
1936年成立的Taylor Morrison Home Corporation、
Hovnanian Enterprises、
Toll Brothers。
這10大住宅類房企在全美的市場份額已近42%。這些公司沒有任何一家在住宅租賃進行過重要投資，主要是住宅開發和金融服務。
美國大市值房企，沒有一家做住宅租賃
而美國目前市值最高房企雙雄是：電塔公司、西蒙公司。西蒙大家應該都是有所耳聞的，是一家以做商業地產聞名的企業，開發商業地產後，繼續持有經營並發行信託產品。目前市值3341億美元位居全美第二、全球第三。
而美國電塔公司American Tower Corp(AMT)國人應該是首次接觸。這是一家經營信號塔租賃的公司，目前市值位居全美第第一、全球第二，總市值3704億元美。
總部位於馬薩諸塞州波士頓的美國電塔公司AMT創立於1995年，全職僱員2974人，其實是家不動產投資信託(REIT)公司，投資標的主要為無線及廣播通訊物業項目。
AMT最初是美國廣播網American Radio Systems的一個業務單元，1998年從ARS中分拆出來，並與哥倫比亞廣播公司CBS Corporation合併，先後於1998和1999年開闢墨西哥和巴西市場，2005年AMT與SpectraSite Communications, Inc.合併，成為北美最大的電塔公司之一。
在2007至2012年間，更是先後開闢了印度、秘魯、智利、哥倫比亞、南非、迦納和烏干達市場。2013年AMT收購Global Tower Partners，開闢了哥斯大黎加和巴拿馬市場。截止目前AMT在全球13個國家擁有信號基站業務。
AMT通過子公司持有、經營和發展無線和無線廣播通訊不動產，租賃天線空間給無線服務供應商、無線電和電視廣播公司、無線資料供應商、政府機關、市政府和多個其他產業的承租戶，從而成就了自己的房東大業。
開發，開發，還是開發！
AMT靠信號基站、西蒙靠商業成就了全美第一、第二的大業。其它的十大住宅類房企也沒有任何一家在住宅租賃領域進行過重大投資、而是著眼開發與住宅金融。
我國有句話：得群眾者得天下。但是得天下者是誰呢？當然只能是政府，補貼群眾的特權只能掌握在政府手上，任何做住宅租賃即使成氣候的房企也會成為政府補貼群眾的對立者而失敗。
政府是不會允許任何民間力量在住宅租賃中佔據主要份額的，企業要賺錢、提高利潤率，政府要補貼群眾，這本身就是矛盾的。
所以，我國的房企還是要拼開發為主、不要輕易轉入住宅租賃市場。我國需要更新的建築太多、房地產大發展的任務最少還需要25年。
而房企發展租賃市場只應該盯著寫字樓和商業、物流為主，住宅租金應該少碰，住宅租賃市場是個陷阱。當然了，存在特殊目的的住宅租賃例外。
不要去相信什麼拿地會成為累贅的話了、更不要受制於所謂「小年、小小年」的說法了，不要卻步並受困與某些企業負責人的「疑兵之計」了，大家顧問對大型房企的這方面的總建議是：
房企應該開發開發還是開發！
租賃則要商物商物還是商物！
土地力求盲目樂觀積極拓展！
住宅租賃，是房企的毒藥！
掌控新知、未知才能掌控未來財富。根據4份基於移動通訊、醫療就診、水電社保等大數據下的內部深圳人口分析及其遷移規律，這些天機型數據令深圳及周邊城市的房地產趨勢已無秘密，幾乎是購房投資的底牌。據此粗算，洪峰迎背地區間差幅最大320%，極具誘惑又極具風險！
TAG:尹香武 |