三四線城市進入收割期千億房企份額超三成

最新 01-23

2017年房地產市場呈現出「冰火兩重天」的奇特現象，一方面，受全國各地嚴厲調控影響，全國商品房銷售額累計增速回落20.3個百分點。而另一方面，大型房企銷售業績卻屢破紀錄。去年，房地產行業銷售業績前三甲均突破5000億元關口，碧桂園以5500.1億元的銷售額首次登上行業第一的寶座，萬科、恆大緊隨其後，行業格局發生巨大變化。

2017年，千億房企相比2016年增加了6家，截至目前，房地產行業已有17家房企規模超過1000億元，合計銷售額達到40611億元，按照國家統計局最新公布的2017年全國商品房銷售額133701億計算，17家千億房企的市場份額已經達到30.37%。從增速上看，17家千億房企中有10家房企同比增速超過40%。龍湖地產、新城控股、招商蛇口、旭輝集團、世茂房地產和泰禾集團2016年銷售額還處於百強房企之列，2017年，這五家企業迎來業績爆發，正式躋身千億房企之列。

實際上，除了現在已經突破千億的房企，自去年以來，多數百億房企都制定了一個千億小目標。對於未來房企格局發展，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從當前市場發展和房企規模來看，房地產市場的發展空間仍然巨大，未來，房地產行業千億房企的數量還會繼續增加。

泰禾、融創領漲千億房企

在已有的17家房企中，有15家房企超額完成年初制定的銷售目標。

其中，綠城中國在年初制定了900億元銷售目標，實際上，2017年完成了1457.1億元業績，超過既定銷售目標61.9%；金地集團在2016年就已經突破千億，但在年初出於保守考慮，將目標定為不低於2016年，2017年金地集團實際完成銷售額1403.2億元，同比增長39.44%。

在大部分千億房企完成目標的同時，也有兩家企業未完成銷售目標，這兩家企業分別為中海地產和綠地控股。

綠地控股2017年的銷售目標是較2016年增加20%，即3060億元，2017年實際完成了3042.1億元，雖然未完成目標，但離目標僅有一步之遙。

中海地產則與年初制定的目標相距甚遠。公開資料顯示，在今年年初，中海內部表示要調整打法和套路，鞏固並提升傳統住宅領域的市場份額與行業地位，要實現「4個一線城市年銷售額300億以上、17家地區公司年銷售額100億以上，17個城市平均銷售額超過50億元」，以此推算，中海2017年的銷售目標在2900億元左右。實際上，中海去年一年完成的銷售額為2013.7億元，距離目標還有近900億元的差距。

抓住三四線城市布局機遇

中房智庫研究員通過觀察和分析這17家千億房企銷售規模、城市布局以及貨值儲備等方面數據發現，這些千億級別的房企在一定程度上具備一些共性。

2017年，無論是房企銷售還是拿地，三四線城市開始嶄露頭角。一方面，在「因城施策」的調控下，一二線城市樓市不斷降溫；另一方面，一二線城市土地成本飆漲也促使開發商暫時避開一二線城市，三四線城市在這種市場環境下逆勢崛起。

上海中原市場分析師盧文曦稱，2017年的千億房企共性之一即都是環熱點城市邊上的三、四線城市布局很厲害，特別是靠近長三角、珠三角及北京周邊城市群的三四線城市成交出現較大增長，2017年恰好是三、四線城市超常發揮的時期，這些房企正好抓住這波行情。

前三甲房企中，碧桂園不用多說，主場就是三四線城市，有碧桂園所在的三四線城市，競品基本沒有優勢，可見碧桂園對三四線城市的精準把握。但是，隨著規模的擴張，碧桂園的業務已經不局限於三四線城市，2017年，碧桂園的業務可謂一二三四線城市全面開花，標準化、快速複製的產品模式，也助推碧桂園登頂行業老大的位子。

恆大地產土地儲備變化也能體現其對三四線城市市場的重視。財報顯示，2016年恆大一二線城市項目數量佔比52.2%，三四線城市佔比47.8%，而截至2017年11月，恆大一二線城市新增土地儲備合計佔比30.7%，三四線城市新增土地儲備佔比69.3%。三四線城市中萊陽、徐州、滄州和佛山新增土地儲備規模最大。

萬科的情況與三甲中另外兩家有所區別，萬科是在均衡發展中側重重點城市發展，「對於萬科來說，其品牌優勢是其業績增長的保證。」嚴躍進表示。

相比碧桂園和恆大，一些重金布局一二線城市的開發商在2017年也開始繞道三四線城市補倉，比如融創。融創一開始的城市布局原則即是一二線核心城市，但自去年開始，融創開始在弱二線和三四線城市布局。在進入武漢之後，融創董事會主席孫宏斌還點贊了西安、杭州、海南以及廣深、西南區域，正是這些區域，保證了融創2017年的業績。

據統計，去年從5月底到6月初，除了碧桂園、恆大、融創、還包括華潤、保利等品牌房企，均在三四線城市有大手筆投入，而且取得的土地溢價率水平都不算低。

土地儲備助力業績爆發

如果說在城市布局上，選擇比努力更重要，那麼在拿地方面，千億房企根本不需要猶豫，積極拿地，保證土地儲備充足才能保障後續業績的增長。

縱觀千億房企的土地貨值儲備可以發現，新增土地貨值排名靠前的房企基本就是銷售業績排名靠前的房企。

根據克而瑞發布的2017年前11月房地產企業新增貨值排行榜顯示，融創、碧桂園、恆大、萬科分別位列前四，而在銷售排行榜上，這四家企業也包攬了前四名。

其中，碧桂園2017年前11月獲取了9944億元的新增土地貨值，恆大的新增貨值達到8412億元，萬科達到5637億元。最讓業界刮目相看的是融創。2017年，融創成為補倉規模最大的房企，除了在城市布局上前瞻性地布局了弱二線和三四線城市，融創大規模的併購也使其獲取了1.44萬億元的新增土地貨值。

在千億房企中，老牌房企保利新增貨值4843億元，中海新增3320億元，均表現出發力的態勢。龍湖不僅在銷售業績上相比2016年新上一個台階，在新增貨值方面也躋身前十，為2605億元。

在2017年拿地面積上，碧桂園以7079萬平方米領銜排行榜，融創緊隨其後，拿地面積為6679萬平方米，恆大和萬科分別以5330萬平方米和2812萬平方米的拿地面積位列第三名和第四名。

民企更具競爭力

不難發現，在現有的17家千億房企中，僅有綠地控股、保利地產、華潤置地和招商蛇口是國企央企，剩下13家房企均為民營企業或混合所有制企業。

國有控股型地產公司和民營控股型地產公司的差距，最直觀的便是體現於增長速度，尤其2016年以恆大、碧桂園、融創為代表的民營房企翻倍式增長，將一線陣營中原來排名靠前的綠地、中海、保利甩到身後，在一定程度上放大了兩大陣營之間的差距。

對此，一位業內專家對中房智庫研究員表示，一般來說，國企在拿地方面相比民企更具有優勢，但放開市場競爭，民企其實更具有競爭力，因為國企在一些事情上會有一些限制，民企的發揮空間更大。

責編：柳昕2017年房地產市場呈現出「冰火兩重天」的奇特現象，一方面，受全國各地嚴厲調控影響，全國商品房銷售額累計增速回落20.3個百分點。而另一方面，大型房企銷售業績卻屢破紀錄。去年，房地產行業銷售業績前三甲均突破5000億元關口，碧桂園以5500.1億元的銷售額首次登上行業第一的寶座，萬科、恆大緊隨其後，行業格局發生巨大變化。