不用說，這絕對是中國最值得投資的城市
全文3856字，閱讀大概需要8分鐘。
導語：它的房價安全邊界還很大，上漲動能還很足。
2018年開年之後，各路大佬紛紛拋出自己看好的城市，他們觀點相左，有的人看好的城市正是另一個人眼中的雷區。
但有一個城市，他們都堅持看多，而且幾乎每天都在傳播關於這個城市的各種利好。
是的，就是我們上次提到的粵港澳大灣區的老大——深圳。
看多的理由有很多，簡單列舉幾條：
深圳經濟超強發展勢頭足，目前GDP已超越廣州，成為粵港澳大灣區的龍頭，後期發展動能足；
深圳地少人多，住宅用地緊張；
深圳在2015年提前漲過了一輪，樓市調整期已過，目前只是在壓抑上漲的勢能；
深圳夠開放包容，入戶難度低，人口凈流入高；
深圳環境好，宜居；
深圳房價目前和北京上海比起來還算低；
……
粵港澳大灣區是對標紐約金融灣區、舊金山科技灣區、東京產業灣區等等世界級灣區的大框架設計，而在這個大框架中，真正佔領灣區經濟的制高點的就是深圳。
如今粵港澳大灣區的各項發展規劃，都環繞在深圳及周邊。
中國未來的金融、科技、產業三者集聚的灣區，正在為深圳賦能，讓我們看到深圳未來的價值。
而隨著港珠澳大橋、深中通道等交通設施的落實，珠江口東西兩岸的經濟往來將更加順暢，深圳將成為深莞惠、珠中江和廣佛肇三大城市圈之間的重要連接點，成為珠江口兩岸三大國家級新區（自貿區）的重要轉換節點。
不僅有經濟支撐，深圳還有寬鬆的入戶政策，這正吸引著大量人才落戶深圳。
和30年前不同的是，當時來深圳闖蕩的人一無所有，只帶著夢想和激情。
而現在不斷湧進深圳的這些人，是帶著資本、財富、事業、資源、智慧來到深圳，這也引發了深圳產業升級背後的人口素質升級。
資源向高效率的區域和領域集中，這是市場經濟條件下資本的本能。
不僅是個體人才的進入，還有大規模的企業入駐，我們看到，除了騰訊、華為、中興之外，蘋果來了、谷歌來了、阿里來了、聯想來了、恆大來了......這些名企背後都是規模龐大的社會精英階層，其中也蘊含著極大的購房需求。
在這種大背景下，深圳的房價自然更加易漲難跌。
既然深圳的前景這麼好，今天我們就來聊聊深圳。
1
來了就是深圳人? NO，買房才是
深圳有一句著名的宣傳口號：來了就是深圳人。
雖然聽起來令人心潮澎湃，不過，你應該很清楚，不買房落地生根，你最終要選擇離開，所以，來了買房才是深圳人。
這才是這句話的終極版本。
可是，深圳再小，也是一座兩千平方公里的城池，各區房價基本已都破四萬，該買在哪裡?
哪裡是新城，哪裡是核心區，哪裡有未來，這篇文章一次給你講個明白。
先按慣例展開深圳地圖
深圳有六個行政區和四個功能區：
六個行政區分別是福田區、南山區、羅湖區、鹽田區、寶安區和龍崗區；
四個功能區是光明新區、龍華新區、坪山新區和大鵬新區。
這四個新區在行政上隸屬於寶安區和龍崗區，因此在傳統還是以六個行政區來統稱深圳。
深圳的主城區是福田、羅湖、南山和鹽田四區，寶安和龍崗區是原關外兩區。2018年1月15日，國務院發布了「關於同意撤銷深圳經濟特區管理線」的批複，從此，深圳再無關內關外之分，深圳三十年發展羈絆終於徹底掙脫！
2
西進，深圳市中心的遷移路線
深圳最早的中心區起步於羅湖區的人民南路、國貿一帶，國貿大廈、地王大廈都是羅湖的代表性建築，80年代的深圳是屬於羅湖的，東門、蔡屋圍、春風路都見證了羅湖的黃金年代。
羅湖地王大廈
進入90年代，隨著深南大道的拓寬和金融區遷至福田，深圳的市中心開始往福田遷移，由於後發優勢，福田區的整體規劃明顯優於羅湖，產業也以金融、保險、互聯網等高端產業為主，仍以商業和服務業為主的羅湖被逐漸甩到了後面。
福田市景
到了2000年後，深圳繼續西進，南山成為重點規劃的新區。在原有南山科技園的基礎上，加上近年來前海后海灣區經濟帶逐漸形成，南山區開始強勢崛起，目前已形成與福田並列的深圳雙中心，並大有超越的勢頭。
南山後海商務樓群
深圳中心西進圖
而做為原關內四大核心區的鹽田區，卻長期處於被人遺忘的狀態。
主要是因為鹽田地形狹長多山，進出交通不便，大大制約了區域發展，同時鹽田區海岸線長，主要發展物流業和旅遊產業，與發展金融業和高新產業的南山福田相比自然不可同日而語。
鹽田小梅沙風光
再來看原屬關外的龍崗和寶安區，之前這兩個區一直被視為深圳的鄉下，工廠密布，規劃混亂，多年來一直是深圳的二等公民。
但隨著深圳關內可開發土地的逐漸枯竭，龍崗寶安的重要性越發凸顯出來，隨著對關外的大力開發和產業布局，原本被深圳人愛理不理的關外一躍成為地產新貴。
多年來處於低價的關外房產在2015-2016年這一輪地產狂飆中表現十分搶眼，漲幅遠遠超過了關內成熟片區，翻倍只是打底，部分甚至翻了兩倍。
尤其以承接南山的寶中片區和毗鄰福田的龍華新區為代表，許多樓盤價格已超7萬，個別甚至達到了10萬，當年的關外屌絲已成了高不可攀的城市貴族。
而光明新區、坪山新區和大鵬新區，雖然都有著美好的規劃，但是畢竟地處偏遠，目前大部分地區還處於待開發狀態，投資客在這裡布局更多是看遠期。
3
深圳的房價到什麼水平了？
說到這裡，大家應該對深圳各區的情況有一個大致了解了，再來看一看目前各區房價地圖。
深圳最新房價地圖（2017.11）
在這幅地圖中，我們可以很清晰地看出：
目前深圳房價最高的仍然是南山和福田區，均價7萬以上；
緊隨其後的是羅湖和龍華新區，均價超5萬；
寶安區均價雖然看起來不到5萬，但實際是位置偏遠的松崗、沙井；
龍崗區均價近4萬；
昔日關內四小龍之一的鹽田區已淪為3字頭；
位置偏遠的光明和坪山新區均價3萬以上；
最遠的大鵬片區剛好3萬。
這幅地圖清晰地給我們展示了目前深圳的房價格局，並非都是高價盤，找一找，還是能淘到實惠樓盤。
4
深圳對剛需還是很友好的
經常有人問我，深圳眼下應該買哪裡，哪裡是窪地，我只能很誠實地回答他，深圳目前沒有窪地，當下的價格真實地反映了當下的價值。
窪地是2016年之前的事情，經過2年多的補漲，深圳所有的價格窪地早被填平了。
那麼，去深圳置業，到底該買哪裡?
土豪隨意，資金有限者就需要掂量掂量了。
講真，對比北京，深圳對於初次置業者簡直不要太友好。除了價格低北京一個等級，更重要的是，深圳由於地少和建築格局一直深受香港的影響，樓盤多以小戶型為主。
比如說三四線城市經常出現的70㎡一居，在深圳很多做成了三居，三四線城市的100㎡兩居，在深圳可以做到四居五居的豪宅標準，對比小城市的空間浪費，深圳顯得精緻而實用。
三線城市100㎡兩居
深圳70㎡三居的客廳
正是在這種大背景下，深圳置業並不像很多人想像的那樣困難，在羅湖、布吉等區域，還有大量單價3萬多，總價200萬左右的小兩居剛需房，如果是首套首貸，首付三成60萬即可安家深圳，對工薪階層來說，簡直不要太輕鬆，置業難度和北京比起來是一個天上一個地下。
看到這裡，你會不會忍不住衝動要去深圳搶一套房子?
不過，要提醒你的是，深圳總價低的房源雖然不少，但大多都是位置較差缺乏概念的老破小，這類房子適合錢不多的剛需，但是還是要挑配套成熟的，這樣升值空間才比較大。
5
深圳各區域如何選擇？
深圳目前最有價值的區域首推南山後海深圳灣。
這裡聚集了以騰訊、百度、阿里巴巴為代表的大量國內外一流企業，代表著最先進的科技和生產力，大名鼎鼎的樓盤深圳灣1號就位於此，50年產權的公寓售價20萬/㎡，許多戶型總價過億，銷量卻是相當的好，最著名的業主就是馬雲。
大名鼎鼎的深圳灣1號
這就是我對深圳各區的價值和投資判斷，篇幅有限，不可能對每個區域的具體板塊再進一步展開。
對於一個不熟悉深圳又不知如何著手的人，對照你自己的個人特點和投資偏好，也可以有一個大致的定位了。
深圳的房價，相比北京上海，還算是比較實惠的了，因為深圳是2015年最早上漲，也是最早陷入政策調控泥潭的城市，政策沒給深圳充足的上漲空間，深圳還未完成一個周期的房價上漲，就被政策摁住了！
我們要知道，政策能摁住的只是房價，摁不住的卻是，深圳在粵港澳大灣區中強大的產業基礎、科研能力、經濟總量、生態環境和人口流入。
所以深圳的安全邊界還很大，上漲動能還很足。
毫不誇張地說：深圳，就是全中國最值得投資的城市。
小師
你認為全中國最值得投資的城市是哪個？留言區見~
TAG:師學財富學堂 |