別著急，買房之前有件事兒你必須要先做！
剛剛過去的一個星期，好友遇到一個問題：好友客人打現金工的，過去的兩年內基本上交稅是最低限，信用卡也基本上不用，這些種種問題累積在一起，就導致了貸款的困難。
好幾家銀行都拒絕放給這個客人貸款，眼看交割日期迫在眉睫，好友每天寢食難安，看著朋友茶飯不思、一臉鬱悶的表情，我也跟著擔心。
無獨有偶，去年的這個時候，夕子也遇到同樣的問題。
我的一個伊朗客戶，一家四口買房，老爹遠在伊朗工作，媽媽是超市收銀員年薪2萬多，兩個兒子都在上大學，買的房子是42萬的。與我見面的每個客人，第一個我都會詢問有關貸款和首付的問題，確定可以保證足夠多的首付和足夠大的能力才會繼續合作。
但是，這個客人比較特殊；因為他們向我百分百拍胸脯保證，女主人的親哥哥就是貸款經理，並且已經得到銀行的PRE-APPROVAL才開始做買房打算的。
等到房子買下來，真正要做貸款的時候，問題出來了，轉戰了好幾家銀行都不行。後來夕子找到一個非常有經驗的貸款經理，經過幾日的努力才順利併合法地得到銀行批准，貸到款。
那幾天因為緊張這個DEAL，徹夜難眠的經歷，實在給我上了一課。
以後再面對新客人的時候，對於貸款這項問題，我是提高十二分的警惕；很多與我合作的客人，在看房前，我都建議他們去找銀行貸款經理仔細談談，看看最大的支付能力以及銀行可以審批最多的貸款額度是多少；這樣才會放心地去買到自己滿意的房子，也不會擔心最後因為貸款的問題給自己帶來很大的損失。
甚至因為提前談了貸款，很多人在談OFFER的時候去掉貸款條件，拿到不錯的價錢；尤其是在搶OFFER的時候，FIRM OFFER,也就是去掉CONDITION的OFFER，勝算的機會最大。
最近多倫多遭遇猶如北極一樣的酷寒，雖然這幾天略有回暖，天氣預報說從本周中期開始又開始氣溫急劇下降，新聞680news用過山車來形容這一周驟然變化的天氣。
酷寒時期，除了大瀑布陡然變成冰川之外，網上還在流傳這樣一個帖子，就是因為屋主出去度假而導致酷寒把屋內水管凍爆導致客廳飯廳到處都是大小不一的冰川的圖片，真堪稱驚心動魄。
沒有敲定的貸款也是我們在談OFFER中的大小冰川，如果不得到重視，別說徹夜難眠，有可能丟掉一個好不容易中意的房子也說不定。
我也曾經探討過有關造假貸款的問題，真的要嚴肅認真地對待貸款，才能讓你安然無憂。
那麼就跟夕子一起走入銀行，看看他們是怎麼審批貸款的吧——
在銀行審批貸款的時候，有一套完整的程序來對申請者的風險程度進行評估，評估的依據有三個：信用水平，首付比例，還有收入情況。
三者都處於優勢水平，尤其是首付占房價比例高，貸款審批就很寬鬆，基本上來講如果買房有35%以上的首付，99%都能貸到款。
但是，不是每一個人都那麼幸運，能夠攢足35%，或者說25%，甚至是20%的首期，那麼沒有錢的人是不是不能買房了呢？不是。
加拿大政府組建了一個政府管理的金融機構，稱為加拿大房屋貸款公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation，簡稱CMHC），而這個機構負責幫助沒有能力支付20%首付的購房者，能夠順利成為業主，擁有自己的物業。
如果購房者沒有足夠多的首付，那麼銀行強制要求客戶向CMHC購買一個保險，保障銀行貸款的安全。
如果客戶斷供，銀行出售物業產生損失，損失將由保險公司承擔；但是同時保險公司就要向客戶手續一定比率的保險費，費率在貸款額的2%左右。
這個保險不同於人身保險或者人壽保險，是一個強制性的險種，而支付的保費是為了保障銀行的利益，只是這個保障合同給了借貸者機會從銀行享受高比例的低利息貸款。
為什麼銀行不肯借錢給首付少於20%的購房者呢？這就要從貸款的風險談起。
銀行借錢給購房者，承擔的風險是有一定的保障的，就是抵押的物業。如果購房者沒有辦法償還欠款，那麼銀行按法律程序能夠把房屋進行出售，並從收回的資金中拿回自己的投資。那麼這個抵押的物業就成為了重中之重。
如果物業不能按時出售，或者物業狀況太差，或者物業本身有種種結構問題，導致不能按原本的價值出售，那麼銀行就會出現巨大的損失。
但是如果購房者能夠提供超過20%的首付，那麼就算斷供，假設房屋沒有遭到嚴重破壞，銀行將房子出售也能收回自己初期的投資。於是首付多少就成為了批准貸款很重要的一個因素。
對於沒有足夠多首付的客戶，這個保險其實不會讓他們陷入萬劫不復之地，真正產生麻煩的，是每個月的供款。舉個例子，購買一間比較新的管理費也相對低的30萬的最小戶型的condo，如果借75%，就是22.5萬，如果貸款利息是4%，分35年還清，每個月供款為992塊，加上condo fee，電費和地稅，大概一個月的支出是1550塊。
對於一個單身，或者小家庭，總收入在6萬，這個負擔其實可以接受。但是如果購買同樣一間condo，只付5%的首付，那麼貸款額加上保險費總共是29萬3千7百，同樣4%的利率，35年還清，每個月的貸款供款額是1295，增加了300塊。
對於一個6萬年薪的家庭，其實稅後的每個月收入只有大概3600，刨去各種支出，要額外固定多300塊支出對於現金流可能是一個問題。
而對於銀行批複貸款來講，銀行採用5.4%的利率來計算借款者的支付能力（只是計算，不是實際支付），那麼借22.5萬的月供是1185，加上地稅250塊，管理費250塊（銀行用一半來計算，就是125塊），每個月固定支出就是1560，每一年的支出就是18720。
銀行規定貸款者最多只能用收入的32%來支付房屋開銷，那麼貸款者需要不少於58500的稅前年收入來滿足銀行的要求。
試想這位客人只能提供5%的首付，每個月用5.4%計算的供款額是1558塊，那麼每個月的支出變成1933塊，每一年就是23200，至少需要稅前年收入72500來滿足銀行的要求。
總收入需要到達72500，那麼對於真的只有60000塊收入的家庭來講就成了噩夢。
那麼貸款的時候滿足不了條件怎麼辦呢？貸款經紀就能發揮作用了。
或者用一些文件，或者找一些朋友，這些各式各樣的造價矇混過關的方法夕子在工作中見得比較多了。
矇混過不了關的結果，就是銀行拒絕貸款，那麼買了房子到截止日期時不能交足全款，就只有毀約，而對賣家，對經紀人造成的各種損失都需要買家承擔。
那麼如果僥倖過了關呢？
過關以後，每個月房子的將近2000塊就成了雷打不動的負擔了。
如果家庭收入富餘，那麼不會有大問題；但是如果收入是緊張的，那麼在花光預算內的錢之後，任何的意外發生都會拖垮家庭的財政支柱。
銀行設定貸款的要求，是有其合理性的，如果貸款有麻煩，那麼自己需要真正冷靜地想清楚風險收益，要做好最壞打算。
如果家裡有足夠多的流動資產，就動用一部分來作為首付，使每個月的負擔在自己的承受範圍內。
如果既無資產，也無收入，但是要打破頭賭氣硬要買下那間房子，作假貸款是風險之一，負債太多最終破產才是真正害了自己。
解決方案？
別著急，先攢錢，我們做事一定要量力而行，房子什麼時候都有，我們也終將積攢足夠實力。如果目前沒有能力買房，或者手頭太緊，就稍微等一等吧。
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