一房難求！澳洲房市到底降溫了沒？

聽說澳洲的礦業正在處於衰落期，也正因如此，政府收緊了對外國人的貸款。政府政策頻出，是否映射出澳洲經濟狀況的不穩定性？

最近有朋友本打算在澳洲買房，聽到此消息後不免有些擔心。

到底澳洲的房子是否還值得買？今天就帶大家分析澳洲的經濟情況和房產市場現狀：

1. 經濟成功轉型

擺脫對礦業的依賴

澳洲一直被稱為「坐在礦車上了國家」，原因是豐富的礦產資源支撐了國家經濟的發展。經歷了十年的繁榮期後，礦業出現衰落趨勢，出口減少，礦產價格下跌，一些礦業小鎮變得冷清。

▲澳大利亞礦產分布圖

對此，澳洲政府積極採取措施，對以礦業為支柱的經濟結構進行轉型：

央行將基準利率從2011年的4.75%調低至1.5%，澳元大幅跳水。得益於低利率和低匯率，一些地區加快建設房屋、出口食品、發展旅遊，保持了經濟的繁榮。

除了擺脫對自然資源的依賴之外，澳洲政府也從行業內部的再平衡中受益匪淺：

投資建礦讓位於礦業出口。在2016年第4季度創下了貿易順差的新高。

2. 26年來經濟正增長！

引入一個概念：技術性衰退。

技術性衰退是指連續兩個季度經濟下滑。

今年6月初，澳大利亞統計局數據顯示，該國國內生產總值今年一季度增長0.3%。這說明澳澳洲經濟連續103個季度未出現過技術性衰退，是全球發達國家中經濟增長時間最長的國家。

澳洲的經濟既逃過了金融危機，也抵禦了大宗商品 「超級周期」的侵襲，其中體現出的韌性可謂十分巨大。

澳大利亞國民銀行（NAB）按月發布的商業指數是判斷國內經濟運行狀態的重要指標。NAB最新發布的關鍵經濟調查報告顯示：

2017年7月全國商業環境指數攀升至15點，遠高於6月的8點， 是2008年金融危機發生以來最高水平，為長期均值的3倍。商業信心指數也由8點升到12點，是長期平均水平的兩倍。

（圖片來自澳大利亞國民銀行）

據NAB首席經濟學家Alan Oster介紹，「澳洲7月工商業持續強勁增長。商業信心伴隨著商業環境指標逐步上升 。」

就業方面，隨著勞動力市場狀況的改善，近幾個月澳洲就業市場加速增長。最新公布的就業數據顯示，經季節調整後，澳洲6月就業人口增加1.4萬人，其中全職就業人口增加6.2萬人；經季節調整後，6月失業率為5.6%。預計隨著就業蓄積動能，薪資增長率也將上升。

以上兩點，均客觀體現出澳洲經濟面貌總體強健。澳聯儲預計，澳洲2017年GDP增長2.5%～3.5%，並有望在2018年底前提升至3%～4%。

3. 人口紅利

何謂人口紅利？

人口紅利是指一個國家的勞動年齡人口佔總人口比重較大，撫養率比較低，為經濟發展創造了有利的人口條件，整個國家的經濟呈高儲蓄、高投資及高增長的局面。

澳洲的人口增長處於增速狀態，這得益於相對寬鬆的移民政策，以及來自世界各地的大批留學生的陸續前來。這些外來人口催生出強烈的住房需求，托起了澳洲的租金，從而溫熱了澳洲房市。

澳大利亞統計局公布的2016年人口普查結果顯示去年12月31日，全澳人口大約為2440萬！

自上一次（2011年）人口普查以來，澳洲人口激增了200萬，增幅為8.8%。悉尼人口為全國最多，約500萬，每周以1656人的數量增長！而墨爾本人口平均每周增長1859人！

悉尼是澳洲的第一大城市，也是澳洲的金融、經濟、旅遊中心，而墨爾本則是南半球最負盛名的文化名城及國際聞名的時尚之都，這兩大城市更容易吸引投資者的目光和人們的青睞，因此這裡擁有有效的人口增長，這便是房價上漲的驅動力！在人口紅利下，房屋價格、租金自然也不低。在澳洲購房，租金回報率極高。

房地產市場依舊火爆

雖然澳洲政府開始限制外來投資，比如限制了外國人貸款、上漲了印花稅，但是境外資金的減少一點也沒讓房地產市場蕭條。目前，澳洲房地產市場仍然非常活躍。

反映市場走向的清空率

清空率是指一段時間內（通常一周或者一個月）物業成功拍賣出售的比例，可用於確定市場是更有利於買方還是賣方。

如果清空率在70%以上，就意味著當地買家有強烈興趣，或房源供不應求。也就是賣方市場到來。

根據Domain的數據統計顯示，上周：

悉尼：共675套房屋參與拍賣，清空率為68%；

墨爾本：共936套房屋參與拍賣，清空率為75%；

堪培拉有61套房屋拍賣，清空率為73%；

布里斯班104套，清空率為46%；

阿德萊德46套，清空率為89%。

從數量上看，悉尼、墨爾本的市場非常活躍！

穩健上漲的澳洲房價

經濟諮詢公司 MacroBusiness 的統計數據顯示，截至2017年8月17日，澳洲五大首府城市房價平均上漲了10.84%，悉尼和墨爾本分別上漲12.50%和16.48%。

悉尼和墨爾本房價自2010年升至高點後，整體再次上漲，截至2017年8月17日，悉尼房價上漲了73.7%，墨爾本房價上漲了48.9%。帶動了澳洲五大首府城市平均價格走高43.2%。

澳洲五座城市近5年來的房價指數：

高級研究分析師 Cameron Kusher 說：

五年前，你可以在距離悉尼市中心8公里的地區買到100萬澳元以下的房屋，但現在根本不可能。

在悉尼，超過一半（56%）的地區房屋中位價超過百萬澳元。在墨爾本，有33%的地區房價逾百萬，布里斯班是6%、珀斯為11%，而霍巴特沒有一個地區的房屋中位價超過100萬澳元。

大型開發商 Stockland 的住宅負責人 Andrew Whitson 預測：未來，悉尼和墨爾本的房價將會進一步領先於其他首府城市，房價達到100萬的地區會繼續增多。

投資澳洲房產的益處：

經濟基本面好；

人口紅利；

房產市場發展良好，沒有房產稅、遺產稅；

地理位置臨近亞洲；

健康透明的商業環境；

優質的教育資源；

宜居的生活環境等諸多優勢；

缺點：

為了保護本地投資者而提高印花稅；

停止貸款給外國投資者；

未來海外投資者購買澳洲房產的門檻或將繼續提高等。

可見，未來，海外投資者購買澳洲房產的門檻或將繼續提高！澳洲買房，宜早不宜遲！

——The End——

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