了解這幾點，小白買房不被坑
在過去的2017年，先是披著被子排隊的買房的照片火了，都說這是樓市調控的導火線。
然後隨著調控，樓市的WQ事件也莫名的多了，各種WQ事件不絕於耳。
大家掙個錢不容易，湊齊首付更不容易，如何在調控的利好下，選到自己心儀的房子呢？
首次購房的人，往往對看房選房，以及後來驗房收房，都是沒有任何經驗可以參考的，對於如何買到心儀的房子，選房子過程中需要注意哪些問題，往往沒有系統全面的認識。
對於初次購房者，以下的幾點建議，希望對你以後的選房購房有所幫助。
畢竟買房不易，且買且珍惜。
1、容積率：
容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。
計算公式：總建築面積/土地總面積。
據我們多地的考察與計算，容積率≤3.5的住宅，是可以接受的一個範圍。容積率≥5的，絕對不要考慮，看一看已經建成的金成時代廣場就清楚了，住了上萬戶，那裡的容積率超過了5，停車都是問題。
別墅的容積率≤1
低層洋房的容積率≤2
剛需普遍選擇的小高層，2≤容積率≤3，這是性價比較高的樓盤，如果你看上一個樓盤，對比一下這個數據，就知道這個樓盤的品質。
所以，在看樓盤的時候，首先要了解一下容積率，如果容積率太大，入住的時候人山人海，在小區散步跟逛商場一樣熱鬧，那是一個什麼樣的場景。
2、綠化率：
綠化率國家沒有統一的規定，一般稱之為建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。
眾所周知，小區樓盤的綠化率越高越好。政府規定的是不能低於30%，開發商為了更多的建築面積，往往犧牲綠化面積。
甚至有的開發商事前承諾的是一回事，房子建成之後就是另一回事了。
例如，把綠化用地變成停車位，這都是常用伎倆。這也往往成為業主WQ的一大原因。
3、得房率：
關於得房率，這個是在我國特有的國情下才有的一種說法。
購房者買房的時候，要注意三個方面，其一建築面積，其二使用面積，其三公攤面積。
別墅的得房率：大於95%以上，0%≤公攤係數≤5%
低層洋房：85%≤得房率≤95%，8%≤公攤係數≤15%
小高層：80%≤得房率≤85%，15%≤公攤係數≤20%
通過以上的數據，我們得知，你買一個100平的房子，如果是小高層，也就是住的面積在80平左右，實際使用面積有可能只有70左右。
所以，到售樓部之後，需要自己算算公攤與得房率，在寸土寸金的現在，算清楚還是第一位的。
4、建築樓體結構：
樓體結構一般分為板型樓房和筒子樓。
板式設計
樓盤東西長，南北短的住宅為板式，整個外觀就像一塊巨型平板，戶型是南向面寬大，進深短，南北通透性好。
由於板式樓盤南北只有一戶，戶型都是朝南，一般是一梯二戶居多，隨之而來的就是建築成本的增加。
筒子樓專業術語為塔樓，一般的安置回遷房多為筒子樓，一層多的話能有十幾戶，通透性就不要提了，居住體驗也略過。開發商建這樣的房子，就是用最小成本，賺最大的利潤。如果不到萬不得已，還是避開筒子樓。
板塔結合
現在比較多的樓盤為板塔混合的，這樣一來勢必會帶來個別戶型的通透與朝向，外觀來看就是中間通常突出來一塊。位於中間的戶型，通透性就會受到一定的影響。
5、樓盤佔地面積與戶型面積：
樓盤佔地面積往往影響著樓盤的整體後期規劃。面積太小，會犧牲學校、綠化和相應的配套設施，影響居住體驗。面積太大，開發周期長，施工噪音以及後期規劃的業態組合不好控制。
戶型面積如果多為小戶型，則要慎重，小區的品質必然不高。由於購買小戶型的多為過渡型剛性需求，不會長久在此居住，後期以租客為主，人員流動性大，勢必影響到小區的安全和生活。
以大戶型為主的樓盤，多為改善型購房者，長期居住為主，穩定性大。如果想買小戶型，就選擇大戶型搭配的小戶型，關鍵要看自己的運氣能不能搶到了。
6、樓間距：
樓間距主要影響的就是低層的採光問題。為了滿足必須的日照時長、採光、通風、居住隱私以及隔音，就需要足夠的樓間距。
南向的房子採光比較好，如果樓間距不足的話，即使是南向的房子，也會出現採光不足的現象。如果你住過一樓，會發現自己房子的日照時間大大低於高層的住戶，到了冬天，這個現象就更加明顯了。
各樓棟之間的距離應不小於樓房高度乘以0.7的係數。
按照現在普遍的樓層高度來算，樓間距有50到60米就是一個可以接受的範圍。
當然，開發商建房的時候都是按照國家的最低標準來建的。在售樓部只看沙盤模型，是看不出來什麼實際效果的，如果有條件的話，還是要到實地考察一下，畢竟是買不動產，要長久居住的，不要怕費那一點事。
7、商鋪與住宅間距
現在的樓盤，往往是外邊商鋪，裡邊是住宅區。如果商鋪和住宅沒有錯開設計的話，影響可就比較大了。
首先對於低層來說，噪音問題和安全問題。
其次，萬一商鋪是一家燒烤飯店，廚房排煙又沒有合理的安裝，那麼帶來的還有油煙污染。
所以，選擇樓盤的時候，避免選擇臨街或者商鋪與住宅距離設計不合理的樓棟。
8、靠譜的開發商：
誰都知道買房子要找靠譜的開發商。但是縱觀這麼多的開發商，也不敢說有哪一家是絕對靠譜的，關鍵時候還是要拼拼人品。
如果你從沒有關注過房地產，那選擇地產前十的開發商，應該問題不大，例如宇宙三強恆大，萬科，碧桂園。或者我們本土的開發商，已經有口皆碑的永威，康橋等。
大的開發商有實力，一般不存在爛尾樓的情況，同時萬一出現WQ的問題，有品牌的開發商顧慮到聲譽問題，會妥善的處理。
不過也有名氣很大的開發商，戶型設計真叫一般，大問題沒有，小問題不斷，但是價格有誘惑力呀。例如正商，如果你能忍受這些問題，可以考慮。
如果第一次買房，小開發商就不要考慮了，價格雖然便宜，還是那句話，普通老百姓買個房不容易，萬一跑路、爛尾，找誰說理去。
為什麼選擇有品牌的大開發商，也是為了樓盤的質量考慮。
有的樓盤出現牆體不直，牆面大面積空鼓，橫樑不直等問題，這都是讓人糟心的情況。
現在房子產權都是70年，但是我看市場上超過20年的房子都不多見，開發商都沒有信心覺得這房子能撐過70年。
9、朋友的敵人就是朋友：
也許這樣說有點太功利，但是還是那句話，買個房子不容易。
多看幾個樓盤，聽聽別的樓盤的置業顧問怎麼評價其他家樓盤的。兼聽則明，偏聽則暗。
置業顧問的話不能不信，但是也不能全信，聽的多了，就知道哪句話是真的，哪句話是注了水的。
10、關注開發商樓盤以往的WQ信息：
現在發達的互聯網，讓壞事傳的不止千里。房子最終是消費者買單的，消費者最有評價的權利。
關注開發商以往的WQ信息，已開發樓盤的WQ報道，看看最後的處理解決方案。
當然，如同金無足赤人無完人一樣，也沒有十全十美的開發商。如果真是開發商的問題，最後也得到了妥善的處理，那麼我們就可以說這是一家負責任的開發商。
如果對業主的合理訴求置之不理，甚至暴力解決，那麼購房者的眼裡也揉不得沙子。還是那句話，買套房子不容易。
這裡也要提醒購房者，五證不全，內購的房子，能不碰還是別碰。不靠譜的開發商不碰。
希望大家在2018年都能買到自己滿意的房子，如果在購房過程中有任何疑問，可以加主編微信諮詢。
以上為正文……
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