重磅！租房也可入學了，「學區房」價值將一落千丈！

「學區房」的投資價值正面臨重大挑戰！日前，廣東啟動推進「租購同權、學位到房」舉措，意味著孩子在哪上學，不一定非要買房，租房也可上學！一時間引發極大關注！

既然租住在哪，孩子也可上學，還用花大價錢買高價的「學區房」嗎？廣東此舉實驗成功後，勢必會在全國推廣。有人說，「學位房」、「學區房」的價值將一落千丈，是這樣嗎？未來「學區房」還值得投資嗎？

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廣東：學位到房，不是到人

在2017年率先爆出要試點「租購同權」之後，2018年廣州對此繼續深化，擬實行「租購同權、學位到房」，並在教育資源增量上將推出學前教育三期行動計劃，率先推進，繼續推行集團化、學區化辦學，推動中心城區優質教育資源向外圍城區和農村地區覆蓋，再建一批教育集團和廣州市示範性普通高中。

應該說，廣州加大落實教育資源的增量，擴大惠及面，是抓住了問題的「牛鼻子」，對教育資源緊張的城市來說，有參考意義。

看看廣州「租購同權，學區到房」是啥意思：只要租賃手續、各方面措施都是完備的，你就享有同等的入學權利。但是一定要注意，這裡有個前置性的要求，即「要有完備的租賃手續」。

什麼是「完備的租賃手續」？

目前租房形式分為兩類。一類是正式租房，能提供租房發票、完稅證明，或能在住房租賃監管平台合法登記備案，在未來可以享受同等公共服務權利。

二是非正式租賃住房，不能提供正規的租房發票、租房完稅證明，沒法在住房租賃監管平台登記備案，不享受基本公共服務。

那麼，顯然是第一類符合「完備的租賃手續」要求！

「學位到房」怎麼理解？學位如何與租房掛鉤？

「學位到房」是租購同權的一個配套措施，「租購同權」即租和購享有同樣的權利，意味著在子女入學等權利上租和購是一致的。

由於每個區學位數量是有剛性配比的，租的房子如果有學位，只要租賃手續完備，租住之後享有與業主同等的入學權利。但是有條件：在入學前期會由相關部門對租賃合同進行前置審查，防止虛假合同的出現。

另外一個問題就是，如果業主的孩子已經佔用了學位，卻不在房子里住，而是把房子出租，那租賃人的子女可以有學位嗎？按照「學位到房，不是到人」的要求，這樣不行！

廣州教育局負責人回應稱，目前，廣州市學籍管理實行全市聯網，人戶一致。也就是說，用了房子學位必須要在該房子居住，人戶一致。如果學生不在這裡居住了，到其他地方去上學，那麼學籍也要遷出去，一個人佔據兩個學籍是不可能的。

顯然，佔用了學位而不在那裡住，在廣州不合規。如果佔用了學位，再把房子租給別人，承租人的孩子要就近入學，或將發生扯皮的事。

廣州此舉，顯然有遏制用學位來炒房的意圖，但對學區房的房價和租金將產生什麼影響，目前還不好說。這得從學校的名氣及因此產生的聚合度、學區房源的總量、適齡入學孩子的年度數量等綜合判斷。

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「學位到房」到底有多大的作用呢？

事實上，就現有政策而言，不少地方已經明確規定，租賃合同經審查備案後，承租人子女原則上可以就近入學，不過租賃而獲得的入學資格，在排序上落後於產權所有人子女。

在優質學區資源稀缺的情況下，僧多粥少，看似為租戶打開了就近入學大門，實則容易淪為擺設。國家發改委國際合作中心首席經濟學家萬喆表示， 同權只是第一步，根本問還是要解決公共服務供給的不平衡、不充分。

就是你即使是戶主，或者是說業主，你有產權，但是你也不一定能去你想去的那個學區的所謂好的學校，那對於租戶當然也是一樣的。所以你同權之後，是不是能達到目標不一定。

而國務院發展研究中心市場經濟研究所原所長任興洲則認為， 租購同權、學位到房的改革方向，配合正在大力發展的長租房趨勢，則有著更加積極的意義。未來可能整片的是租賃住房了，開發商是整片拿地開發、長期持有、租賃。把學區的資源擴大，這才是解決根本問題的辦法。

就西安而言，因一定程度存在「上學難」的問題，購房人比較注重「學區房」，看中的是孩子能有個優先上學的機會。但從2017年的情況看，之前對「學位房」的看中程度正在下滑，對「學區房」的看中程度也有鬆動。原因何在？

首要因素是西安各區在加大教育資源投入力度，義務教育所需的中小學，近年建設力度較大，如2017年主城區公布了14所中小學建設信息，滻灞將新增4所學校，屆時將有5所小學、3所中學；曲江將新增7所學校；灞橋新增2所，西咸新區新增1所，航天基地在前幾年加大教育資源投入力度之後，「上學難」問題基本不存在；高新也將新增多所中小學，包括3所「錢學森學校」在內。單從學位總量看，西安「上學難」是區域性存在，不是全市普遍性存在。

其次是推行「名校+」模式，不少教育質量一般的學校，通過嫁接「名校」管理模式、教學要求、管理機制，以及成為名校的分校等形式，總體教育教學質量有了一定提升。西安已出台教育補短板行動，一方面將大力增加中學校學位，未來五年新建學校144所，新增學位近13萬個；二是進一步推行「名校+」，提高基礎教育水平和質量。

據此，西安的「學位房」價值將逐步弱化，當大家都有對應的學校之後，「學區房」也將逐步成為歷史名詞，其價值也將不再像過去那麼被看中。但從目前及未來一段時間看，教育資源比較稀缺的區域，如西咸新區的灃東、灃西、秦漢、涇河等，投選學位房或學區房，還有較大收益前景，而其他區域則須謹慎。

按照目前的規划去落實，如果也能實現「租購同權、學位到房」，再加上交通改善，那麼西安目前部分區域存在的「上學難」、「上名校難」的問題，或將很快得以緩解！

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買與不買，這是個問題？

隨著「租購同權」、「學位到房」帶給租房者的紅利，那我們到底還要不要買房，要不要買學區房？

房子要回歸住的本質，需要買房的人來談論買不買是個偽命題。值得一說的是，買學區房也要回歸本質，首先也是要從住的方面去考量，其次才是學區或學位及其他方面的附加來綜合衡量。

在「保證每個孩子有學上」的前提下，西安的學區在短期內，還會根據義務教育資源總量、當年適齡孩子入學總量等的變動因素來調整學區劃分，雖然總體上不會有大變化，但萬一碰到調整呢？所以，買房把「學位、學區」放在一個合適的位置來考慮，而不是唯一的要素，是必要的。

編輯=周鑫 編審=徐紅

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