日本最大share house公司瀕臨破產，房東們發財夢碎一地

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房東，收租婆：天天無所事事，醒來看看電視上上網，閑來逛街買買買。他們有大把時間，還有不用動腦費力，躺著醒著都能自動進帳的房租收入。

他們如何買到第一套投下資本，順利生出效益的房，然後再良性循環，第二套第三套無窮盡也，是我們最想知道的商業秘密。

形形色色的投資房東里，有一種叫サブリース（sublease）的模式，在日本相當盛行。簡單不精準地說明サブリース是啥：房東出錢出地建設投資用的不動產，由不動產（管理）公司包租30年後，轉租給零散租客，統一代為管理運營。房東每月從不動產公司那邊領取約定好的房租收入。

不動產公司不用每運營管理一處房產，就掏錢買下來一處。而房東呢，房子租沒租出去，接下來幾個月會不會開天窗，會不會遇到欠房租的房客，沒租客怎麼辦，這些運營管理上的問題犯不著自己操心。

一般多跟大公司合作，大公司的信任值高啊。看起來應該是互惠互利的雙贏關係。簡直夢一般美好的投資模式……但サブリース性質的合同存有一個超級大風險。

口語不精準地描述：這種合同沒有約束得了它的不動產相關法律。但合同里寫著的，比如保證頭10年付給房東多少房租，管理公司卻可以在中途「不保證」這麼多。

打個比方，說好了每月20萬，管理公司給改成16萬。憑什麼呀？憑《借地借家法》。周圍環境、經濟環境變了，20萬做不了了，就能中途更改房租金額。

雖然需要雙方認可，不過你想呀，為了差出來的那點錢，還不夠找律師打官司的。更何況管理公司多是大型不動產公司，人家的法律知識和專門服務人員都武裝到牙齒了，最終房東們選擇「簽字認可」。

※感興趣的同學可搜索房東們集體訴訟leopalace21一事。

鋪墊這麼長，今天要八的是號稱日本最大的share house公司Smart Days。它其實是一家運營管理房東們房產的公司，不過做法較新鮮，把一棟房子做成「公寓合租」模式。

Smart Days式合租房格局圖

一般的一整棟投資出租屋格局圖

Smart Days的合租公寓，獨立睡覺空間以外，洗漱衛浴均屬共用。並且注意：

①卧室面積極小，連4.5帖都不到。比獨立套間的至少小了1.5帖。

②跟《愛情公寓》里那種共享合租不一樣，Smart Days的合租式公寓沒有客廳。

③多選用細長型土地，即俗稱的旗杆地蓋房。旗杆地一般不讓蓋集合式住宅（普通公寓樓），但可以蓋一戶建。share house的格局不算集合式住宅。

本來一棟房子只夠劃開來四五個房間，但經過縮減每個房間的面積，加上被省掉的客廳面積，拼拼湊湊的整出來八個房間。一塊邊角料似的地，給做成了高密度入住型居所。（聰明啊）

房間看上去不錯……

對房東們來說，這樣的格局更有利於提高出租率，減小空房帶來的損失。

Smart Days 從五年前起步時，註冊資金僅300萬日元的小公司，迅速成長為一年銷售額高達300億日元的大公司。並且它旗下的share house佔據了日本該市場的一半份額。

老闆甚至寫了本書，傳授獨門投資秘方，即使房租為0，即使房子有空的，也能照樣賺錢。

好奇的同學得問了，怎麼辦到的？

跟人才派遣公司聯手呀！帶著夢想從小地方來大東京開始新生活的年輕女孩子是他們鎖定的目標。初來乍到，一下工作和住宿問題一併解決。

有從事人才派遣行業，或自己被派遣過的同學嗎？招到一名員工，需支付介紹人酬勞，這筆酬勞的金額說不定相當於好幾個月房租。假設你有一棟合租公寓，住進去的人相當於你的人才介紹資源庫。同時，人才派遣公司招的新員工需要住處，你的公寓就成了優先選擇。

Smart Days官網宣傳的「南瓜の馬車」，就是專針對女性住戶的合租公寓。

其中文網頁

它在官網強調的是初期費用很便宜，每月房租看起來金額很低。至於房租是否因為合租，就特別便宜呢？見仁見智，不好胡說，按面積大小、地點路段等，查查市場行情便有數吧。

收益不錯，吸引了越來越多的房東。跟銀行貸款，建房子，再交由特別會做生意的Smart Days來運營管理。房東們旱澇保收，每月坐等收錢就行。

話說回來，Smart Days旗下攢了這麼多房子可供出租，到底有多少房客入住呢？

這空房率怪嚇人的

7平米，每月3.5萬……

去年便有人在網上爆料，它有8000多套出租房，而租客會員人數只有1500名。3月報表：銷售額高達317億日元，毛利僅4097萬日元，毛利率才0.13%，是不是要破產了。

到去年10月，果然出事了。

Smart Days突然通知房東，將減少今後支付給房東的房租金額。今年1月17日和20日，在這兩天的房東說明會上，則表示由於出租率太低，資金周轉艱難，難以支付1月往後的房租。

參加說明會的房東們

房東們到說明會那天，才第一次獲悉投資房的出租率是多少，竟然僅到40%。

寫那本賺錢論大作的社長，及其他高層在說明會之前卸任。會上發言，表示今後努力將出租率向100%靠近的那位新社長，是Smart Days去年8月對外宣布資本提攜合作的另一家公司社長兼任的。難道，這就是傳說中的甩鍋？

Smart Days本社所在大廈

這鍋甩得，700名房東，上千億日元的資金。光是爭取呀，努力啦的講情懷有什麼用。

就算一兩年後，真的如那位新社長所說，出租率靠近100%，有幾個房東撐得住這期間的經濟壓力？

這些房東並非個個都是手裡大把鈔票，祖上留下大片的地，閑著也是閑著才去搞不動產的「サブリース」。好多人的錢是跟銀行借的，每月靠從Smart Days轉來的房租收入來支付房貸。

這位50來歲的公司職員，花2億買的「合租公寓」，跟銀行借的可是利息3.5%的貸款。

現在，Smart Days這邊拿不到房租了，而那邊銀行的貸款還在，每月得還。他說：「靠在公司上班的工資來還貸，根本不夠填補缺口。這樣下去幾個月，上吊自殺，還是自己破產。」

最新進展便是開說明會，把話挑明付不了錢，今後爭取balabala……

賺錢的點子永遠推陳出新

動聽的計劃永遠甜在開頭

扒開它的生意經，一環套一環，

咱這點小聰明真不夠被人耍的。

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