最新研究發現：推高奧克蘭房價的是這「三座大山」

奧克蘭房價大幅上漲，有一種說法是由於政府限制土地供應造成。對此，奧克蘭市議會發布了一項調查結果，證實推升房價的主要原因是：人口增長、存量不足以及利率下降。

奧克蘭市議會首席經濟學家David Norman和同事Shane Martin對比了10年來的房價變化，發現奧克蘭2016的房價中位數較2007年上漲了40.5萬紐幣，其中有29萬紐幣是由於人口增長、存量不足以及利率下降這3個因素造成的。

「餘下的11.5萬紐幣是由於其他各種原因造成。」Norman說，令人擔憂的是，住房危機不僅未得到緩解，反而有進一步惡化的趨勢。好在過去9年里奧克蘭的住房供應上升了11%，抵消了房價中位數8.5萬紐幣的上漲空間。

另外，隨著移民和人口自然增長走上快車道，奧克蘭目前的住房缺口擴大到4.3萬到5.5萬之間，並且依然在擴大。

對於奧克蘭房價上漲，一些批評人士認為是由於議會限制土地規劃造成，呼籲市議會釋放出更多的土地，並對城市區域進行重新劃分，緩解住房危機。

Norman認為，重新分區解決不了實質問題。「土地供應不同於住房供應。」他說，「奧克蘭統一規劃是針對100萬新增人口制定的城市發展藍圖，這一規劃是一年前實施的，而且目前沒有地價下降的證據。」

「換個思路想想，如果現有土地可滿足住房缺口20倍的開發需求，但地價依然沒有降下來，那麼奧克蘭的土地使用規則怎麼可能是造成高房價的主要原因？」他說。

他總結說，奧克蘭房價漲幅如此之大，主要原因不是技術層面的土地供應滯後，而是住房供應反應過於遲緩，「土地開發需要資源許可，但直到房子建起來，才能獲得溢價。」Norman說。

如果刨去人口增長因素，那麼維持低位的建房率以及利率是造成房價上漲的主要推手。此外，諸如建造成本上漲、建築工人短缺、家庭收入增加等因素都助推了房價上漲。

來自Building and Construction Industry Training Organisation的最新數據顯示，奧克蘭去年發布的新房許可達到1.1萬個左右，較前一年增加了約10％，但仍遠低於預期的每年1.4萬個的水平。

2007到2016年的10年間，奧克蘭房地產市場都發生了什麼？

——奧克蘭人口增加了17%，助推房價中位數上漲24萬紐幣。

——房貸利率出現大幅下滑，從2008年的8.5%下降至2016年底的不足5%，助推房價上漲14.5萬紐幣。

——存量房數量上升了11%，抵消房價中位數8.5萬紐幣的上漲空間。

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