英國的房價指數：不同的指數顯示什麼？
有時我們會發現在同一個月里有的媒體說房價上漲了，另一家又說房價下跌了，到底上漲還是下跌，其實取決於你所閱讀的房地產指數。在這裡，我們解釋為什麼會發生這種情況，以及如何解讀它們。
每個月都有一些機構發布房價指數，每個指數都基於不同的數據。有時這些發現是一致的，有時也會產生衝突。當我們報告這些數字時，我們解釋了它們的表現，但我們認為給主要指數提供全面的指導是有用的。
無論你是在購買或出售房地產，在房地產行業工作，還是只是對房地產市場的起伏感興趣，它都有助於準確地了解是誰在生產每個指數，他們使用了什麼數據，以及標題數據實際上反映了什麼。
以下就是這些不同的指數:
哈利法克斯指數——Halifax
誰編譯它?哈利法克斯Halifax，現在是勞埃德銀行集團Lloyds Banking Group的一部分，也是英國最大的抵押貸款機構之一。
它顯示什麼?用哈利法克斯抵押貸款購買的房產的平均價格，以及這個月和年的價格變化百分比。季度調查顯示了地區數據。
它覆蓋了什麼地區?整個英國。
它什麼時候到期?一個完整的日曆月:1月1日直到最後一天。
它基於什麼?哈利法克斯所批准的抵押貸款。
它持續了多久?哈利法克斯在1983年1月開始發布數據，但其當前形式的索引開始於1984年4月。
經季節性因素調整後的嗎?是的。
對原始數據還做了什麼?哈利法克斯「標準化」的數字是這樣的，而不是把一個月一套房子的價格與另一套房子的價格相比較，而是跟蹤一個「典型房子」的價格。它通過賦予特定房產的屬性(包括房間的數量、它的中央加熱程度以及是否有花園)來創建這個值，並使用這些屬性來計算價格。這就是所謂的「hedonic method」。對於其年度價格變動，它使用過去三個月的平均價格，並將其與上一年同期的平均價格進行比較。
我為什麼要相信它?哈利法克斯是英國最大的銀行之一，在近30年的時間裡一直以同樣的方式進行調查。
我為什麼要懷疑呢?儘管哈利法克斯試圖排除異常現象，但批評人士表示，在交易數量較少的情況下，其數據可能會在幾個月內出現偏差，而該行歷史上的「北方偏倚」(northern bias)意味著，其典型的房屋可能無法反映出英國住宅的平均水平。
土地登記指數——Land Registry
誰編譯它?土地註冊處是政府部門，負責登記和記錄英格蘭和威爾士土地和財產所有權的詳情。它使用Calnea分析來實際編譯數據。
它顯示什麼?過去一個月購買的房產的平均價格——這些是完工後的價格，包括現金購買和抵押貸款。它還報告了年度和月度價格變化。
它覆蓋了什麼地區?英格蘭和威爾士。
它什麼時候到期? 日曆月。
它基於什麼?英格蘭和威爾士的住宅銷售價格在本月完成，並向土地註冊處報出，約35%的價格通常在月底上報。
它持續了多久?自2005年以來，雖然已增加了1995年1月的數據。
經季節性因素調整後的嗎?是的。
對原始數據還做了什麼?自1995年以來，任何從未售出過兩次的房產都被從樣本中移除——土地註冊處表示，它擁有略多於600萬的可識別匹配的銷售組合——而且該指數基於重複銷售回歸方法。以2000年4月的平均價格為基準價格，並將每一時期的增長率應用於它以產生當前的平均價格。
我為什麼要相信它?土地註冊處表示，其指數是「最準確的獨立房價指數」。使用我們完成銷售的數據集，它是基於重複銷售的唯一索引。「這是唯一一個基於所有銷售，抵押和其他，以及最終的價格達成的財產。
我為什麼要懷疑呢?像其他一些一樣，它是經季節調整的。這並沒有反映出新建房產的價格，也沒有反映長期保持在同一隻手的價格，這意味著實際使用的銷售數據低於銷售報告的35%。由於完成和註冊之間的時間差，這個索引每個月都會被修改，這意味著它最終非常健壯，但也意味著你正在處理一個稍微改變的數字。
LSL房地產服務/ Acadametrics指數——LSL Property Services/Acadametrics
誰編譯它?Acadametrics是一家專門從事房地產和抵押貸款投資組合風險評估的諮詢公司，旗下擁有地產代理公司和測量員的房地產公司LSL。
它顯示什麼?在過去一個月，土地註冊處購買並註冊的物業的平均價格。它顯示每月和每年的變化和銷售量。
它覆蓋了什麼地區?英格蘭和威爾士。蘇格蘭獨立的指數是基於蘇格蘭的登記。
它什麼時候到期?日曆月。
它基於什麼?土地註冊處的房價數據。
它持續了多久?自2003年9月(最初是英國《金融時報》的房價指數)以來，1995年的數據一直在增加，而且一直追溯到1989年。
經季節性因素調整後的嗎?是的。
對原始數據還做了什麼?土地註冊處收集了一個月期間報告的所有銷售數據，包括在前幾個月完成的銷售數據，並計算出平均價格。這些數據是由Acadametrics提供的，它將調整它們以提供一個平均價格，而這些價格不會因每月銷售的房產類型的變化而扭曲。由於一個月內完成的銷售額只有1 / 3左右，因此，一個「指標指數」模型被用來計算當所有銷售都在的時候這個數字是多少。
我為什麼要相信它?它基於一個大數據集，指的是由抵押貸款和現金資助完成的銷售，包括新建房產和老房子。「指數指數」的計算使得它比土地註冊處更容易更新。
我為什麼要懷疑呢?一旦所有的銷售都在裡面，就會發生變化，每個月的數據都會更新。
Nationwide指數
誰編譯它?Nationwide，英國最大的建築協會和最大的抵押貸款機構之一。
它顯示什麼?通過Nationwide抵押貸款購買的房產的平均價格，以及月和年的價格變化百分比。季度調查顯示了地區數據。
它覆蓋了什麼地區?整個英國。
它什麼時候到期?表面上是一個日曆月，但它總是在月底前發布，而Nationwide不會說它運行的日期，聲稱信息是商業敏感的。
它基於什麼?在Nationwide獲得批准的抵押貸款，也就是在評估完成之後。Nationwide表示，近年來，其佔總購房市場份額約為10%。
它持續了多久?該協會的季度數據可以追溯到1952年，每月的數據可以追溯到1991年，儘管它在1993年改變了方法。
經季節性因素調整後的嗎?是的。
對原始數據還做了什麼?一些類型的財產被移除，包括買房出租BtL和Right-to-Buy房產，再加上非常小或非常大的房子(每一種房產都有特定的限制)。然後，「調整」價格，以產生一個「典型房子」的價格。該系統著眼於卧室的位置和數量等因素，並將其與房屋出售的價格聯繫起來。從這個模型可以估算出一套房子的平均價格，為這些特性提供了一套價值。
我為什麼要相信它?在Nationwide，它的指數可以應付低數量的交易:「儘管它仍與哈利法克斯法Halifax相似，我們在1991年的人口普查數據公布後，在1993年大幅更新了我們的系統。這些改進意味著，我們的系統更可靠地降低樣本容量，因為它能更好地識別和跟蹤我們的代理房價。
我為什麼要懷疑呢?雖然使用了典型的住宅，但正如哈利法克斯的批評者所說，它的數據可能在交易數量少和南方數據偏頗的情況下，在幾個月的時間裡數據被扭曲。
國家統計局指數——Office for National Statistics
誰編譯它?以前是社區和地方政府部門，現在是國家統計局的辦公室——政府的官方數據收集者。
它顯示什麼?英國房地產的平均完工價格，以及每年和每月的變化。數據按區域、類型和買方類型劃分。
它覆蓋了什麼地區?整個英國。
它什麼時候到期?一個完整的日曆月，但是有一個滯後3月的數字出版於五月。
它基於什麼?由抵押貸款機構提供的完成物業銷售的樣本數據，占抵押貸款購買房屋的65%-70%。2007年，英國平均每月約有8.5萬筆購房貸款，約有60家銀行提供了每月約5萬個貸款記錄。在截至2011年6月的6個月里，平均每月有37,000個貸款用於購房，26家貸款機構提供了大約21600個銷售數據。
它持續了多久?2002年2月以來。
經季節性因素調整後的嗎?該指數包括經季節調整的數字和國家一級未觸及的數字。
對原始數據還做了什麼?它是「混合調整」的，數據不會傾斜，所以如果在東南部的許多公寓一個月賣出，那麼在接下來的蘇格蘭就有很多四卧的房子。每個房產的不同特徵被賦予了值/權值，並且這些房產被輸入到一個普通家庭住宅的模型中。這些房屋價值是基於在過去三年里進行的交易。例如，2012年的權重是基於2009-2010年的交易數據。
我為什麼要相信它?因為它是基於大量的抵押貸款機構的數據，而且與其他大多數銀行彼此的不同，它不是經季節調整的。英國國家統計局表示，這是「中央和地方政府用來支持英國決策的主要房價指數之一」。
我為什麼要懷疑呢?當住房、社區和地方政府部門仍然管理該指數時，它說它「受房價上漲的影響(目前在南方)，房價——因此房屋購買總支出——是最高的。」同樣，住房、社區和地方政府部門指數所決定的房價變化的區域利率更受市場價格的影響(即對獨立式房屋的需求)。
Rightmove指數
誰編譯它?Rightmove網站，該網站刊登了90%的英國地產代理出售房產的廣告。
它顯示什麼?過去一個月里，房地產市場的平均要價，以及這個月和全年的價格變化百分比。
它覆蓋了什麼地區?英格蘭和威爾士。
它什麼時候到期?每個月的第二個周日是每月的第二個周日，這可能是4到5個星期，這取決於日曆。三月的數據將在三月的第二個星期天進行測量。
它基於什麼?在一個典型的報告期內，在網站上新上市的房屋要價通常是每周3萬到4萬套，總計約12萬套。
它持續了多久?2001年8月開始記錄;報告始於2002年8月。
經季節性因素調整後的嗎?不。
對原始數據還做了什麼?在計算過程中，要求在每一個區域內或低於均值三個標準差處的價格。這可能是幾千個家庭。這些數據是經過混合調整的，因此，如果在一個月里出售的公寓比房屋多，就不會出現傾斜。該值然後用於計算平均國家價格。
我為什麼要相信它?Rightmove表示，該公司的調查結果是:「它是根據目前市場上實際價格的實際數據得出的。」該樣本包括「大約90%的市場——是英國所有房價指標中最大、最新的月度樣本」。
我為什麼要懷疑呢?正如Rightmove所承認的那樣:「它反映了在房產首次進入市場時的要價，而不是在抵押貸款申請過程或最終銷售價格向土地註冊處報告時所記錄的價格。」這些房產的實際價格可能大不相同。
皇家特許測量師學會指數——Royal Institution of Chartered Surveyors
誰編譯它?RICS，測量師的貿易機構。
它顯示什麼?調查者們如何看待房地產市場在他們的領域的行為。
它什麼時候到期?一個日曆月。調查是在本月的第二個星期寄出，並在月底收到。
它基於什麼?每月對450-500名測量師的調查(通常是250-300個答覆)。他們被問了10個問題，涵蓋了過去三個月的價格、銷售和利息的變化，以及他們預計在明年會發生什麼。此外，他們還要求公司確定售出的房屋數量和待售房屋數量。
它覆蓋了什麼地區?英格蘭和威爾士。信息收集在10個地理區域。
它持續了多久?1978年1月以來。
經季節性因素調整後的嗎?是的。
對原始數據還做了什麼?根據土地註冊處的數據，它是按區域加權的長期平均值。如果一個區域代表了10%的銷售額，那麼該區域的響應將被加權，以代表Rics總體數據的10%。數字處理產生的凈平衡,而不是告訴我們有多少調查員認為價格會上升,有多少人認為他們會下降,該指數減去預測比例下降的比例預測上升——如果認為價格將上升10%,但20%的人認為他們會下降,它說-10%的人認為將會有下降。這並不意味著預期會下降10%。
我為什麼要相信它?數據顯示有多少房產正在出售，有多少潛在買家正在登記，這可以讓你對房地產市場的情況有一個很好的了解。
我為什麼要懷疑呢?因為它的其餘部分是基於感情的，呵呵。
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