土改重大突破 宅基地三權分置背後的「大真相」
騰訊財經特約 同策研究院首席分析師張宏偉
日前，國土資源部部長姜大明說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。
從土地制度上來看，確實這是一項重大理論和實踐創新。那麼，一旦這一理論創新付諸實踐，將會對樓市產生哪些影響？此項政策醞釀並實踐的背後「大真相」是什麼？
首先，宅基地「三權分置」與土地承包權延長30年有利於推進城鎮化
所謂「三權分置」，即宅基地所有權、資格權和使用權的三權分離。以農民宅基地為例，宅基地土地歸集體所有，村集體成員具有資格來享有這塊土地上所產生的收益，同時，收益按照資格權進行分配，但具有資格的人並不一定使用相應的宅基地，可以將使用權讓渡給其他人從而獲得收益。
如果宅基地「三權分置」付諸實踐，對於農民來講，無論是哪個符合資格的自然人或企業法人使用宅基地，農民的收益權仍然不變，這樣，農民有可能放棄宅基地的使用權，宅基地的利用效率也會提高，同時，農民的勞動力得以解放出來，仍然可以外出在城鎮打工或創業獲得收益，最終留在了城鎮。
另外，黨的十九大報告中明確指出，第二輪土地承包到期後再延長30年，對於農民來講，其實是土地收益權進一步延長30年。道理很簡單，如果農民進城，一方面在城鎮打工或創業獲得收益，享受城鎮公共服務配套的便利，最終留在了城鎮；另外一方面，土地承包收益權仍然繼續享有30年，這對於新市民（進城農民）來講是最大的實惠。這樣，新市民城鎮與農村兩邊收益同時享有，宅基地「三權分置」與土地承包權延長30年勢必加速城鎮化的進城。
「就近城鎮化」將成為下一輪房地產市場特徵
宅基地「三權分置」與土地承包權延長30年有利於推進城鎮化，那麼，新市民（進城農民）在什麼類型城市城鎮化？就房價表現來看，一二線城市房價甚至中東部的三四線城市的房價已經不是一般新市民（進城農民）可以承受得起。因此，以「縣鎮」為核心的「就近城鎮化」將成為未來發展趨勢，也將成為下一輪房地產市場主要特徵之一。
就政策面來看，國土資源部部長姜大明說，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。筆者認為，這項措施和宅基地「三權分置」相結合，意味著閑置的宅基地（集體用地）今後可以入市進行住宅開發，供地主體不一定是政府，有可能是集體，政府將不再是居住用地唯一提供者。
這樣，集體用地可以引進符合資格的開發商進行有效集中利用並開發，尤其是在「縣鎮」為核心的周邊區域，可以將原有宅基地綜合開發為城市居住用途，包括買賣的市場化商品住宅和租賃型住宅，「縣鎮」樓市形成了多主體供應、多渠道保障租購併舉的住房體系。那麼，對於農民來講就可以「就近城鎮化」，普通老百姓就可以在此安居樂業。
「就近城鎮化」主要表現為農業特色小鎮，房企將積極布局
「就近城鎮化」不是簡單的開發一些住宅小區，而是在改變農民原有居住宅基地的居住形態的同時，也賦予以「縣鎮」為核心的城鎮化區域所應具備的城鎮公共服務配套功能，比如衣食住行、吃喝玩樂等公共資源，另外，安居同時要樂業，也就是說「就近城鎮化」也離不開產業的支撐。
就農村現狀來看，未來農業生產、農產品加工、農業科技、農業服務、休閑農業必將發揮重要作用，同時，我國農業開始從傳統的農業轉向休閑特色新農業。特色新農業的發展必然會在未來逐漸形成了集農業、休閑、生態、旅遊、消費等一體的產業集群——農業特色小鎮。由此可見，農業特色小鎮將成為推動小城鎮「就近城鎮化」發展的重要手段。
同策研究院首席分析師張宏偉認為，對於一二線城市拿地受限的房企來講，宅基地「三權分置」為房企進行開發提供了政策面的支撐，同時土地承包權延長30年等措施進一步推進「以人為核心的城鎮化」，以「縣鎮」為核心的城鎮化區域也必將加速發展。這對於房企來講就是布局的機會，尤其是在京津冀、長三角與珠三角等中東部經濟相對發達的「縣鎮」區域，碧桂園、恆大等部分房企必然加速布局，未來「縣鎮」為核心「就近城鎮化」將因為房企的積極布局而加速。
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