無人駕駛撼動房價布局！美國萬億美元房地產價值因此改變

編譯 |grace33 堆堆

編輯 | 麻粒兒

微信 | ai_xingqiu

網址 | 51aistar.com

無人駕駛汽車的熱潮如今顯而易見，各大科技巨頭都在爭相加入戰局，那麼除了炫酷車型的推出，還有什麼在悄然改變呢？

一個出乎大眾意料的答案——房價。

關於無人駕駛汽車會帶來的主要影響，其實已經說過不少了：減少交通事故、讓乘車體驗更加舒適或是能取代卡車司機的職業生涯。但有一個細微的影響也正發生——面對移動出行的優化，我們該如何重新審視關於未來生活方式的基本假設。

那就得回到房地產的話題了，福特一類的汽車徹底改變了美國的建成環境——帶來了郊區、購物商場，還讓人們得以離開城市。那麼無人駕駛汽車又會對我們的城市和郊區造成什麼改變呢？毋庸置疑，其影響也是相當巨大的。

Levittown就是一個很好的證明，萊維特父子建造的郊區城鎮之所以改變了美國城市化的格局 。就是因為美國大眾對於汽車的高度依賴而推動了郊區發展。那麼無人駕駛汽車會給城鎮帶來什麼變化呢？

為了調查無人駕駛汽車對於房地產的影響，美國的研究機構99mph設計了一個專有模型。該模型包含了100多萬個錄入數據，可以精細得預測移動出行的變化將如何影響房地產。在本篇文章中，我們將分享一些重要發現。

對於業主而言將產生劇烈動蕩

根據數據進行的保守估計，無人駕駛汽車的存在將使得一萬億美元的住宅價值在美國十三個大城市轉移。

這一價值將會從那些因生活便利而溢價的房產（靠近公共交通、通勤時間短）轉移至那些因不便利而房價低的房產（通勤時間長、遠離市中心）。

一萬億美元也許聽起來過高，但請記住，房地產市場空間是無法想像的——分析師Zillow估計美國住宅地產價值達到了驚人的29.6萬億美元。

對於美國這十三個城市來說，無人駕駛汽車促進的價值轉移相當於是總體住宅地產價值的2%-13%。下方的圖表表明了哪一個城市是受到影響最大的。

一萬億美元是什麼概念：這已經超過了ExxonMobil、沃爾瑪以JPMorgan加起來的總市值。而且價值轉移的過程中也許會創造出很多財富（也有可能會損失一些。）

那麼為什麼無人駕駛汽車將會影響我們選擇居住的地點？就要從這三個簡單方面開始談起：

（1）無人駕駛汽車能讓通勤變得更加舒適，因而人們就會願意住在更遠的地方：如果只是看電視、打盹、玩微信而非專註駕駛汽車，那麼40分鐘的通勤時間就不會那麼難熬。

位於大城市的白領們，不少都要來迴轉車，甚至還會搶不到單車步行至公司，每天大約需要通勤一到一個半小時或更多。沒人喜歡通勤，誰願意每天花費一個半小時在交通上呢？

但是「乘客」和「司機」這兩者之間的區別和「搬到一個離工作近、但是居住環境不太理想的郊區」與「待在我喜愛的市區」之間的區別是一樣的。通勤質量的細微變化都將影響數百萬人選擇在哪裡居住。

（2）無人駕駛汽車能夠縮短通勤時間。這一觀點是廣受爭議的，但是有人認為無人駕駛汽車可以通過增加每車道的車輛數量或讓車輛之間進行車聯網溝通提高速度，從而減少通勤時間。

還有人則認為更便宜且更舒適的出行會導致車輛行駛里程的增加，這會抵消無人駕駛汽車帶來的益處。這一情況如何發展尚且未知，但是實際出行次數的減少會帶來更多的擴張。

理論：和人類操控的汽車相比，無人駕駛汽車能帶來更多的交通流量。

（3）無人駕駛汽車將會侵蝕公共交通。在大多數大城市裡，公共交通已然處於盈利困境，其市場份額開始讓步於Uber或者滴滴，因而也就無法與高效、按需的無人駕駛車隊帶來的便利、舒適以及便宜相競爭。「靠近公共交通」的地方其房價會更高，這一點將來或許會改變。

總而言之，無人駕駛汽車會縮短距離（不管是出行時間還是出行舒適度）。它們會碾壓我們的既定概念、改變決定房產價值的空間關係。數億名美國人將會重新考慮他們要住的地方，企業和員工也是如此。

當然，這種轉變會嚴重影響房產價值。下一部分將會探討房產價值將會在哪些地方以及如何被影響。

模型的探討：無人駕駛汽車會如何撼動房產價值

因素1：到市中心的行駛距離

圖為下午五點舊金山市中心，60分鐘通勤時間（紅色）以及45分鐘通勤時間（藍色）

關於這個問題，很多人都曾討論過，但最近（大多數研究都發生在1960-2000年）卻鮮少有人進行全面研究（大多數只關注一個城市）。

憑藉當代的「大」數據源以及分析技術，本文進行了更全面的分析。

此次，99mph採用的專有資料庫內存在美國13個大城市80英里內19萬多件房地產出售（近六個月來）資料。我們將其與公共普查數據以及最先進的交通資料庫Google Maps結合在一起分析。

首先，我們得了解去市中心所需的行駛時間與房地產價值之間的關係。能幫助了解未來其變化趨勢。

讓我們從一個相對簡單的例子談起：華盛頓特區。

在華盛頓特區，房地產價值的巨大差異源於房屋距離市中心的距離。雖然這一情況並非適用於所有城市，但在華盛頓特區，這是屬實的。

單是從這幅圖表中（未控制其他因素），可以這麼得出結論：原先到華盛頓特區市中心長達40分鐘的痛苦上班之路卻神奇般的讓人覺得只有35分鐘，那麼按照資料庫中當地的平均標準，價值37.6萬美元的房屋應當價格再提升1.9萬美元。（e^(5 mins * 0.0098) * $37.6萬 = $39.5萬）。

這對於華盛頓特區地鐵區域來說意味著什麼呢？讓我們來進行一下封底計算。就拿上述的1.9萬美元來說，假設這適用於所有房屋——即目前高峰時期距離華盛頓市中心需要通勤至少40分鐘的7800套住房。結果是房產價值會轉移1480億美元。

我們採用的實際模型與此有一些細微差別，考慮了更多的因素。但對於華盛頓特區來說，憑藉更先進模型得到的預計轉變——880億美元——和封底計算的結果趨向一致。

因素2：多中心城市的不同通勤

等等...或許你會說——我們又不是非得去市中心。

的確，「單中心」城市指的是大部分人都通勤去往一個市中心。華盛頓特區就像是一個單中心城市。

再拿另一個城市為例：鳳凰城。鳳凰城就是一個「多中心」城市。人們會採取各種交通方式上班。結果是：去市中心所需行駛時間和房產價值之前的關係就不同於華盛頓特區。對於鳳凰城的房產價值而言，去市中心所需行駛時間並非是一個合理的變數。

這樣的假設就不適合。不存在單中心城市的話，就不能進行如此假設。

無人駕駛汽車會影響像鳳凰城這樣的多中心城市裡的房產價值嗎？答案是肯定的。人們工作通勤也會受到影響，即便他們的目的地不是相同的市中心。

多中心城市很難去建構模型，但是無人駕駛汽車的影響是確實存在的。通過考量市中心外多個工作地點，99mph的模型可以詮釋鳳凰城的多中心情況。因此，我們的模型也能解釋鳳凰城房價變化的70%變數。

針對鳳凰城的多中心現象建立模型，我們預測無人駕駛汽車會導致鳳凰城房產價值轉移達到80億美元。下面是一些會深受其影響的地區：

因素3：公共交通不再成為價值動因

從歷史角度來說，靠近公共交通的位置優勢會使得房價提高。如下的表格表明了一些交通項目的影響。另一個APTA進行的研究則認為距離公共交通0.5英里以內帶來的價值溢價為42%。

靠近公共交通的房產很有可能在無人駕駛時代變成不受寵方。隨著無人駕駛汽車使用率越來越高，靠近交通帶來的「溢價」也會隨之減少（有些人認為公共汽車在無人駕駛世界會表現出色，因為它們可以結合新科技）。這種溢價將會由很多不靠近交通設施的社區承擔。

你漲我跌，房價差異間的奇妙穩定

關鍵的一點是，我們將會看到，有大量的價值從「位置便利」（比如說通勤時間短、距離市中心近）因而房價較高的房產轉移到那些「位置不便利」（比如說通勤時間長）因而房價較低的房產。兩者房價之前的差異將趨於穩定，一段時間之後兩者會相等。這種「偉大的穩定」就象徵著價值的重大轉移。

不過等等，你還覺得這將發生在遙遠的未來嗎？

關於「多快這一切會發生」，雖然大家眾說紛紜、莫衷一是，不過在幾十年內，我們也許不會看到L5級別全自動汽車的大範圍普及。

我們認為有以下兩個原因：

1）未來的預測會提高固定資產價格，而非是基於當下的現實：資產價格是基於對未來事件的「預期」。在這些事件真實發生之前，我們就會看到資產價格的轉移。舉個例子，一個街區的房價會因為交通項目的公開而非是完成就發生變化。這就意味著在無人駕駛汽車真正上路之前的5-10年——即現在——房產價值就會發生改變。

2）部分自動化已經實現：你認為我們不會很快看到全自動汽車上路？這樣想的不止你一個人。但是我們現在已經看到部分自動化的實現。特斯拉Autopilot系統——有時候也被稱作是L2級別的自動化——已經讓通勤變得更加舒服。而這種技術將很快普及進入大眾市場。

無需實現全自動化，房產價值的轉變就已經可以進行了。任何能讓長時間駕駛變得更加舒適的事物都將會影響人們對於距離的看法——自然而然也會影響房產價值。

然而對於我們來說，將有一個動蕩的未來。

對私房屋主來說，人們的養老金如果是放在房屋凈值上，那麼這也許沒有他們想像得那麼安全。

對於房地產投資者來說，一筆相當於是ExxonMobil、沃爾瑪以及JPMorgan市值總和的財富值得他們去爭奪。

對於城市規劃者來說，城市擴張能得到津貼，這就迫使規劃者考慮發展限制以及密度價值。支持城市化的人應當要小心。

想要在房地產獲利的投資者們，現在連無人駕駛都得懂了。

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