獨立屋市場調整影響房屋翻建行情規劃不當可能雪上加霜

最新 01-28

獨立屋市場調整影響房屋翻建行情規劃不當可能雪上加霜

曾幾何時，大多房屋翻建改建市場如火如荼、接盤踴躍，高額回報率和賺快錢效應使越來越多的人投身其中樂此不疲。

但隨著獨立屋市場的持續調整，翻建改建的熱度也同步降溫，筆者了解到近期不少屋主已經把原先的翻建計劃延後甚至無限期擱置，個別心急的賣家甚至準備不做任何大的改動而原樣「素顏上市」。

需求總是跟著市場變化而動的。在一個上升的市道中，激進的策略往往會促使利益最大化。但反之一旦賺錢效應消失，無論是買家還是賣家都開始趨於保守。

「原先是準備把2500呎的舊房推倒重建成4000呎以上的新宅，連建築商都差不多確定了。但去年下半年獨立屋上市掛牌量一下子猛增，價格卻連綿下跌，讓我覺得賣方市場已經消失了，再搞大規模的資金投入可能有風險了，所以就先擱置著。而後年末B20政策出台，我覺得大宅的潛在買家又會減少。真是計劃不如變化快。現在核算下來按照新的市價仍然有一定利潤可圖，但假如馬上開工，不知道8、9個月建成後實況如何，如果繼續下跌，那麼不但利潤縮水，還會面臨更加賣不出去的風險。不建吧，舊屋放在那裡也不值幾個錢，估計買家還會砍掉不少，我完全沒有動力去賣。所以一直在糾結著」。

一位個人地產投資者前些時向筆者「倒苦水」。確實近期像這樣左右為難的賣家還真不少。上升市道怎麼算都是利潤，而且兌現起來毫不費力。但目前實況就很微妙了，做得好當然皆大歡喜，成功「解套」。但幾個月的不確定性也不是鬧著玩的，稍有不慎新增部隊全線被困不說，賬面利潤隨時有可能轉化為風險。

我兩年曾經採訪了一位華人翻建建築商，一般的毛坯房基本上是30-40萬元的成本區間。像North York的Willowdale這種優勢地區，一種典型的翻建模式就是花100多萬買一幢陳年house，然後推倒重建再重新裝修一番，大約7-80萬投入，這樣總成本控制在180萬左右，而賣價可達到230萬元左右，也就是約40%的合理利潤，而且相當好賣。正常的話一個項目的施工周期是7-9個月。

但現在情況又不同了。翻建成本持續上升，而優勢地段房價下跌總體不算很大，100多萬買的陳年House其實翻建價值也高不到哪裡去，再買的貴一些其實利潤就收窄了，因為高價房重心已相對下移，你也喊不出更理想的價格，市場上有的是。所以2-30%的潛在利潤加上7-80萬真金白銀的二次投入，再加上8、9個月的不確定性，究竟有多少人還能義無反顧，這真是一個問號了。

而且這麼一輪轟轟烈烈的社區翻建潮下來，其實翻建房的社會符號意義也發生了某些微妙變化。最近本地媒體援引約克區奧羅拉市（Aurora）居民Georgia Pottage言論表示，她對社區內越來越多的怪獸屋（「monster」 home）的反感情緒與日俱增，希望市議會修法，加強管控和監督，更要嚴格審批程序，不要讓怪獸屋毀了社區環境，破壞了社區居民之間的關係。