越南的前世今生，你了解多少？

撰文：李玲玉

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越南的前世今生，你了解多少？

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越南概況

地處中南半島東部，北與中國接壤，西與寮國 柬埔寨交界，東面和南面臨南海。面積約33萬平方公里，海岸線長3260多公里。地處北回歸線以南，屬熱帶季風氣候，高溫多雨。年平均氣溫24℃。年均降雨量1500-2000毫米。北方分春 夏 秋 冬四季。

越南是傳統農業國，農業人口佔70%，耕地及林業總佔地面積60%。糧食作物包括稻米 玉米 馬鈴薯 番薯等。經濟作物 咖啡 橡膠 茶葉 花生等。工業產品 煤炭 原油 天然氣 液化氣等。

面積33萬平方公里，總人口近1億，19-40歲的青壯年勞動力約為45%。越南的兩大城市聚集了全國近1/5的人口

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經濟

越南現在是亞洲第三快速發展的國家，2015年經濟增長率為6.7%，僅次於印度和中國。

綜合國際貨幣基金組織（IMF）、世界銀行及海通國際研究的數據，越南近十年來平均GDP增速在6%以上，而2010年至2016年該國人均GDP每年平均增速為8.4%，在東南亞主要國家之中處於首位（其次為柬埔寨7.8%、菲律賓5.7%、印度4.2%等），於2016年已達2200美元左右水平。越南的通脹指數目前穩定在4%-5%左右。

不斷湧入的外資為越南經濟增長提供了重要動力。截止2016年底，越南吸引了約240億美元的境外直接投資，同比增長7.1%，韓國、日本與新加坡的投資額列前三。中國則在2017年1月趕超新加坡，成為越南第三大境外投資來源

國際旅遊業方面，2016年越南境外遊客到達數量同比增長26%，超過1000萬人。來自中國與韓國的遊客數量分別同比增長51.4%與38.7%。2017年，更寬鬆的簽證政策與便捷的電子簽證預計將進一步推動海外遊客數量的顯著增長。

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主要城市

胡志明（西貢）：面積2390平方公里。截至2014年，人口約1200萬，華人約40萬。是越南的經濟中心，貢獻約全國近五分之一的經濟總量。服務業，工業與建築業均是胡志明的支柱產業，高端公寓價格已經上漲到4000-5000美金。

首都 河內：面積3325平方公里。人口620萬。越南河內市中心平均房價為4萬/平方。高端公寓價格上漲到3000-4000美金

主要產業包括工業與貿易。經濟的迅速發展也進一步推動了河內基礎設施的改善。同胡志明一樣，河內的房地產在近些年增速迅猛。

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外籍人士在越購房政策

2015年前，由於要求非常嚴格，外國人很難在越南擁有自己的房產，如法律要求必須獲得越南的永久居民身份至少一年以上的時間等，在獲得購買權之前還必須完成許多複雜的行政程序。

據越南2015年生效的《住房法》修正案，目前外籍人士在越南購房的限制包括：

1.有合法越南簽證的外國人都可以來越南買房地產。

2.所有的外國投資基金，銀行，越南分公司和海外公司的代表處都有資格買。

3.所有的房地產類型包括公寓和地產（別墅和聯排別墅）都可以買的。

4.外籍人士每位在一個公寓小區或一個坊級行政區劃內，最多只能擁有一套房屋。雖然外籍人士所購房屋的面積和總套數不受限制，但每個公寓小區內外籍人士擁有的住房總數不能超過30%， 每個坊級區劃內外籍人士擁有的別墅不能超過250套。

5.屬於外國人的房地產都可以轉租、買賣、繼承、抵押。以前只為業主居住者目的。

6.外國人有50年的產權，還有一次再延長50年。外國人跟越南人結婚會有永久的產權。

7.買房時必須通過銀行轉賬。因此外籍人士如需購房，必須在越南當地開設銀行戶口，也必須赴越南簽訂正式買賣合約。

8.外籍人士只獲准購買一手住宅，而不能購買二手住宅，因越南當地人不被允許出售住宅給外籍人士。在出售時，外籍人士可向本地人或其他外籍人士出售，如售予越南當地人，則自動轉換為永久產權。

在越南，私人擁有土地的永久使用權、轉讓權和繼承權，很多人都是自己買地建房，地方政府是不能強制征地、拆遷、重建高容積率的房子。

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外籍人士在越購房流程

稅費方面，買入時，外籍買家需支付10%增值稅、0.5%印花稅以及2%的管理費基金，不過增值稅與管理費基金通常已計入售價之中，因此無需額外繳納。以前述胡志明市第二區高端樓盤為例，持有期間的物業費約為0.5%每年。出售時，需支付房屋售價2%的個人所得稅（越南政府允許期房樓花買賣，賣出樓花時，按樓花售價的2%納稅，無需按整體房價繳稅）。

貸款方面，原則上，除非持有越南工作簽證，越南的銀行暫時沒有向外籍人士提供房屋按揭服務；也並未有其他國家的銀行提供相關按揭。不過，從事相關地產業務的人士表示，相信不久的將來向外籍人士提供按揭貸款的政策就將開放。

付款方式上，一種常見的期房付款方式是，簽訂購房訂金協議起每半年，向開發商支付10%的購房款直至達到房款總價50%，待房屋交付後一次性支付另45%，剩餘的5%則等房契辦理完成之後再支付。

出租安排上，租期通常是兩年，凈租金回報約6.5%上下。可尋求中介管理公司處理租賃事宜，通常每次簽訂新租約時，房主需要支付首年租金的12%作為中介費。承租人大部分是跨國企業外派人員。某些項目亦提供包租選擇，但租金收益就相對較低。

人民幣在今年對越南盾有一定的匯率優勢。2017年2月份，1人民幣大約可兌換3300越南盾，雖然較2015年3500越南盾的峰值有所下降，但較10年前仍增值60%，處於歷史高點。

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近年房價起伏

越南的房價並不穩定

1. 2005年開始，越南的兩大城市，河內市和胡志明市的房價步步上揚

2. 2009年1月1日政府意識到炒房的嚴重性於是發布新政，越南樓市全面暴跌

3.2012年，中檔樓盤的價格達到了2000-3000美元/平米，高檔樓盤4000-6000美元。

4. 2013年房地產市場泡沫被引爆，進入」冰凍期「，房價比巔峰期跌了30%。

5. 2015年《住房法》修正案

6. 2016年核心商業區已經上漲了1倍左右，一二線地段上漲了50%左右

7. 2017年市中心的房子均價4000美元/平米。

8. 胡志明市第一郡房價3500-6,000美元/平方米，最高的公寓是9000美元/平米

9. 即便是在遠郊，也得1700-1800美元/平米

10.買房貴，租房也貴

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優勢

1.氣候宜人

2.經濟增長6%以上

3.租金回報率6.5%左右

4.公寓沒有房產稅

5. 物業費低0.6美元/平

6.拎包入住，設施完善

7.房子是剛需，年輕人多

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劣勢

1.不能貸款，要全款

2.房產泡沫，中心城市房價高

3. 匯率不穩定（越南盾）

4. 反華情結，遊行示威

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