量價雙跌，2017天津土地市場被玩出了「花」

迫不及待想看本周五天津2018年首場重磅土拍上演？別急，2017年的天津土地市場你看懂了嗎？

成交量下跌1/4，地金收入縮水9%，但單價TOP10門檻並未見明顯降低，60萬㎡自持庫存又該如何去化？

樂居獨家數據，帶你快速回顧2017天津土地市場關鍵詞。

土地出讓量跌去1/4 「地王」難再得

樂居數據顯示，2017年天津土地出讓金收入合計約1239億元，連續第二年突破千億關隘，同比2016年（1389億元）跌幅約9%。

而與「價」同步下跌的當然是「量」。2017年，天津土地市場招拍掛成交土地面積約2066萬㎡，規劃總體量約2562萬㎡，出讓體量同比2016年跌幅近四分之一，約-24%。

綜觀自2010年至今天津土地出讓數據不難發現，過去八年，天津土地出讓金收入總體穩中有升，直至2016年衝上高位，2017年小幅回調。而在年度賣地總體量上，過去八年的數據則一路走低，與地金收入曲線呈X形明顯交叉。2017年天津土地出讓量僅略高於2015年。量價曲線逆行，反映天津近年土地單價成本日益高企。

受幾乎持續全年的土地最高限價調控政策影響，2017年天津並未能接續2016年「高歌猛進」的態勢再造單價或總價刷新歷史紀錄的「地王」級地塊。

同時，2017年的天津宅地單價TOP10榜單門檻較去年也有所降低，樓板價22551元/㎡既可入圍，2016年的這一門檻為24557元/㎡。不過2017年的天津單價地塊TOP10榜單中，有2宗地為達到最高限價轉競配建面積成交，該部分成本暫未折算攤入單價。另外，位列榜單第十名的濱海中央商務區海尹道地塊為競價達最高限價後以「抽籤」方式確認競得人。

2017年天津宅地單價TOP10

2017年內，在不計入配建/自持面積成本的情況下，天津住宅用地成交樓板價最高的地塊依然來自盛產「地王」的南開區，既天房以48000元/㎡樓板價競得的南開大學迎水道校區B地塊。值得注意的是，該宗地成交樓板價為地塊最高限價，除該價格外，競得房企還需配建7000㎡定向棚改安置商品房作為購地成本。

市區新房庫存告急？環內賣地量連跌三年

針對市場關注度最高的天津市區（外環線以內）住宅用地成交情況，樂居今年依然進行了專項統計。2017年，天津環內宅地共計成交13宗，成交規劃總體量約122.03萬㎡，同比2016年跌幅達58%，創自2013年以來的近五年新低。

自2014年成交總體量達427萬㎡峰值後，天津環內宅地成交量已連跌三年。隨著庫存不斷去化，可以預見的是未來一兩年內，天津環內可售新建商品住宅項目將繼續減少。

上述2017年成交的這13宗環內宅地，絕大多數分布於快速路環線至外環線之間區域，其餘主要位於中環與快速環線之間或中環沿線區域。

近5年天津環內宅地成交體量趨勢

新增項目數量減少、位置日趨外溢成為天津近兩年的市區宅地成交的顯著特點。土地單價成本居高不下，為增強市場競爭力，天津市區新建商品房產品日益向精品化、高端化演進。但在2017年嚴峻的房地產調控趨勢、新房限價等政策作用下，這樣的開發模式無疑是對開發商資金鏈和開發成本控制能力的嚴峻考驗。

更多開發商將在津拿地的主要精力轉移到了環城四區的環外近郊區域。同時濱海新區各個板塊，及遠郊區縣如武清、靜海、寶坻、薊州等，均在2017年的天津土地出讓中扮演了更為主要的角色。

「自持」玩出花 「津門津塔」轉化模式待考

2017年，天津土地市場最不得不說的事件，是在土地出讓環節中進一步嚴格最高限價制度，引進「競自持」模式穩控土地成本。

自4月16日天津賣地歷史上首宗「競自持」地塊成交，截至12月31日，2017年內，天津誕生各種形式「自持」體量地塊共計31宗，蹤跡遍及市區、濱海、環城、遠郊。

天津的土地「競自持」模式多樣而靈活。競報自持住宅、商業規劃體量可謂「基礎款」，成交二十餘宗；順應以租代購的樓市宏觀方針，競報自持租賃住房體量也頗熱門，全年成交該類宅地7宗；而市區地塊由於地理資源稀缺，則更傾向於競報配建棚戶區定向改造安置商品房體量，年內已成交3宗。

金地以自持11萬㎡住宅面積購入的精武鎮大學城地塊，自持比例達項目總體量56%，無論從絕對值還是百分比上，都堪稱目前天津成交「自持」體量最多的地塊。

將上述各類已成交的自持、配建面積相加，2017全年，天津總計成交各類「自持」建築體量超60萬㎡，與天津市中心地標性建築「津門津塔」所屬的天津環球金融中心項目建築總體量不相上下。

這些足足再現「津門津塔」的龐大體量，將採用何種盈利模式進入天津樓市，又將有怎樣的市場表現，成為「自持」地塊最引人注目之處。

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