波瀾不驚，山城樓市進入新常態

重慶樓市多年來可謂是風平浪靜波瀾不驚，但2017年的重慶樓市伴隨著外來資金的流入及市場需求端的悄然改變，平靜的湖面泛起層層漣漪。波瀾過後，必然給市場帶來諸多新變化。不論是不斷收緊的政策，還是新常態下的房價，各個方面似都有不同。因此，對於2017年的重慶樓市，大家都有諸多疑問，本文將從政策、市場、土地等多個埠一一解答。

政策篇

Q1：現階段國家的房產政策宏觀基調是什麼呢？

A1：明確居住屬性，建立長效機制。

2017年房產政策關鍵詞：「房子是用來住的，不是用來炒的」、「五限時代--限購限貸限價限售限商」、「租售同權」、「建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度」。

Q2：熱點城市調控不斷加碼，重慶2017年商品住宅政策環境如何？

A2：調控政策日趨收緊，抑投資保剛需。

近年來，重慶房地產市場政策都較為寬鬆，僅房產稅徵收及未滿兩年需按5%繳納增值稅。隨著商品住宅市場需求的快速釋放，為引導住宅市場有序健康發展，重慶2017年年初開始連續出台了一系列政策進行調控，以調高投資門檻，促進住宅回歸居住屬性。但相較於調控力度較大的一二線城市，政策環境仍顯得相對寬鬆。

圖：2017年重慶商品住宅主要政策

Q3：從「控麵包」到「控麵粉」，重慶的土地市場政策採取了哪些措施呢？

A3：從綜合評標到競自持，供給端發力穩定房地產市場。

2017年各地土拍玩法不斷升級，競自持比拼配套建設的比例、限制未來銷售價格、限競拍資格，可謂花樣百出，嚴控麵粉價格。2017年，重慶先後出台了「現房銷售」、「拍賣+綜合評標」、「拍賣+競自持」等多項土地拍賣新規則，其在一定程度上抑制了房產企業拿地熱情，從而減緩由土地成本大幅上漲而導致的房價上升，維護房產市場的穩定與土地交易的合理化。

圖：2017年重慶土拍新政

Q4：對於重慶特色的公租房，2017年政府主要做了哪些工作？

A4：持續提高供給的基礎上，加快推進重慶住房租賃市場發展。

2017年，政府除執行已簽約的3萬餘戶的公租房承租戶搬遷工作外，還向主城區搖號配租數萬套公租房，提供保障性住房用地約2000畝。此外，市國土資源和房屋管理局與建設銀行重慶市分行住房租賃戰略合作，按照協議，雙方將聯手加快住房租賃信息服務平台建設，為住房租賃企業和個人租賃雙方提供1000億元綜合融資，提供住房租賃全流程服務，加快推動重慶住房租賃市場發展。

市場篇·商品住宅

A1：2017年商品住宅成交價為9057元/㎡，但仍居十大城市之末。

2017年的重慶，由於熱點城市投資客需求的外溢以及自身改善型需求不斷釋放，加之自身價格基數較低，導致2017年上半年價格有所上揚，下半年儘管價格漲跌參半，但似已進入新常態。重慶房地產市場屬於慢熱型，通常要晚於市場半年，2016年多城市均出現上升趨勢，但重慶2016年市場趨於平穩，直到2017年重慶開始出現補漲，2017年重慶商品住宅成交均價為9057元/㎡，下半年主要維持在9500元/㎡。

圖：2012年-2017年重慶主城區住宅成交均價走勢

2017年中央堅持房地產居住屬性，十大城市均出台相關調控政策，需求端與供給側兩端同時發力，各地供應結構不斷優化，調控效果亦開始顯現。2017年十大城市有漲有跌，上海和廣州小幅下跌，重慶、杭州、南京等城市有所上漲。儘管重慶2017年房價有所上漲，但仍居十大城市之末，與武漢、成都差距逐漸縮小，同處最末梯隊。

Q2：都說北區較熱，各區價格差異如何？

A2：渝中和兩北區住宅成交均價過萬，區域差異兩極化。

渝中區作為重慶核心老城區，核心地位依舊不減，2017年成交均價為15831元/㎡；多年來重慶一路向北，兩北地區價值不斷凸顯，成交均價雙雙破萬；處於兩極另一端的巴南區和大渡口區，市場熱度則相對較低，其中大渡口區僅為6189元/㎡，遠低於重慶市主城區商品住宅市場平均水平。

圖：2017年重慶主城九區成交均價

A3：重慶商品住宅成交再創新高破2500萬方，渝北區貢獻三成。

2017年重慶主城區商品住宅共成交2517.76萬㎡，再創新高，2016年同期成交量為2122.90萬㎡，同比上漲18.60%。2017年商品住宅月均成交量超200萬㎡，為多年來最高位。成交量一方面源於需求的增加，另一方面源於開發商推地節奏的加快。

圖：2011年-2017年重慶主城區商品住宅月度成交量

2017年主城各區域成交差異明顯，渝北區成交766.44萬㎡，佔比超三成，其次為巴南區和南岸區，銷售面積均超300萬㎡，渝中區、大渡口區和北碚區成交則相對較少，均不足6%。兩北地區合計佔比超四成，市場熱度可見一斑。

圖：2017年重慶主城區商品住宅區域成交佔比

A4：供不應求差距升級，去化周期僅4個月左右。

2017年儘管供應成交均有所上升，但供求差距從14年開始不斷拉大，市場明顯呈現出供不應求的情況。2017年月均供應達146.74萬㎡，雖有所上漲但缺口仍擴大至63.07萬㎡。

圖：2012年-2017年重慶主城區商品住宅供求關係

供過於求必然帶來去化周期的縮短。從可售面積來看，截至2017年12月，重慶主城區商品住宅可售面積為827.94萬㎡，持續縮水，同比下跌36.20%。從庫存消化時間來看，分別按近6和12個月商品住宅平均銷售面積計算的消化周期分別為4.35、3.95個月。可見市場整體良好，去化未承壓。

圖：2012年-2017年重慶主城區商品住宅庫存量與消化周期

Q5：現在換大戶型的需求日益明顯，改善型需求是佔主導了嗎？

A5：改善型需求逐漸顯現，與剛需基本持平。

近年來，重慶經濟高速發展，人們經濟生活水平不斷提高，改善型需求逐漸增加；加之「二孩政策」的放開，加速了改善型需求的釋放。據統計，重慶二胎佔比達48%，遠高於成都等城市，換房需求大量滋生。2017年重慶中高面積段和高面積段佔比達47.78%，佔比持續上升，逐漸與中低面積段持平。

圖：2016年-2017年重慶主城區商品住宅各面積段成交情況

A6：不論是成交價還是成交量，渝北區均佔Top10項目榜單多席。

2017年商品住宅成交均價前三甲均超3萬元/㎡，最高的項目為鵝嶺峰，成交均價為34951元/㎡，TOP10最後的陽光100國際新城亦達19461元/㎡。區域來看，南岸區佔據4席，渝北區3席，渝中區2項目和江北區1項目亦入主成交均價TOP10項目亦上榜。

圖：2017年重慶主城區商品住宅銷售價格TOP10項目（元/㎡）

從銷售面積來看，渝北區佔據排行榜絕對位置，共6個成交大戶。TOP10成交面積最大的為巴南區融創歐麓花園城，成交面積達42萬方，TOP10項目成交總面積超310萬方，占重慶主城區總成交面積的12.33%，TOP10項目平均成交面積為31萬方。

圖：2017年重慶主城區商品住宅銷售面積TOP10項目（萬㎡）

土地篇

A1：住宅成交為主，商住用地漲幅較大。

土地推出方面，2017年重慶主城區各類土地共計推出3715.93萬㎡，主要受工業用地的大幅減少，較2016年減少了177.46萬㎡，而住宅用地和商辦用地推出不減反增，分別上漲9.27%和33.55%。土地成交方面，2017年各類土地共計成交3436.68萬㎡，同比下降2.70%。其中住宅用地和商辦用地分別成交2369.74萬㎡和223萬㎡，同比上漲15.39%、17.69%。

整體來說，2017年重慶主城土地推地節奏仍較快，以住宅用地的成交為主，佔比為68.95%，住宅土地供應的增加能有效緩解未來供求壓力，縮小供求缺口，有利於穩定市場。

圖：2016-2017年重慶主城區土地推出和成交面積

A2：成交樓麵價均有所上漲，但住宅溢價率下跌。

2017年，房企拿地熱情較高，且多家外地房企的湧入，土地需求的上升促使主城區住宅與商辦用地的成交樓麵價均有所上揚，其中住宅和商辦用地成交樓麵價分別為4736元/㎡、 3527元/㎡。

溢價率方面，2017年住宅用地的平均溢價率為21.6%，主要受「綜合評標」、「現房銷售」、「競自持」等多條土拍新政的影響，住宅溢價率得到有效抑制，較2016年住宅用地平均溢價率下降7.96個百分點。商辦溢價率為0.3%，繼續維持近三年一貫的低溢價率。

圖：2011-2017年主城區住宅與商辦用地成交樓面均價和溢價率

A3：住宅以渝北區和巴南區成交為主，佔比超五成。

2017年重慶主城九區住宅地塊以渝北區和巴南區成交為主，合計佔比超55%；大渡口區和沙坪壩區成交地塊也較多，合計佔比近25%；其餘五區住宅地塊成交佔比不到20%。商辦用地成交主要集中在渝北區、北碚區和沙坪壩區，合計佔比為89.69%。其餘各區成交份額僅佔10%左右。

從區域分布來看，渝北區住宅商辦成交量佔比均較高，大戶地位有增不減。

A4：共有十四家房企首次入渝，其中五家為百強房企。

2017年，隨著整個住宅市場銷量的不斷攀升，土地市場的競爭亦更趨激烈，以5家百強房企為代表的14家省外企業加入了重慶房產市場的角逐。從拿地位置來看，首入重慶市場的企業競買地塊一般會選悅來、龍洲灣、蔡家和大渡口等具有一定發展潛力的新興區域，改變了以往扎堆在「北重慶」的現象，「南重慶」的價值也逐漸受到開發企業的關注。

除了在傳統的土地招拍掛市場上拿地外，部分企業開始使用PPP模式進行土地的獲取，從而降低土地成本。另外，聯合拿地已成常態，不論是已入渝還是新入渝房企，不約而同的選擇合作共贏。

圖：新入渝房企布局分布

展望篇

A2：穩為基調，一切以市場平穩健康發展為主。

為抑制投資熱的持續發酵，2017年重慶政策告別「無限」時代，從供給需求兩端同時發力，下半年不管是房價還是土拍市場均得到有效管控，重慶房地產市場逐漸回歸平靜。整體來看，重慶目前需求逐漸回歸理性，但價格預期仍較強烈，故2018年重慶房地產政策仍將以穩為基調，不會輕易鬆動，但若市場無明顯波動，亦不會持續加碼。

A2：改善型成交持續增加，中心區域成交或再縮水。

2016下半年開始，新推土地容積率降幅明顯，這無疑是為順應市場需求的改變。2017年開始改善型需求逐漸釋放，2018年這一需求仍將持續上升，加之市場改善型產品的增加，將促進改善型成交進一步提升。另外，根據近年來主力成交土地分布，2018年主力成交區域或集中在渝北區、巴南區和大渡口區。

從價格方面來看，現階段起點較高，且市場需求逐漸回歸理性，價格的大幅波動不太可能發生，或將較長一段時間保持平穩運行勢態。從成交量來看，2016、2017年成交量均保持高位，市場需求畢竟有限，2018年或有所下滑。

A3：保持推地節奏，供地以新區為主。

目前重慶去化僅4個月左右，按照住建部和國土資源部聯合印發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，對消化周期6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏，但重慶目前供應已較高，故2018年推地節奏或波動不大。

另外，渝中區等傳統中心區域儲備土地較少，2018年主城將持續外擴。2018年，南部新城（鹿角、界石、南彭）、龍盛新城（龍興、復盛）等新興板塊將成主力供應區域。

結 語

不論未來市場變化如何，2017年的重慶樓市可謂是幾家歡喜幾家愁，喜的是已在圍牆裡的人，悲的是圍牆外的人。但目前重慶房地產市場已進入新常態，短期內或不會出現大波動。俗話說得好，「實踐出真知」，故2018年的重慶樓市的走向如何終究還是需要市場的檢驗。

2017年全國市場年報：

（其他城市年報將陸續推出，敬請關注……）

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！