市場調整期，樓市供需雙降

01

政策篇

2017年，在「房子是用來住的，不是用來炒的」基調下，蘇州嚴格執行「限購限貸限價」等調控政策。由於此前許多調控政策在2016年已經推出，蘇州2017年主要是從建立房地產調控長效機制的角度出發，出台了包括商改住、提高土地競拍門檻、推進全裝修住房及建立住房租賃市場等各項措施多渠道保障「穩房價防風險」。

2017年重點政策盤點

02

市場篇

商品住宅供求:調控縱深影響 樓市供需雙降

圖：2016-2017蘇州六區商品住宅月度成交走勢

2017年度商品住宅共成交66212套，成交面積為820.3萬㎡，成交同比下跌近3成。新增70354套，面積為856.55萬㎡，新增同比下跌15%。年度銷供比為0.96。供銷表現來看，2017年度商品住宅供銷基本持平。

從月度表現來看，2017年月均去化5518套，68萬平，同比去年跌幅明顯。6月份各項目受開發商半年度指標影響，銷售提速；另一方面，蘇州銀行貸款利率收緊加速了一部分購房者網簽進程。 7月以來受利率上漲、市場觀望情緒提升影響，市場二次收縮。年底開發商「搶收」，推新節奏加快，年末成交有所翹尾。

成交結構：改善需求受衝擊 偏剛需產品佔比提升

圖：2017年度蘇州商品住宅成交面積段和總價段對比

從面積段來看，90-120（含）㎡偏剛需、剛改戶型佔比較去年同期有所上升，而90㎡以下產品成交佔比逐步收窄。2017住宅成交套均面積124㎡，相較16年住宅成交套均129㎡有所回縮。

從總價段來看，成交總價向高總價段轉移。150-200萬成交佔比最大，且較去年同期同比增長5.53個百分點。

區域商品住宅：區域成交分化明顯 成交量均同比下跌

圖：2016-2017年度蘇州各區域商品住宅同期成交對比

從區域商品住宅年度成交表現來看，2017年度各區域均不同程度的同比下跌。其中姑蘇區較去年跌幅最大，下跌47.73%。

區域成交分化，成交表現差異較大。吳江、吳中區是市場供求主力。吳江年度成交270.84萬㎡ ，佔比全市成交量33%。吳中區成交199.39萬㎡ ，佔比24%。由於區域內供應有限，姑蘇區和工業園區成交佔比較少 。

庫存與去化：年末可售面積達最高峰 出清周期突破9個月

圖：2017年以來蘇州商品住宅可售面積及出清面積

截止到12月底，蘇州商品住宅可售面積為700.31萬 ㎡，47899套 。出清周期為9.56個月。

12月份是近年商品住宅可售面積最高峰。可售面積及出清周期自5月份之後有所下跌。金九及開發商年末搶收，隨著項目推出節奏的加快，可售量及出清周期都有所增長。同時，商品住宅各區域存量差異較大，吳江區存量佔比近三成。

03

土地篇

土地供需同比均下跌 宅地供應完成計劃

圖：2014-2017蘇州土地推出及成交情況

2017年度蘇州土地推出及成交均較去年下跌。7月3日，蘇州市國土局方案顯示，2017-2021年蘇州市區(不含吳江)商品住房用地計劃為：2017年390公頃(5850畝)，2018年400公頃(6000畝)，2019年至2021年中期商品住房三年計劃為1260公頃(18900畝)左右，按年度結合市場情況均衡供地。

2017年度蘇州住宅用地（不含吳江）推出建設用地面積為421.06萬方，超額完成2017年商品住房供地計劃。11、12月度連續推出多宗地塊 ，密集上市。

土地樓麵價下跌，溢價率回落明顯

圖：2015-2017蘇州住宅和商辦用地成交樓面均價

樓麵價方面， 2017年度蘇州住宅用地成交樓面均價11494元/平方米，同比下跌13.71%。按照季度來看，三季度成交宅地地塊以市區居多，地塊屬性較好，樓麵價有所拉高。

溢價率方面， 2017年度蘇州住宅用地成交平均溢價率為26.73%，相較於2016年，溢價率漲幅縮減顯著。

04

展望篇

2017年，蘇州樓市在嚴格調控下, 各方觀望氛圍濃厚，新房市場供需回落，價格趨穩。2018年，蘇州樓市短期調控政策仍將延續，市場成交繼續保持低位運行，價格以穩為主；長效機制穩步推進，住房租賃市場迎來發展新契機。

政策層面，在未來樓市政策仍會延續「房子是用來住的，不是用來炒的」 這一背景下，蘇州樓市有形之手短期不會退出，政策一定時期內仍將從嚴，而在長效機制建設層面，人才房和保障房、住房租賃市場將繼續有條不紊推進，短期調控與長效機制建設相結合，確保樓市發展平穩過度。

市場層面，2016年及2017部分高價地在現房銷售境況下，2018年或將陸續面世。在低價樓盤存量未完全去化的情況下，新的價格體系不會短時期內建立。同時2018年蘇州短期調控不放鬆，「限購限貸限價「等行政干預手段很難有太大鬆動，意味著蘇州新房市場在一定時間內仍將繼續保持低位運行態勢，房價上漲動力不足，價格繼續保持穩定。

關注住房租賃市場，未來將迎來發展契機。目前已有不少房企、中介、金融機構等積極發展長租公寓，蘇州的住房供應體系正在逐步轉變。未來，作為長效機制建設之一的長租公寓將迎來快速發展，對於構建多元化住房供應體系，維護房地產市場平穩健康發展以及實現住有所居意義重大。

2017年全國市場年報：

（其他城市年報將陸續推出，敬請關注……）

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