謝逸楓：調控五年內不退出？房價漲了29年你的良心不會痛嗎？

文/謝逸楓

調控五年內不退出？你的良心不會痛嗎。老謝說句心裡話，過去房價上漲了29年，打了多少人的臉。不要說堅持五年調控不退出，2年時間都堅持不了。目前地方 政 府就開始主動的、積極的、千方百計的、想方設法的救市，放鬆調控政策。自2016年3月25日開始調控收緊到2017年，2018年年初就急忙的鬆綁限購、限價政策了，蘭州、南京、東莞、廈門等。最好的放鬆調控辦法，還是這30多個城市打著人才引進的政策，可以明目張胆的公開曲線突破限購、限貸、限價等政策。

這是2018年1月23日，央 媒 經 濟 參 考 報 刊發了一篇這樣的專欄《「告別周期，未來五年，調控都不會退出》文章。老謝認為負責任的講，這樣的專欄與報道無任何意義，代替不了官 方對調控的態度與政策走向。因為樓市調控關鍵時刻，肯定會手軟，鐵定堅持不了五年。如果調控五年內不退出或者不作任何的鬆綁或放鬆調整，中國經濟必 崩 潰，會發生債務、金融、經濟的三大 危 機。不信的話，就等著打臉吧。

這是1989年2月20日，人 民 日 報報道的一條新聞《房價猛漲百姓望樓興嘆，勢在必控國家正擬法規》。結果是啪啪的打臉，房價竟然上漲了29年。國 家 統計局數據顯示，1987年全國商品房平均單價僅408元/，到了2017年則達到7892元/平方米。計算定基房價指數（1987年為100），2017年已經是1665。其中年度最大漲幅出現在1993年，達到29.8%；31年里，只有1999年和2008年兩個年度有所下跌，但跌幅分別只有0.05%和1.6%，已經上漲了29年時間。

國 家統計局自1987年才正式公布商品房房價，之前一直沒有。年度商品房銷售單價是一個國內平均數，各地數據則存在很大差距，尤其是一線城市、二線城市、三線城市、四線城市之間。

國 家統計局公布的一份《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》指出，計算年度商品房（新房）平均銷售單價並不難，即商品房銷售額/商品房銷售面積。計算結果雖不是住宅的價格，但由於住宅在商品房銷售當中占絕大多數，所以用這樣一個平均價格來衡量房價漲幅與實際情況應當相差無幾。需要說明的是本文所使用的年度商品房銷售單價是一個國內平均數，各地數據則存在差距，尤其是一線城市與三四線城市之間。

表格上1987年全國商品房平均單價僅408元/㎡，到了2017年則達到7892元/㎡。1987年-2016年31年房價累計上漲320.05%，平均每年上漲10.32%。不難看出，只有在外部發生重大金融、經濟 危 機的情況下，中國國內商品房銷售價格才會出現下跌。而歷次樓市調控政策，都沒有出現價格下跌，即使在當年銷售面積有所下降的年份(1989年、1996年、2014年)也是如此，量價齊跌的年份，過去三十年，只有一次，就是2008年，另一次是1999年房價小跌。

2018年中國樓市調控進入雙軌制、雙向制模式，簡單說就是該鬆綁的時刻來了。用官方的語言講叫分類調控、因城施策的差別化基調，熱點的城市，降溫，寒冷的城市，加火，即降房價與去庫存同時進行。可以很好的解釋深圳、北京等一二線城市限售、限貸、二套房的首付與利率上調，而蘭州、南京、合肥、廈門、東莞等城市鬆綁限購、限價的分類調控措施。最根本的原因是城市經濟下行趨勢、財政收入下降、地方債務、金融的風險惡化，唯有房地產才能夠解決問題。

當前實施變相突破限購或者間接鬆綁限購、限價的搶人措施城市不斷的增加，蘭州、南京、鄭州、武漢、長沙、南昌、濟南、西安、成都、重慶、瀋陽、杭州、青島、合肥、廈門、天津、大連、昆明、崑山、東莞、無錫、新疆、珠海、保定、海口、中山、北京、上海、廣州、深圳、東莞等。毫無疑問，未來會有更多限購、限價的城市，通過人才引進的方式變相或間接的鬆綁限購政策，緩解財政、經濟、金融、債務的壓力與吸引人才。

按照老謝的研究統計數據顯示，截至到2018年1月26日，限購、限貸的城市分別為75城，58城的限售及限價、限簽的城市分別為45城，還有限商的20個城。 2016至2017年，77個地級以上城市（約220項政策），32個縣市（約43項政策）。自2017年3月以來，調控政策密集出台，2018年仍處於政策收緊期，但仍有部分城市存在鬆綁政策的可能性。因此，2018年樓市政策全面收緊轉向局部調整期已經來臨，未來會有更多城市實施差別化的調控政策。

老謝需要指出，樓市調控變天的背後邏輯與真相就是實體經濟發生巨變與房地產收入下降過快及商品房庫存迅速增高、人才搶奪大混戰的惡果。之前的樓市調控嚴重影響到地方收入與還債計劃，形成拖累地方經濟增長的罪魁禍首。目前限購、限價政策的取消或變相突破，實質上是減少限購、限貸、限價、限簽、限售、限商政策對房地產市場形成的衝擊力，緩解地方財政壓力與防止金融、債務風險爆發，同時防止人才流失。

房地產調控政策的目標優先序：1.關鍵目標：穩增長（穩定經濟增長、穩定就業、穩定物價、穩定社會）、防風險（經濟下滑、金融、債務、通貨膨脹、通縮）。2.默認目標：土地制度的穩定、供地制度的有效運轉、保證財政收入、保證稅收收入、保證城市基礎設施有效推進。3.首要目標：降槓桿，擠泡沫，儘可能降低金融、債務風險。4.次要目標：控制房價漲幅，即房價不要過快上漲，防止大起大落，防止暴漲暴跌的崩盤。毫無疑問，房價屢調屢漲、屢漲屢調，越限購，越瘋搶，這是屬於一種震蕩上漲「房價之謎」。

老謝研究房價調控二十年，最大的心得體會是調控終極目標，不是降房價，是服務經濟，政策決定房地產經濟周期。最直接的證明，是過去二十年中國樓市調控的邏輯遵循著：穩增長、防風險-壞時救、好時壓-供需兩分、人地分離-抑需求、減供應-重調控、輕市場-政策決定資源配置。這就是所謂的中國樓市調控真相，房價一調一控的思想，根源於中國的非市場化經濟體制與二權一制的土地制度及土地、金融、價格壟斷、戶籍二元制的制度。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！