在0°的嘉定新城 我們受到了「雙重暴擊」

2017年1月25日，漫天飄雪的上海別有一番景色，網易房產小編在大雪紛飛的嘉定新城也體驗了一次特別的淘房。

剛出嘉定新城地鐵站，涼意隨之而來，確實冷，連這裡的樓市也很「冷」。

據了解，嘉定新城區域內有貨量的新房供應不多，前期有貨的新房如金地世家、嘉寶夢之緣等項目至今都已是尾房銷售，新房市場目前已出現斷檔情況。

郊環內3公里賣5.5萬/平 認可嗎？

2018年明確有貨量的有兩個新盤，一個是盤古園府，一個是西郊金茂府，那麼這兩個項目究竟哪個更有潛力，哪個更有性價比呢？

盤古園府沙盤圖▲

據盤古園府銷售介紹，項目預計2月1日拿預售證，年前、年後都有可能開盤。此次項目推出400多套房源，有兩種戶型產品，90、105平米3房，兩梯四戶，其中90平米戶型預計4.1萬/平，105平米3房預計4.3萬/平。

提起金茂府許多人都比較熟悉，當年大寧金茂府打響了滬上科技住宅的頭炮，一戰成名，不僅響亮上海，長三角乃至全國都很響亮。

因此位於嘉定新城的西郊金茂府也想複製當年大寧金茂府的戰績，再次響亮上海。

西郊金茂府現場實景▲

據案場銷售介紹，項目預計3月前後開盤，推出99平米3房，150平米4房，售價將達到5萬/平以上，有可能均價在5.5萬/平左右。

小編想說的是，這裡是嘉定新城，不是南翔，也不是江橋，這種定價不光在嘉定新城，乃至整個嘉定都屬最高，有多少購房者能夠接受是個疑問。

配置都很高 戶型是硬傷

盤古園府為精裝交付，地暖、中央空調全部配好，在目前嘉定新城新房市場基本屬於標配。

盤古園府90平米3房戶型圖▲

項目最大的硬傷是90平米3房戶型，這種戶型在市面上不多，客廳、餐廳不大，採光也不好，很影響居住體驗。本來相對較小的面積單價更高，但該項目正好相反，小面積的單價反而比105平戶型低了2000元/平。

盤古園府105平米3房戶型圖▲

再看西郊金茂府，除去土地價格，最為吸引人的就是它的黑科技了，號稱有12大科技系統。整個社區不用空調，不用地暖，可以讓室溫全年保持在24度左右，這也是它敢賣高價的原因之一。

西郊金茂府12大科技系統▲

不過大家可能忽略的是日後居住，要比其他項目多付出4.95元/平米/月的管理費，按照100平來算，一年也要6000元，還不包含物業費。別說住豪宅的人不關心這點錢，只要談錢，大家都很關心，更何況這項目在這地段上也算不上真豪宅。

西郊金茂府99平米戶型圖▲

項目戶型都比較方正，但都很局促，99平米的餐廳明顯太小，朝北書房也很小，空間感一般。

西郊金茂府150平米戶型圖▲

150平米的4房也只比99平米的戶型多出一個書房、一個衛生間以及主卧的衣帽間，這多出的50平米建築面積利用率真的很高嗎？

從兩個社區規划上看，盤古園府為高層圍合式設計，中央綠地、景觀呈最大化，環境、視野不錯。西郊金茂府為高層和疊加為主，並沒有像盤古園府這樣有大面積景觀和綠化。

都以金茂府做對標 不自信？

自從嘉定新城拍出了西郊金茂府這幅地王后，所有項目都會以它來做參照物進而教育客戶。

首先西郊金茂府拿地價格為30289元/平米，扣除5%的保障房與15%的自持面積後，實際可售面積樓板價達37600元/平米，地價確實很貴。

因此凡是嘉定新城在售的新房項目都會以西郊金茂府作為參照物，基本都會與購房者說「現在嘉定新城的樓板價都3.8萬/平了，我們的房子才4萬/平出頭，商品房售價只比地價高出一點，買到就是賺到。」地王效應直接影響了買房人的決定。

也因此，諸如金地世家、嘉寶夢之緣等項目前期能夠熱賣。

而今盤古園府也將要開盤，定價在4.1-4.3萬/平，比前期的金地世家、嘉寶夢之緣還要低一些，也比周邊二手房（均價在4-4.5萬/平，二手房有交易稅費、中介費，裝修情況也不如新房）有性價比。小編可以預測，項目賣的不會很差，畢竟前面有西郊金茂府作為支撐。

而西郊金茂府就不好說了，從樓板價來看，理論上確實要賣到5萬/平以上才能保本。可如今政府對土拍及限價都很嚴格，因此嘉定新城在短期內或也不會有高於西郊金茂府的地價。

如何賣高價，只能在產品上下功夫，也就是前文提到的「黑科技」。如果說蘋果手機是手機界的王者，那麼金茂府就是住宅界的王者，如何能夠征服購房者，就要看「黑科技」實力了。

萬達+寶龍 交通配套已成形

嘉定新城並不算大，2公里範圍內可共享其交通、配套、醫療以及學區資源。

以嘉定新城地鐵站為參考點，西郊金茂府位置略好於盤古園府，距離地鐵站分別是850米及1.5公里。

不過從環境上來看，盤古園府更勝一籌，在盤古園府北面就是嘉定新城最大的公園紫氣東來公園，西郊金茂府到這裡則要2公里以上。

配套方面，嘉定新城已有大融城、台北風情街、寶龍廣場、東雲街等商業，今年還將營業的有中信泰富萬達廣場、明發商業廣場、西雲樓等商業，兩項目均在嘉定新城區域內，2公里範圍內也都可以享受到。

從兩項目對比來看，小編更推薦盤古園府，對於剛需客戶來說，多100萬與少100萬的差別還是很大的，如果從居住體驗上來看，西郊金茂府無疑是好的，因此該項目也是要賣給對生活有所追求的高質量人群，畢竟這部分人不差錢。

感冒的金老闆為了帶來最一手的資訊差點在暴雪中陣亡，不求打賞，但求轉發！

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