未來二十年經濟看印度，印度成就迪拜！

國內經濟分析：

1.中國正面臨潛在房地產泡沫危機

房價高+槓桿高

2014-2016年在經濟衰退的背景下，貨幣超發和低利率刺激了新一輪房價地價暴漲：

Ο絕對房價：中國之都、世界之最，全球前十二大高房價城市中國佔四席（香港、深圳、上海、北京）

Ο地王頻出

過去中國是房價收入比高，經過2014-2016年這一波上漲，現在是絕對房價高，但中國式發展中國家。世界房價最高的城市中（中心城區房價），中國香港排第1，深圳、上海、北京分列第5、8、11位。

房地產行業的資產負債率近15年里，從52%一路上升至77%，目前來看，房地產企業77%的資產負債率偏高，一旦未來的房地產資產縮水的話，可能存在更大的資產負債率走高、房地產企業債務風險暴露。

房地產的流通比率在近十年也出現了明顯下降，從2006年的2.55下降至目前的1.6附近。因此，需要關注開發商環節的財務脆弱性帶來的潛在風險。一方面過於依賴銀行體系，另一方面則過度融資及投資。

2.城市化率歷史高點

Δ城市化進程放緩可能成為房地產泡沫的一個誘因：

伴隨城鎮化一定水平，往往造成城鎮人口增速下滑、經濟機構轉型等問題容易引起房地產剛需的下降，成為房地產泡沫的誘因之一。

Δ當城市化率超過50%後，工業化初步完成，城市化進程往往會放緩，城鎮人口增速下滑

Δ城鎮化進程的放緩伴隨工業化的完成，國家經濟結構開始轉型，容易遭遇轉型陣痛而導致增速下滑

Δ根據國家統計局的數據，2016年年末全國總人口13872萬人，其中城鎮常住人口79298萬人，佔總人口比重（常住人口城鎮化率）為57.35%

Δ由下圖可知：目前我國有13個省份的城鎮化率超過了全國平均水平（57.35%），有10個省份超過60%

3.國內資產荒現象顯現

Δ資產回報率走低

Δ優質置產缺乏，資產荒現象嚴重

Δ房地產政策收緊，投資風險增大

Ο資產回報率持續走低;

Ο實體經濟回報下行，企業融資需求下降，資產端缺乏相對高收益、低風險的優質基礎資產；

Ο2016年10月以來，北京、天津等共計19個城市相繼出台了限購政策加強國家對樓市的調控力度。10月中國一、二線城市房價環比漲幅迅速回落

由此我們可以看出，國內可投資資產的減少，帶動了高凈值人群對海外資產的投資需求

4.人口紅利的急劇下降

5.高凈值客戶海外投資趨勢

不論是李嘉誠還是國內的很多大佬，都可以看出他們已經走在我們很多人的前面。包括國家的「一代一路」戰略目標，集體挺進印度，迪拜。

人民日報中東刊報道樂投

現在我們來說一說為什麼要選擇迪拜來進行海外資產配置

1.全球經濟增長引擎的轉移

全球經濟增長引擎的轉移：全球經濟增長的引擎會從東亞（中國，韓國，日本）轉向南亞（印度，巴基斯坦，斯里蘭卡），海灣六國（沙特，阿聯酋），北非（埃及，利比亞，阿爾及利亞，摩洛哥）這些現在平均年紀在25到30歲國家的地區。

2.未來全球經濟增長引擎的貿易和金融中心--迪拜

貿易和金融中心---迪拜：過去東南亞地區、亞洲四小龍的崛起和中國的大陸的經濟騰飛成就了新加坡和香港的國際地位。未來印度、巴基斯坦、埃及和非洲等欠發達地區的發展很可能會造就一個新的國際區域中心大都市，承擔這一重任的將會是迪拜！而目前迪拜房價不足香港六分之一，是很好的資產避險和增值港灣！

3.迪拜投資亮點

迪拜政府對於房產投資的保障：

Δ嚴格的房地產監督政策

Δ房產資金房產局全面託管

Δ合作的開發商實力雄厚（開發商為DAMAC，倫敦、迪拜雙上市公司）

中東最安全的城市：

Δ政局穩定，與中美交好，無利益衝突

Δ迪拜與周邊國家無爭議領土，國際事務屬於中立國家

Δ社會安全又保障，迪拜游超過15000名警察以及大量的便衣警察，以及遍布城市的監控系統，迪拜是伊斯蘭國家，對於外國人的刑事犯罪基本都是刑滿直接驅逐出境，永久禁止入境，所以迪拜的犯罪率一直處於世界最低。

低稅政策推動經濟發展

Δ阿聯酋作為低稅國家，面向外資企業的低稅率及無外匯管制的自由政策吸引企業入駐，促進當地商業和房地產的繁榮

迪拜與其他世界城市-房地產費用對比

迪拜房地產亮點總結：

Δ經濟是一個圓，所有的資金都會自全球流動向好的資產，歐美髮達國家未來投資機會非常有限，迪拜作為未來新的世界中心，較高的升值空間，未來3年迪拜的經濟將進入飛速發展期。

Δ迪拉姆與美元掛鉤，資產美元化；間接實現美元資產配置，能夠有限分散風險。

Δ房地產監督政策，房產局全面託管

Δ迪拜是一個包容、安全、租金回報率高，在世界重點城市中排名第二

Δ真正的貿易天堂，購房交易成本極低，免稅

Δ迪拜的目前房產價格與紐約、香港房地產市場過熱形成強烈對比，升值空間巨大，成為新的價值窪地。2020年世博會的舉辦地，將為房地產的發展帶來更好的機遇。

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