通州目前還不到6萬的價格，將來是否升值幅度超過市區？

萬能的教主，諮詢通州換學區房時機以及槓桿問題，方案一是用父母通州房一套，市值550萬（無貸款）換，方案二是自有兩套150平（有貸款320萬），減掉貸款也差不多市值550萬換，外地還有一套賣掉100萬，基本首付可以650萬，但方案一無法貸款，四老將來會不會調劑是個問題，方案二如果嚴格收入證明只能貸款120萬，但浪費了200萬的槓桿，是否值得？目前傾向750萬60平東城均衡區域的兩居或小三居。以上三個通州小區對應的通州小學在當地屬於好小學，通州預期很好，想在今年年底市政府搬家時置換，是否價差能最小？或者不換，保持高槓桿（手頭還有其他房貸），在通州19年入學（運河東），通州目前還不到6萬的價格，將來是否升值幅度超過市區？為孩子多留房產，比一味追求最佳學校更有利於孩子將來在社會的立足。

答：

賣掉父母的通州房，然後再賣掉一套你們名下的通州房（最好是賣掉貸款較少的那套），兩套房子的賣房款估計加起來有750w左右了，然後以二套的名義在東城買一個950-1000w的二手房，三居，老公房二套貸款有優勢可以6成首付，槓桿還可以。外地賣房款100w，可以留在手裡還貸。這樣操作完畢，總資產略微有所增加，不浪費槓桿，而且保證孩子的上學是第一順位，同時又解決了全家人的居住問題，還貸壓力也不大。目前貸款沒有那麼嚴格，貸200-300w還是容易的，許多商業銀行都可以操作，尤其你手裡還有100w大額現金。

通州的房價，在今年底，我不認為會隨著市政府的搬家出現反彈，通州已經炒完了，今年底是全市的一個大底，估計全市都死氣沉沉，信貸以及政策這麼緊，不可能出現反彈的，最早也得明年春天才可能反彈。下一波通州的漲幅，應該會出現分化，核心區的表現會比台湖那種兩區交界處要好。

目前的操作策略，先賣再買，外地的房子也同步賣，最好在12月之前完成買和賣，7-8月份，學區房的出房量會比較大，到時候密切關注吧。東城目前比西城價格堅挺，西城已經陸陸續續出現下跌了，東城降的不多，其實現在西城比東城更有性價比，照這麼陰跌下去，你們沒準可以在德勝的民團、五路通買個小三居了。

通州的學校，未來我也很看好，尤其是運河東核心區，但是我不建議拿自家的孩子當小白鼠，短期幾年內肯定無法跟東城比，你手裡留一套通州的房子也算是對沖通州學區變好的風險了。

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