慧悅財經：名人的香港豪宅都在哪？你與馬雲差幾個史玉柱？
一轉眼，香港回歸祖國已經20多年。這些年來，香港與內地的聯繫日益緊密，越來越多的內地富豪將目光投放在這片炙熱的土地上，比如在香港置業買房。今天，筆者就帶著大家扒一扒「六大名人」在香港的豪宅都在哪，它們的豪宅到底有多「壕」！？
一、年度盤點:香港六大豪宅，名人愛買什麼房？
NO 1. 馬雲-山頂豪宅
2015年8月，阿里巴巴集團董事局主席馬雲斥資15億港元，買下白加道香港豪宅。該豪宅為一座三層高的獨立屋，面積共約1,099平方米，可看到維港全海景。此外，還有超過2,200平方米的大花園，院內有一片小樹林和大草地。這座豪宅以15億港幣成交，以此計算，每平方米價格高達136萬港幣，每平方米逾136萬港元（約112.2萬元人民幣），這個價格創下了全球尺價第二高的紀錄，同時也創下了香港尺價最貴豪宅的紀錄，平均香港人的工資不吃不喝1.2萬年才能買得起整棟豪宅。真是嚇死爸爸了！
NO 2. 馬化騰-石澳道13號大屋
早在2009年，馬化騰就豪擲4.8億港元從香港富豪趙世光手中購走石澳道13號大屋。據爆料，馬化騰十分喜歡這套豪宅，僅看了幾次就拍板定了下來，連價都不怎麼還，看來馬總可真不是一般的壕。據悉，除了投資深圳和石澳豪宅外，馬化騰於2009年初還斥資約1.6億港元購入某大廈頂樓全層兩個複式單位。
NO 3. 林忠敏- 亞洲樓王Mount Nicholson
近日最矚目的香港豪宅交易可數位元于山頂聶歌信山道8號的Mount Nicholson，深圳發展商頤安集團董事長林忠敏在去年12月以超過11億港元一連買入項目兩個單位。兩個單位平均呎價13.21萬港元，打破紀錄登上全亞洲最貴分層呎價樓王寶座。消息指，購入兩個單位的稅項就接近1.1億港元，香港記者中流傳這樣一個有趣的比喻，以一罐午餐肉大概20塊來計算，亞洲樓王的交稅金額已相當於550萬罐午餐肉了。就算每日三餐頓頓都吃午餐肉，也要吃上個5,000年。想到這裡，筆者只能吃著泡麵黯然神傷了。
NO 4. 王衛-九龍塘豪宅
2010年，王衛斥資3.5億港幣以時豐有限公司（現今已經退出董事職位）名義購買了香港九龍塘喇沙利道的一塊地皮，地盤面積約1,400平方米，地積比率為1.8倍，可建2,500平米的建築，當時地價大概14萬/平。項目早年自建了兩棟4層樓高的獨立屋，附帶獨立泳池，物業位於單邊，外型非常獨特。據了解，王衛的孩子正在在耀中念書。不少名人住在九龍塘，作為九龍區最高樓價的地區，一個很大的原因也是因為周圍名校林立，可以說是國內經常所稱的「學區名校房」。前不久，趙薇、黃有龍夫婦也為了女兒「小四月」就讀耀中國際學校，豪擲三套豪宅，為女兒讀書鋪路。天哪，看來名人「讀書也瘋狂啊」！
NO 5. 李兆基-山頂白加道
2010年李兆基家族花費買入價格18.2億港元買下白加道35號。李兆基是2015年1月福布斯雜誌公布之華人富豪榜第二位，排名在王建林之上、僅次於首富李嘉誠，凈資產為248億美元，摺合約1,923億港幣。據悉，白加道是目前香港最昂貴的地段之一，不少政經名人及富豪聚居於此。在這條長度只有1.7公里的小道上，擠滿了你所熟知的億萬富豪們包括馬雲及恆基李兆基家族。
NO 6. 史玉柱-干德道豪宅
據香港媒體報道，2011年，互聯網大鱷史玉柱在香港半山區豪擲3.61億港元購入了香港半山區干德道39號的一套合524平方米的公寓。史玉柱常住上海，在香港斥資買豪宅，想來是為了長線投資。據網民爆料，除半山區干德道豪宅以外，史玉柱在西半山天匯還有一套住宅，成交價為3.6億港元，成為全港最高成交價的分層住宅。
看完了六大豪宅，讀者現在可以拿起計算器，算一算自己與馬雲差了幾個馬化騰、史玉柱了，筆者算了下，自己大概1.2萬年的收入都無法填補與馬雲豪宅的鴻溝啊，你說，人與人的差距怎麼這麼大捏！！！但是啊，筆者還是疑問，到底為什麼名人喜歡在香港買豪宅？香港豪宅地產市場又是如何？
二、豪宅地產市場熱，多方關注勤布局
1. 多壕才算豪宅？
做房地產賺錢大家都知道，但是豪宅地產是什麼概念，什麼樣的房在香港算豪宅呢？在筆者的概念里，豪宅之所以壕，以房屋均價每平米25萬港元計算，至少也得150平這樣的房子才算壕吧，那也就是3,000萬以上，就已經非常驚人了。但是，香港樓價持續上漲，豪宅定義也與時並進。美聯公司針對豪宅客戶進行問卷調查，結果顯示，近四成受訪者認為物業總價超過5,000萬、甚至1億港元才有資格稱為豪宅；35%受訪者認為呎價要在3萬元以上。
以現在的趨勢，名人的超級豪宅早就動輒上億，國際知名設計師設計、豪華裝修、獨立門牌、俯瞰維港、優質學區，你能想到的「極盡完美」的詞語都可以形容都不為過。他們的房子都在半山、白加道、渣甸山、跑馬地、銅鑼灣等等地段和風景都宜人的地區。
2. 香港豪宅市場有多熱？
名人買香港豪宅無非是投資或自用，有孩子的看重優質學區，例如趙薇、王菲等明星，有地位的彰顯財富，例如馬雲、馬化騰、李兆基等等商業名流，名人的豪宅「超級化」。香港房價高，全球皆知，豪宅房企的毛利率還要高於平均。這麼多年房價趨勢一直在漲，香港的豪宅市場仍在不斷擴大。佳士得國際地產發布的最新報告顯示，2016年香港趕超倫敦成為全球表現最佳的豪宅市場。
佳士得國際地產首席執行官丹·康恩（Dan Conn）說：」全球豪宅市場大體保持健康的發展勢頭，銷售呈溫和增長。「他指出，市場變化主要體現了全球財富集中度，以及房地產市場的穩定性和歷史表現。中國有相當數量的富翁，也難怪在2016年，香港幾乎囊括了佳士得採用的全部六大豪宅市場指標的頭名，這些指標分別是銷售價格紀錄、每平方呎均價、銷售和掛牌數量、吸收速率、非本地買家佔比和二套房業主佔比。而且，香港有四筆住宅銷售在1億美元以上，而公開出售的1,500處高端物業中，大部分的售價在2,000萬美元及以上。儘管香港政府在2016年底出台降溫措施，但中國富豪強勁的購房需求難以抑制，他們期望通過房地產投資避免人民幣貶值帶來的損失。所以香港豪宅市場有多熱，可見一斑。
3. 多少人盯著豪宅市場？
目前在做豪宅地產的開發商比如會德豐（0020.HK）、嘉里建設（0683.HK）、資本策略地產（0497.HK）還有很多項目正在開發，這些地產公司不同於萬科、恆大、遠洋等房產公司賣普通物業，這些地產公司的項目賣出一套豪宅的成交額就抵上很多上市公司一年的收入。以目前火熱的」尚家生活地產「旗下的」白加道獨立門牌項目「系資本策略地產（0497.HK）公司旗下超級豪宅項目，估值超億，它還未開盤，就備受矚目，它因設計風格中西合璧，獨具一格，因此深受名流喜愛，甚至它的出現還曾造就母公司資本策略地產（0497.HK）的股價上揚。
因此，豪宅地產也讓不少開發商覬覦垂涎，前不久，中原地產承蒙第一集團控股有限公司委託獨家代理招標淺水灣74號豪宅。中原豪宅STATELYHOME山頂南區董事兼大中華高端物業香港辦公室總經理何兆棠表示，淺水灣道一帶為香港傳統的豪宅地段，並為香港大部份名門望族及超級富豪的聚居地。言下之意房子罕見又好賣。無獨有偶，宏輝集團（0183.HK）與獨立協力廠商達成售聯合道物業的協議，以出售聯合道物業項目之全部股本權益及所有尚未償還股東貸款，現金代價為港幣1,300,000,000元。有關交易將於二零一八年三月二十八日完成。
資料來源：中原地產公告
資料來源：宏輝集團（0183.HK）公告
4. 豪宅市場有多賺？
這麼多人搶佔豪宅地產這份市場，至於豪宅地產有多賺，想必不用筆者多說。一般房企毛利30%-40%就已經很高，不誇張的說，做豪宅地產的企業比一般房企的利潤率高一倍也是有的，賣一套房子就能夠普通公司辛苦打拚好幾年，何樂而不為！以資本策略（0497.HK）這家公司為例，翻查公司的財務資料，公司2016年全年的收入超過22億港元，溢利大增5倍達16.6億港元。除此之外，香港房地產業一向以良好的投資回報和市場穩定性著稱。並且，從風險的角度來看，香港比其他高端市場都更為穩健。在香港，政治自由，一國兩制，放眼國際，美國總統選舉和英國脫歐公投為購房者帶來諸多不確定性。想必這也是香港豪宅市場先熱起來的原因之一。
三、李澤楷也看上的豪宅？
入手豪宅地產，筆者這樣的窮光蛋這輩子是不想了，但是這些公司的股票還是可以勉強買幾手，也算是分了一小杯羹吧！ 普通人的發財夢，難道就不是夢了嗎？前文提到，做豪宅市場的地產公司挺多，但香港就那麼大的地方，真正優質的資源只掌握在有實力的公司手裡。
從資源上看，資本策略（0497.HK）目前手上多個項目地段位置佳，風景優美，學區合適，而且最重要是口碑良好，因為它旗下的尚家生活地產，主營高端時尚豪宅，精裝修、知名設計、定製化的一體服務，深受歡迎。不吹不黑，給你們看幾張項目圖，真是讓筆者羨慕不已。這些項目遍布跑馬地、銅鑼灣、九肚山、白加道、渣甸山等等，這些地方有山有水有錢又有名，鄰居都是「非富即貴」。哎呀，真是壕啊，不多說了，筆者要去買股票去了!
這些豪宅近些天就又被李澤楷盯上了，他手上電訊盈科（0008.HK）旗下盈大地產（0432.HK）收購資本策略（0497.HK）持有中半山己連拿利3至6號住宅地段，涉資約20.18億元，日後共同發展頂級豪宅。除了20億港元的現金收入，資本策略未來更可分享項目的50%溢利；加上盈大地產（0432.HK）已經多年無收購豪宅項目，這次看上了資本策略（0497.HK），立即引起市場關注，難怪這幾天公司股價也是波動的厲害。
四. 商廈不讓豪宅專美
最後還想補充一點，筆者在翻查的資料時發現，除了豪宅項目以外，資本策略(0497.HK)和永泰地產(0369.HK) 在去年底合作投得中環嘉咸街及結志街交界商業項目地盤，預計可建約43萬方呎的商業及酒店樓面。由於香港中區寫字樓近年新供應相當緊絀，市場高度關注項目。消息指，項目中標價高達100多億元，摺合每方呎樓面地價約2.5萬元，除了成為香港市建局歷來批出的最高標價項目外，更成為2017年香港7塊」百億地王」之一。
其實，國內熱錢遍布整個香港物業市場，商廈也是灸手可熱的板塊，香港發展商持有的商業大廈，過去幾年接連被中資企業以破紀錄價全幢鯨吞。恆大地產(3333.HK)在2015年以天價125億元向華人置業(0127.HK)購入旗下兼集團總部的灣仔原美國萬通大廈；中國人壽同年以近60億元買入紅墈One Harbour Gate西座，以近1.5萬元呎價創下當時九龍區全幢商廈新高。在2016年，中國光大集團亦以100億元，購入1991年落成灣仔大新金融中心全幢，呎價約2.5萬元。去年11月，長實(0001.HK)公布，落實以402億元易手旗下中環中心75%業權，呎價達3.3萬元，創出全港最大額物業買賣成交紀錄。消息指，買家中的大股東就是中國國儲能源化工集團股份公司。
香港寸土寸金，無論是民用住宅還是商業大廈，香港的房產市場從未降溫。加上來自東方的神秘力量——中資注入，相信未來的成交額一定會高到不可想像，而貧窮限制了我的想像力。想到如此，筆者摸一摸空空如也的口袋，只能埋頭繼續搬磚了。為了住上億元豪宅，我也先完成它一個小目標。
本文作者 慧悅財經研究部
TAG:慧悅財經 |