在美國買房：教你實現留學＋投資兩不誤
摘要
買房前，主要考量的四大因素：
A. 地段決定投資收益可能；
B. 購房養房成本高低；
C. 房價增長率及升值空間；
D. 租金收益及增長率。
曼哈頓繁華擁擠，但卻房價高昂；而澤西市新港城與曼哈頓隔岸相望，性價比更高。那麼投資買房該怎樣選擇才能實現高收益呢？本期優投房（Utofun.com）以一個紐約大學留學生、現在華爾街工作的青年才俊的視角，看職場新人如何通過房產投資「省錢又賺錢」。
五年前，來到紐約留學。當時多數留學生都選擇租房，但我在綜合考量之後，選擇貸款買房。事實證明，這不僅讓我省下了房租，還賺得人生第一桶金。
下面分析:我是如何在五年內預計投資收益就達到了13.3萬美元，下圖為我案例分析的計算基礎。
在決定買房前，我做了不少功課，主要考量的四大因素：
一、地段；
二、購房及養房（持有）成本；
三、房價增長率及預期收益；
四、租金收益。
地段
通常，無論是自住還是投資，地段的好壞是買房前考察首要標準，地段往往決定了：
1. 所購房產可能帶來的租金收益、
2. 房產價值增長率的高低、
3. 以及所在地產的市場流動性。
在寸土寸金的曼哈頓，無論是租金還是房價都非常高，所以當時我把範圍擴大到曼哈頓周邊地區。綜合考察下，我選擇上學上班交通便利，樓盤相比曼哈頓更新，價格也更合理的新港城（Newport)。
新港城位於備受矚目的「黃金水岸」地區南部（「黃金水岸」是與曼哈頓一河之隔的新澤西州（New Jersey）的水岸地區）。從新港城到曼哈頓下城乘坐PATH僅需一站，交通十分便捷，因此新港城居住了很多學生黨和上班族（詳情請見往期文章：性價比與品質生活兼得？大紐約房產價值窪地推薦）。
（黃金水岸人口年齡分布-顏色越淺的區域代表居住人口平均年齡越低，反之則越高）
另外，我選擇在新港城買的房子類型是獨立產權公寓（Condo），原因有兩點：
1. 保值且增值：
新港城的獨立產權公寓都是高端大樓，注重建築和硬體保養，即使未來脫手出售也相對容易。
2. 保障出租率，降低了養房成本：
高端公寓樓的室內規劃更合理，容易出租。
（案例：「泊·岸」配套健身房）
（案例：「泊·岸」配套室內泳池）
新港城區域內的公寓內部設及社區配套設施都十分完善，普遍都是近兩年以高端豪華住宅為標準的新建公寓。配帶的健身房、泳池、公用大露台和安保系統完全不輸曼哈頓豪華公寓，各類型餐廳和購物娛樂中心也是步行可及，同時居住在新港城的豪華公寓還可以欣賞到曼哈頓天際線，同等價位下，居住在曼哈頓卻很難實現。這對我來說有很大的吸引力。
（案例：「泊·岸」室內可欣賞到曼哈頓天際線）
（案例：「泊·岸」臨岸公館工業美學設計的開放式廚房）
房屋購買及持有成本
除了地理位置和硬體設施之外，房價和月供也是我考慮的重要因素。當時在家裡的支持下，我決定入手新港城70萬美元的兩居室。
首付30萬美元，貸款40萬美元，每月房貸1800美元，加上房產稅、保險和物業費等每月支出約3900美元，每年累計4.68萬美元。（詳細房貸月供估算請見往期文章：美國12月房貸利率最新報告）
升值空間（房價增長率）
買房除了考慮滿足自身需求外，房子潛在的升值空間也是我考察的重點。因為未來可能將它作為一種投資，轉手出售，我希望房子不僅保值還能增值，所以新港城未來的房價趨勢尤為重要。
根據最新的統計數據來看，新港城近五年的房產價值增長非常可觀，獨立產權公寓的年平均增長率達12%。2013年我購買的70萬美元公寓，2017年最新估值已經到了120萬美元。比起相對飽和的曼哈頓，房價上漲趨勢依舊強勁。
預期收益
如果我將現在這套公寓作為投資，以購房後五年為例，預期總收益達13.3萬美元（以下數據均為估算值，具體依實際情況而定）。
五年前買入公寓時，購入成本包含原房價和交易成本共70.56萬美元。根據新港城現有周邊同類型房產售價，現在這套公寓預估值在120萬美元左右，如果現在出售這套公寓，除去出售交易中產生的費用，出售收入約為111萬美元。
資本利得 = 111（出售收入）-70.56（購入成本）= 40.44萬美元。除去資本利得稅等相關稅費，就可以算出如果五年後出售這套公寓，預期收益為36.739萬美元。
當然，前五年支出的總持有成本（4.68*5=23.4萬美元）也要考慮在內，
所以總收益 = 36.739（出售預期收益）-23.4（總持有成本）= 13.3萬美元。
這收益遠遠高於我留學期間的成本，所以通過買房，不僅幫我省下了房租，投資收益還讓我賺回了學費。
*購入交易成本一般包含過戶公證費、房屋檢查費、律師費、貸款申請費等，一般不超過1%（詳情請見往期文章：美國購房指南系列|細數美國購房必須知道的詳細成本）。
**房產經紀公司費一般為房價的6%；出售交易成本一般包含過戶公證費、過戶稅、產權保險費、律師費等，總計約為房價的1%-2%。
假設房價低增長，依舊保本
即使假設新港城房價增長率僅僅只有5%的情況下，那麼我現在的房子值89萬美元，預計投資收益也有至少2.6萬，輕輕鬆鬆保本。但實際情況是，現有房價年均增長率已經接近12%。所以無論在哪種情況下，投資新港城都是風險相對較低、收益成效良好的選擇。
租金收益
除了資本利得以外，很多人將長期穩定的租金收益作為另一種投資目的。當初我買房的時候也考慮到如果以後不在紐約生活，那麼我也可以將公寓出租來作為投資。所以租金收益也是我衡量房產價值的重要標準。
近五年，新港城的租金不斷攀升，一居室的租金接近3000美元，兩居室也逼近4000美元，增長率在20%-30%。與對岸的曼哈頓相比仍有很大的上升空間，租金收益不僅相對穩定，而且未來仍有持續增加的趨勢。居住在紐約的人都知道，很多華爾街大牛們、紐約各高校高材生等都喜歡在新港城租房，所以出租率完全不用擔心。
根據新港城近五年的兩居室租金中值，如果我將我的公寓出租，五年租金收益共計21.25萬美元。算上五年後的投資收益，這套公寓可能給我帶來的價值高達34.6萬美元。
所以從租金收益方面考量，投資新港城的公寓收益不僅高，而且穩健還有持續增加的趨勢，更加說明了我當時選擇的正確性。
總結：
新港城無論在地段、租金收益還是在房產升值等方面表現都十分優異：
地處「黃金水岸」，距曼哈頓僅一站車程
投資成本相對較低
房價持續增長，仍有很大的升值空間
預期收益不僅足夠保本，逐漸增加，投資或者自住都非常合適
可觀的租金收益大大降低了房屋持有成本
項目介紹
最近，中建美國置地的精品住宅項目「泊·岸」正在興建，是新港城為數不多的可出售住宅樓。「泊·岸」位於新港城的豪華出租公寓之間，坐擁哈德遜水岸無敵景緻，歷經層層建築美學的打磨與居住使用的考量，呈現內部裝潢的巧心搭配與外部設計的精雕細琢。雖與曼哈頓一河相隔，但地理位置交通便捷，距離PATH站步行僅需5分鐘。
「泊·岸」全景
「泊·岸」包括風格互補的兩棟建築——極盡現代典雅的公園大道75號一覽曼哈頓天際線與哈德遜河景；主打工業美學的臨岸公館緊臨河畔與公園一隅。不論是哪種風格，「泊·岸」都內外兼修，追求極致，想在新港城定居的你不容錯過。
項目已於2017年9月18日盛大開盤， 面向公眾全面發售，預計入住時間為2018年下半年。兩棟建築共有429套一卧至三卧的精品公寓。售價低於曼哈頓均價，而其地理位置、內部裝潢與豪奢設施均不輸曼哈頓的高級樓盤，是名副其實的紐約地區房產投資首選。
