一場充滿深意的大清洗！決定開發商未來的生死棋局
就在上周，有幾件不大不小的新聞：
銀監會的2018年全國銀行業監督管理工作會議中強調：「繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為」；
央媒《經濟參考報》高調喊話：樓市調控5年不放鬆；
這些官話我們聽多了，難免感覺平淡，但是結合另一則新聞來看，就顯然不那麼簡單：
2018年，房地產行業將迎來還債高峰，額度達到3300億；2019年額度達到4700億，2017-2019年房企還債規模將超1萬億。
過去一年裡，因為房地產的火爆，多家房企的負債總額和負債率仍在走高。即使是龍頭房企如萬科，負債也在上升。據Wind資訊統計數據顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負債達6.04萬億元，同比增加1.40萬億元，增幅為23.21%。不管如何瘋狂舉債，終歸是要還的。
當最嚴監管遇上最大還債，會擦出什麼樣的火花？
倘若房地產調控未來三年不見放開，帶給房地產開發商們的無疑是場大清洗。甚至毫不誇張的說，將決定著眾多房企的生死。
1、融資艱難新常態
融資難，對於開發商們來說，早已不是新鮮事，早在2012-2014年，諸多中小房企因資金問題破產、項目爛尾、兼并重組。至今能存活下來的，早已有了自己的融資方式：
上市發債；
房地產信託；
商業銀行貸款；
海外融資；
……
這些都還算是正常的合法融資渠道。當然，更有很多中小房企，本以為自己就要倒閉時，卻「撞大運」的趕上了房地產去庫存，奇蹟般的活了下來。而上次資金鏈緊張時使用的手段，仍被它們在繼續使用：
沒有上市融資，只能高息對賭融資；
加快銷售回款；
騙房款；
……
所以當「嚴監管」時代來臨後，銀行信貸、信託、私募、信用債等常見的境內融資全面收緊，高昂的海外融資因此成為房企紓解融資的重要渠道。
所以我們能看到，有正規融資渠道的，只能繼續海外舉債：
2017全年，房企境外融資總額相比2016年大幅上漲176%，這一趨勢在今年還將持續。僅今年1月上旬，就已有泰禾、時代地產、龍湖、碧桂園、富力等房企密集發布海外融資計劃，總規模達42.5億美元。
那些融資渠道不足的，又衍生出五花八門新方式：
地王停擺，項目遲遲不開盤；
買房綁定理財產品；
五證不全急於開盤；
……
不一樣的配方，還是一樣的味道。未來三年，房地產開發商們，比拼的是誰活的長，活的久。這是場清洗，也是場重生。
不僅僅是倚強凌弱，大魚吃小魚的問題，而是群狼廝殺，決出新王者的局面。
融創恆大緊盯著萬達，泰禾華夏聲稱要擠進前五。吃蝦米能吃多少肉，大玩家都是要機構吃機構的。
而他們的方法也極其簡單：我有錢我活著，你沒錢等你先死。
2、一個也不能少
為什麼要對房企這麼嚴防死守？是為了防止金融風險么？是為了防止資金流向房地產領域引起泡沫么？
在筆者看來，是，也不是。資金並不會犯錯，錯的是使用它的人。房地產行業的大清洗，仍然是「供給側改革+去產能」主基調下的延續。
或許你會問，供給側改革是去落後產能的，跟房地產有什麼關係？非也，供給側改革是要把每個行業重塑，三百六十行，一個也不能少。房地產行業，明顯也產能過剩，數量太多了。
落後的製造業企業，效率低下，污染環境，稅收困難，職工無保障。
中小型房企，抗風險能力差，它們並不會污染環境，但是它們的大規模借債，一旦無力償還，最終都成為了銀行的呆賬壞賬，而呆賬壞賬又需要政府行政兜底（轉嫁），其結果和破壞力，比落後製造業更甚，更是極大的金融風險。
所以，對於這樣一個行業，最好的結局是：讓正規的、有實力的活下去，讓混日子碰運氣的消失。行業高度聚集，達到規模和風險可控。
而資金鏈、現金流，是房企的命門，而且是唯一命門。不能像傳統製造業那樣查環保，就讓資金成為行業准入門檻。
這盤大清洗，本該在2014年，全面深化改革總綱領頒布後就展開，然而當時的諸多中小房企手裡只有債務沒有償還能力，宏觀條件不具備，因此，才有了另一條中央政策：「房地產去庫存」。
「先救活它們，再殺了它們」。
而這條路，依然沒有結束，上周的達沃斯會議上劉鶴主任說道：「在房地產領域去掉多餘的庫存」。
3、生殺予奪
至此，整個棋局已經明朗。把房地產開發商大清洗，讓行業重塑。那整個棋盤又因何而來？也就是為何有這盤棋。為了經濟轉型？為了搞租賃？
很簡單：長期以來拉動經濟的房地產開發也遇到瓶頸，庫存過量影響房地產投資增速，進而影響GDP增長。
自2014年1月起，房地產開發投資增速連續下滑，據國家統計局數據， 2015年末，房地產投資增速已從兩年前的20%以上跌至1%，為1998年房改以來中國經歷的最差投資數據。
最直觀的數據體現是2015年房地產開發企業土地購置面積的負增長。2015年房地產開發企業土地購置面積22811萬平方米，比上年下降31.7%，降幅比1-11月份收窄1.4個百分點。
2015年全國房地產企業土地購置面積增速
長期以來，我國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素。
而影響房地產投資增速的重要原因，是房地產庫存過高導致的產能過剩，需求不足，這使房地產去庫存成為經濟發展的痛點。
把房地產業來個大清洗，為了經濟轉型也好，為了搞租賃也好，都不重要。重要的是，它變的健康了，為以後經濟發展增加了新的籌碼。
酒喝不下了，上個廁所放鬆下，才能重新回到酒桌，至於回來後還喝不喝，喝什麼，怎麼喝，一切都好說。
既然都說房地產是夜壺，用過幾次，那接下來，也該修理修理了。
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