從經濟的視角來看，2018年樓市調控怎麼走？
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南京首席房地產專家、意見領袖、買房達人，南京房地產促進會秘書長張輝領銜專業團隊，在南京買房置業、投資開發以及政府機構、新聞媒體、上下游產業了解南京及全國樓市的必備手冊。
中國樓市的走勢，業內有句行話：長期看國運，中期看人口和土地，短期看政策。
理解起來很簡單，國運指的是宏觀社會經濟的大趨勢、大周期，政治穩定、經濟增長、收入增加，必然帶來樓市的興旺和房價的上漲，這是市場經濟的基本規律。很顯然，中國樓市目前仍然運行在增長的大周期中。長期看，這個社會經濟的增長周期不結束，樓市和房價的上升期就不會到頂。
人口和土地，聚焦的是城市。人口凈流入、住房需求持續增加、土地供應有序、供求均衡的城市，樓市具有持續繁榮、房價具有持續上升的潛力。反之，人口凈流出、住房需求在減少、土地供應過量、住房供應過剩、供求失衡的城市，哪怕房價短期上漲，樓市未來也不具備持續繁榮、房價持續上升的基礎。
在中國經濟波瀾壯闊的上升周期中，房價時常出現階段性的供求失衡、漲速過快，宏觀調控往往在這個時候出手，改變樓市和房價的短期運行趨勢。中國樓市是個大經濟市中穿插著一個個政策市，所以說短期看政策。206-2017年限購、限貸、限售、限價等調控組合拳對樓市趨勢的改變，在當前的樓市中再次體現得淋漓盡致。
那麼，2018年的樓市調控將會怎麼走？政策面是松還是緊？
輝哥的判斷是：樓市政策取決於三個方面，一看宏觀經濟的冷暖，二看貨幣的鬆緊，三看樓市自身的溫度。
經濟與樓市的關係表現在兩個層面：一是正相關，經濟增長則樓市興旺，經濟增長的大周期必然是樓市繁榮、房價上漲的大周期；二是負相關，經濟與樓市政策的負相關，經濟復甦，樓市遭棄，往往打壓進入調控周期；經濟下行，往往進入樓市刺激周期。
就拿最近5年舉個例子。
2013年：GDP破8之後，經濟下滑風險加大，樓市調控鬆動，催生一波小牛市。
2014年3季度——2016年3季度：經濟持續加速下滑，失速風險加大，2014年9月份開始取消限購，新一輪去庫存刺激周期啟動，一直持續到2016年9月，經濟觸底後進入新一輪小復甦周期，開始再次啟動新一輪樓市調控。這一時期，催生了一波歷時2年的大牛市。
2016年4季度——2017年2季度：宏觀經濟的小復甦周期，樓市的強調控期。
2017年3季度之後：宏觀經濟增速從6.9%降至6.8%，再次出現下滑風險，2017年9月30日推出定向降准。新一輪刺激周期緩慢啟動？
2018年的樓市調控怎麼走？現在的形勢很清楚：中央看經濟走勢，地方看房價走勢。每個月統計局發布經濟與房價數據，從數據的變化中，後續立刻就會看到中央和地方的新動向。
強勢的中央政府，當前的樓市政策面基本完全由中央控制局面。所以輝哥說，2018年的樓市調控怎麼走？關鍵還取決於經濟走勢決定樓市的地位和角色。
如果2018年經濟走勢疲軟，繼續下行，樓市的政策面無疑將會面臨轉暖的可能。無論降准、降息還是直接刺激樓市，樓市都是受益者。當然，如果經濟能夠保持平穩或者反彈復甦，樓市調控的強壓政策恐怕就會持續更長的時間。
2017年6.9%比2016年6.7%明顯上行的GDP增速數據，近年罕見的增速回升，自發布後大加宣傳以來，舉國上下瀰漫著信心和樂觀的情緒。
在6.9%表面的樂觀背後，輝哥注意到幾個隱憂：
（1）2017年的增速主要體現在1、2季度，3、4季度的增速再次從6.9%降至6.8%，已經出現下滑趨勢。
（2）2017年，消費、投資、出口對經濟增長的貢獻率分別為58.8%、32.1%、9.1%。其中，消費、投資分別下降7.7和11.0個百分點，出口提高18.7個百分點。所以說2017年經濟增長最大的意外驚喜是出口的大幅增長，GDP6.9%的增長里，出口貢獻0.63%，比2016年提高了1.29%。
2017年，中國出口15.33萬億元，增長10.8%，增速由負轉正，2016年基數低、2017年歐美經濟復甦拉動中國出口增長，這是主要因素。問題是：在2017年大幅增長的基礎上，基數上來了，2018年出口增速還能保持這麼高的增速么？海關總署新聞發言人 黃頌平的回答：「總的看，2018年世界經濟有望繼續復甦，我國經濟延續穩中向好，對我國外貿進出口較為有利。但受國際環境不確定因素依然較多等因素影響，加上去年基數較大，外貿維持兩位數較快增長的難度增大。預計今年我國對外貿易進出口將繼續保持增長，質量效益將有所提高。」
（3）如果出口難以保持2017年的增速，那麼投資、消費、工業能否力挽出口貢獻下滑的狂瀾？消費在剛剛過去的12月份，出現了崩盤式的大幅下滑；工業連續6個月在底部運行；投資經歷了近一年的下滑之後似乎有所企穩。
幾個核心指標都不樂觀，低迷、下滑的概率比反彈概率都要大。最大的指望也就是有所企穩的投資了，這其中房地產開發投資是個關鍵先生。如果房地產開發投資繼續下滑，高價地無法上市都不開工，固定資產投資想要反彈回升恐怕不那麼容易；反之，如果能夠穩住房地產開發投資，很容易能夠拉動投資的回升。
也許有人會說，新一屆政府強調不再追求GDP增速，而是要提高增長的質量。從最近一段時間各省市發布的2018年經濟增長目標來看，多地紛紛下調了GDP增速目標。
事實情況是：下調GDP增速目標，高速速度崇拜，顯然不是今年的新事物。2015年甚至更早以來，幾乎每年都是大批的省市普遍下調GDP增速目標。喊了這麼多年，對GDP增速的重視程度真的降低了嗎？各位心裡肯定有數。實際上，嘴上喊著調低目標，貌似要脫離速度崇拜，但是誰都知道，不是不想追求增速，而是增速下滑的趨勢無力逆轉，是增不上去，不是能增不增。嘴上喊著調低增速，不代表真的不重視增速。
再來看一看貨幣的視角。
十九大明確提出排解重大金融風險為三大攻堅戰之首，金融降槓桿對樓市的負面衝擊作用不可忽視。限貸、利率提高以及嚴查消費貸、信用貸流入樓市，調控效應已經在逐漸發酵，限價之下或者說部分樓盤房價高位滯漲的前提下，全款買房的較低收益率正在讓越來越多的投資客卻步。
金融降槓桿、緊縮貨幣在2017年已經表現的很明顯，貨幣和貸款增速都在下滑：
2017年12月末，廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元，同比增長8.2%，增速分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點。
狹義貨幣(M1)餘額54.38萬億元，同比增長11.8%，增速分別比上月末和上年同期低0.9個和9.6個百分點。
月末人民幣貸款餘額120.13萬億元，同比增長12.7%，增速分別比上月末和上年同期低0.6個和0.8個百分點。
2018年的緊縮力度還會像去年一樣嗎？恐怕是要在降槓桿和穩增長、穩資本之間小心翼翼的做好平衡，不會盲目的一味降槓桿。美國連續加息對資本外流的壓力越來越明顯，經濟下滑的壓力也在逐漸顯現，一方面在降槓桿，一方面又在定向降准釋放貨幣和流動性，這種左右為難表現的淋漓盡致。2018怎麼辦？經濟形勢不允許大規模、大範圍的降，要控制力度，不能對穩增長衝擊過大，那就更多只能精準降槓桿了。
樓市的槓桿會不會是精準降槓桿的重點？那要看中央希望樓市在穩增長中發揮怎樣的作用？如果經濟有下滑壓力需要穩增長，對樓市的打壓就可能到此為止或者局部鬆動；如果說經濟增長無憂，樓市的貨幣政策就只能從緊了。
居民的槓桿大不大？2017年，人民幣貸款增加13.53萬億元，其中，住戶部門貸款增加7.13萬億元，其中，短期貸款增加1.83萬億元，中長期貸款增加5.3萬億元。全年人民幣存款增加13.51萬億元，其中，住戶存款增加4.6萬億元。居民貸款比存款多了55%。
2017年9月份的數據顯示，我國居民部門總貸款已達到39萬億，再加上5萬億公積金貸款，居民總負債44萬億，佔GDP的比重已達到55%。對於這個槓桿率，到底是偏高了？還是偏低了？各界眾說紛紜。實際情況是，中國居民槓桿率低於美國、日本(70%~90%)的水平，但仍高於新興經濟體國家。
社會各界怎麼說不重要，關鍵看管理層怎麼看？近日，銀監會主席郭樹清向媒體透露2018年的監管風向：監管部門要著力抑制居民槓桿率，並提出要堅決打好防範化解重大風險。就在稍早之前，央行行長周小川，也罕見的表達了對居民槓桿率過快攀升的擔憂。
管理層基本定性了：2018年要抑制居民槓桿率，繼續嚴格執行限貸以及嚴控消費貸、信用貸。這對樓市來說不是好消息。
不過，輝哥認為這還是基於目前情況的監管態度。後面具體會怎麼做？一切還是看經濟的走勢，現在說的再多不管用。
樓市調控的政策走向，看完宏觀經濟的走向，後面就要看樓市自身的溫度了。
樓市溫度受影響最大的就是地方政府。一二線城市，高價地能否順利開工、上市，為地方貢獻投資和財稅，保證政府賣地順利；三四線城市，能否繼續維持繁榮的勢頭，防止需求下滑和房價回落。這些都會考驗地方上的調控藝術。
目前來看，一二線城市的樓市已經明顯降溫，三四線城市對趨勢逆轉和下滑的擔憂也在與日俱升。防止大起也要防止大落，一二線城市在高價地上市、房價上升和買房人買不買賬之間會有博弈和掙扎，但是防銷量下滑大概率將是整個中國樓市2018年的主基調。
輝哥去年十九大之後就已經給過預測：
（1）調控政策已經見底，不可能再加碼了。
（2）調控著力點已經轉向長效機制，租購併舉是重點。
（3）2018年調控怎麼走？一看經濟走勢，二看貨幣鬆緊，三看自身溫度。
2018年有不確定因素，既要防風險，但是發展依然是硬道理。不管宏觀經濟發展，這關係到就業和社會穩定；還是城市發展，這關係到自己的地位和競爭力提升。
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