碧桂園是如何超越萬科的？
在地產行業里，多年來，萬科都高居榜首，是當之無愧的霸主。直到2016年，恆大在衝刺階段險勝萬科，取代了萬科第一的位置。「城頭變幻大王旗」，當萬科卯足了勁反超恆大之後，卻發現碧桂園業已成了氣候，成功上位。
在克而瑞發布的《2017年度中國房地產企業銷售TOP200》排行榜中，碧桂園、萬科、恆大三大龍頭的年銷售金額均突破5000億元大關，碧桂園榮膺榜首。
萬科雖然成功保住了第二的位置，但穿西裝、扎愛馬仕皮帶的，卻被摳腳大漢成功超越。箇中滋味，我輩即便不飲水，也知其冷暖。
春風得意馬蹄疾，一朝看盡長安花。
1992年，在順德北滘鎮一片河灘坡地上，楊國強和他的小夥伴們建起了幾排別墅式的商品房。這裡屬於碧江管理區和三桂村，是項目被命名為「碧桂園」。那時，對取名毫無天分的楊老闆，肯定不會想到，這個由兩個地名簡單組合起來的企業有一天會成為「宇宙第一大房企」。
從2012年的476億到2013年的1060億，從2015年的1402億到2016年的3088億，再從2016年的3088億到2017年的5500億。短短五年的時間，跨越式發展已不足以形容碧桂園的速度，或許用「火箭式發展」更為妥當。
連續三年的拿地冠軍，彈藥充足
土地是房企賴以發展的生產要素，土地儲備情況對於房企的後續發展至關重要，直接影響了未來1-2年入市的子彈是否充足。
房地產這個行業天然地存在著從拿地到推貨的時間錯位。探討碧桂園為什麼能夠超越萬科，沿著時間的河流回溯，從土地儲備這個維度來判斷，原來萬科早已落後於碧桂園。
2015年，為了拓寬拿地的渠道，同時讓市場看到碧桂園對土地的強烈需求，碧桂園沿用了2014年公開尋地的方式。
3月，碧桂園發布的「重金尋地——碧桂園邀您共創地產奇蹟的公告在市場上流傳。公告聲稱，擁有三十年地產開發經驗，全國十強房企碧桂園集團，以豐厚酬金，誠意尋求山東、廣東（限廣州、清遠、韶關）、江西等地優質土地。攜手共贏，共創傳奇！與此同時，碧桂園集團東北區域同樣也發出消息，誠意尋求黑龍江優質土地資源，廣徵合作夥伴，並提出「傭金豐厚、合作形式多樣」的條件。
2015年，碧桂園斥資560億元拿地，全年新增172宗土地，在房企拿地規模排行榜上名列第一，萬科、保利以及萬達緊隨其後。這四個房企總拿地規模占前100名房企拿地規模33.56%，而碧桂園一家的拿地規模就佔14.49%。
2015年4月1日，中國平安附屬公司以每股2.816港元收購碧桂園22.362億股新股份，認購股份占擴大後股本的約9.9%，認購總耗資近63億港元，平安成為碧桂園第二大股東。平安的入股，使碧桂園獲得了資金的有力支持，在土地市場上才能從容不迫地大肆擴張。
根據中國指數研究院的數據顯示，2015年碧桂園的土地儲備在房企中為最多，總佔地面積是萬科的二倍多。
2016年，碧桂園累計合同銷售金額突破3000億元。手握充足的資金，碧桂園在土地市場有恃無恐，進一步加快了擴充的步伐。根據中國指數研究院統計數據顯示，2016年，碧桂園拿地規劃建築面積達到3238.12萬平方米，較2015年大幅增長64%，獨佔鰲頭。而萬科拿地規劃建築面積為1479.67萬平方米，不到碧桂園的一半。
2017年，隨著市場分化的進一步加劇，房企之間的競爭更趨激烈。在潛力城市的土地儲備變得尤為重要，決定著企業在市場的地位，而碧桂園仍然保持了這一領先優勢。
碧桂園雖然在拿地方面毫不手軟，連續三年都是最大贏家，但在關於地塊的甄別上，卻有著嚴苛的標準：土地成本最高不超過售價的15%，且地塊是凈地，可以快速開發，一年內可以實現凈現金回籠，內部收益率在50%以上。
莫斌曾經強調：「我們一定不會拿麵粉比麵包貴的土地，這是我們的原則，也是公司的一條紀律。」
秉承這樣的鐵律，儘管近年來由於土地市場的火熱，帶動了房企拿地成本的上升，但是碧桂園仍然很好地控制了土地成本。2016年，萬科的拿地均價是5944元/平米。碧桂園約在2000元/平米。
三四線布局策略搶佔城鎮化紅利
一般來說，只有當城鎮化水平達到75%-80%左右時，農村向城市的人口轉移過程才能平穩並停滯下來。而到2016年末，我國城鎮化水平只有57.35%。
對於中國城鎮化的進程，碧桂園內部一向有著清醒的判斷。「中國城鎮化進程遠未結束,這將繼續帶來大量住宅需求,並帶來住宅以外的其他相關需求。我們依然對碧桂園聚焦城鎮化的核心戰略充滿信心。」莫斌曾表示。
基於這種判斷，多年來，碧桂園堅持深耕三四線城市、側重剛需，開發低價優質大盤，這也正是碧桂園銷售業績驕人的一大原因。
在2014年房地產市場遭遇的寒流中，三四城市由於供需關係嚴重失衡而風險徒增。當包括萬科在內的諸多房企為了規避風險而回歸一二線城市之際，碧桂園仍然堅信三四線城市的樓市存在很大的機遇。他們認為，從人口角度來看，目前包括落戶城鎮的，解決棚戶區和城中村的，以及市中心就近的城鎮化人口達三億，而新型城鎮化將會帶來125億立方米的住房需求。
雖然在2015年4月，碧桂園正式提出「進軍一線」的戰略，並為此於7月11日宣布正式成立一線城市事業部，但是碧桂園「進城」的步伐小心而謹慎。
2015年10月21日，碧桂園聯合中國金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區花鄉四合庄兩宗商業金融用地，溢價率均超140%，綜合樓麵價為2.9萬元/平方米。當市場上還在訝異碧桂園首次進京的手筆之大時，三天後，碧桂園就處於退地的風口浪尖上。從退地事件中，可以看出碧桂園對於過高地價可能導致企業面臨經營風險的警惕態度。
時任碧桂園集團聯席總裁朱榮斌在解釋碧桂園為什麼進軍一線時曾說道，「在房企後千億時代，碧桂園只做三四線城市是不夠的，進軍一線城市有助於碧桂園品牌的提升及產品和地域上的提升，同時彌補公司在城市布局上的短板。」
這似乎也凸顯了深耕三四線城市碧桂園被潮流所裹挾進軍一線的迷茫與猶豫，而碧桂園拿地的城市分布更印證了這點。
2017年樓市雖然適逢調控大年，但各個城市的樓市戰爭也進入白熱化狀態。在三四線城市強勢崛起的過程中，棚改的貨幣化功不可沒。
經濟學家任澤平認為：「在城鎮化快速推進的歷史大潮中，棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來 5 年支撐房地產行業發展的核心變數之一」。
全國棚戶區改造規模中三四線城市佔比高達87%，而一二線城市僅佔13%，三四線城市從這場覆蓋全國的民生工程受益良多。
在這場三四線城市的逆襲狂潮中，堅持深耕三四線城市的碧桂園成為了最大贏家—— 2017年，碧桂園不僅首次進入世界500強，而且稱霸房企銷售金額榜單。
反觀萬科，2016年萬科共計拿地148宗，總建築規劃面積2186.14萬平米，主要分布在一線城市及核心二線城市。即使在三四線城市房價崛起的2017年，僅在上半年，萬科一二線城市的拿地資金超過半年拿地資金的九成。
在調控已經常態化、三四線崛起的背景下來看，支撐萬科在市場上領先多年的城市戰略布局，以及一二線城市的天量土地儲備，正在成為萬科發展的羈絆。
單點突破與全能冠軍的競賽
著名導演王家衛有一句口頭禪：「把一件簡單的事做到極致——那就是絕招！」
從1992年至今，即便在房企多元化轉型甚囂塵上的時候，碧桂園依然圍繞著房地產主業做文章。
碧桂園集團副總裁朱劍敏曾這樣說道：「碧桂園從來沒有走多元化的道路，而是在專註房地產主業的基礎上，圍繞著給業主一個五星級的家，圍繞著提供業主服務的全生命周期的配套的領域和產業，進行了積極的探索，旨在給業主提供一個住在碧桂園社區的增值服務。」
因此，總的來說，碧桂園首先是專註房地產，然後積極地做一些相關領域的探索。
天下武功，唯快不破。在專註於房地產主業的同時，碧桂園還以快速開發周轉的模式贏得市場，成為行業領跑者。
楊國強曾這樣定義碧桂園：大規模、快速生產、價廉物美的房屋工廠。
多年的房地產開發經驗，成熟標準的房地產開發鏈條使得碧桂園開發速度驚人。在三四線城市，碧桂園可以做到從拿地到開盤4個月，5個月現金流回正，6個月迴流資金支持其他項目。依靠這種速度，碧桂園在實現項目快速周轉的同時，增加了企業的競爭壁壘。
在2017年，碧桂園的快周轉模式使其銷售額一路遙遙領先。9至11月銷售額同比增長率均超過200%，在11月銷售額就達到5347.7億元，高於萬科600多億，成為行業首破5000億的房企。
在王石時代，萬科一直堅持走住宅專業化的道路。王石甚至說過：「如果有一天，萬科不走住宅專業化道路了，就算我死了，你們搞多元化，我還是會從骨灰盒裡伸出一隻手來干擾你。」王石堅持萬科做「最後一個住宅開發商」的理由是，住宅可以讓資金「滾動」起來。由於中國的金融體系不夠發達，民企一旦資金周轉不靈往往「叫天天不應、叫地地不靈。
如今，昔人剛去，言猶在耳，萬科卻已變了天地。
萬科董事會主席郁亮在多個場合公開表示，萬科的發展商時代結束了，萬科要做城市配套服務商時代，要做美好生活場景師。在這種思想的指導下，去年上半年萬科凈利潤大漲36.5%，房地產收入卻減少9.6%，在總收入中佔比從97.6%降至93.9%，物業服務和其他新業務收入則分別大漲69.6%和136%。
在地產界，萬科一度是各個房企學習的榜樣。自2005年馮侖提出「學習萬科好榜樣」的口號以來，很長一段時間內，對標萬科都是行業的一股風潮。
在賽場上被碧桂園一騎紅塵拋在身後，這樣的萬科是否還是學習的好榜樣？
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