房屋買賣典型案例：逾期交房違約金過高或者過低是否可以調整？如何調整？

最新 02-03

逾期交房違約金過高或者過低是否可以調整？如何調整？

一、導讀

1、逾期交房違約金過高或者過低是否可以調整？

2、逾期交房違約金調整的舉證責任在哪方？如何舉證？

二、基本案情

1、案號

重慶市第一中級人民法院(2013) 渝一中法民終字第01939 號民事判決書

2、案由

商品房預售合同糾紛

3、訴訟主體

原告(上訴人): 陳孔明

被告(被上訴人): 重慶市宏康置業有限公司(以下簡稱宏康公司)

4、法院查明的事實

2009年9月9 日，陳孔明與宏康公司簽訂《商品房買賣合同》，約定由陳孔明購買宏康公司開發的「宏康浩宇」小區房屋一套，該房為清水房，面積為85 平方米，房款為221100元。宏康公司應於2010年4月30 日前交房，逾期交房的應自合同約定的交付期限第二天起至實際交付之日止，按日向陳孔明支付房款萬分之五的違約金。

合同簽訂後，陳孔明支付了房款。2011年3 月19 日，宏康公司交房。因宏康公司逾期交房，陳孔明遂起訴請求宏康公司按照合同約定支付違約金35154元。訴訟中，宏康公司辨稱，因逾期交房給陳孔明造成的損失應當按照同地段房屋的租金來認定，雙方約定的違約金過高，應當予以降低，並申請對房屋在逾期交付期間的租金標準進行評估。經法院委託評估，評定涉案房屋在逾期交付期間的月租金標準為每平方米4元至8元。

三、案件爭議焦點

1、被告逾期交房後主張約定違約金過高而請求調整的舉證責任，應分配給何方當事人;

2、被告逾期交房給陳孔明造成損失，應當如何認定。

四、裁判及各方觀點摘要

（一）一審觀點：

1、在無證據證明逾期交房違約金給購房者造成損失的情況下，可以參照同地段房屋租金標準計算違約金

一審法院認為，被告認為雙方約定的違約金過高並請求予以調減。在無證據證明逾期交房給原告造成具體損失的情況下，應參照逾期交房期間同地段同類房屋租金標準作為陳孔明遭受損失的依據。根據評估意見，確定租金標準按每平方米8元計算，故逾期交房期間房屋的租金為7230.67 元。而根據合同約定，陳孔明主張應當支付的違約金為35000元余，雙方合同約定的違約金確屬過高，應予酌情減少。法院遂判決宏康公司應當向陳孔明支付違約金7230.67 元x130% =9400元。

（二）二審觀點：

1、上訴理由

宏康公司不服一審判決，以原審意見提出上訴。

2、二審觀點：

主張逾期交房違約金過高或者過低方應承擔舉證責任

二審法院認為，公司認為約定的違約金過高，請求予以降低，應當由宏康公司就雙方約定的違約金過分高於造成的損失承擔舉證責任。一審法院按照宏康公司的主張及舉證，依據同地段同類房屋的租金標準對違約金進行調整並無不當。

五、判決結果

一審判決

開發商支付購房者逾期交房違約金9400元。

二審判決

駁回上訴，維持原判。

六、律師觀點