北京上海樓市，令世界大吃一驚！

今天（2月2日），全球最大的房產數據平台——Zillow，公布了一個重要數據：截至2017年末，美國的房屋總市值達到了31.8萬億美元！

Zillow還透露了以下信息：

1、洛杉磯和紐約都會區的房屋價值分別達2.7萬億和2.6萬億美元，相當於英國和法國各自的經濟產值。

2、在美國35個最大的房地產市場中，俄亥俄州哥倫布市的總房屋價值漲幅最大。該市房屋價值在過去一年上漲了15.1%，達到1523億美元。

3、2017年，全美租客的租金支出創造歷史新高，達到4856億美元，比2016年增加了49億美元。

最後，Zillow宣布：31.8萬億美元，這是個龐大且抽象的數字；它超過了美國GDP（國內生產總值）的1.5倍，是中國GDP的近三倍。

看到Zillow這樣自信，決定打擊一下美國人的「囂張氣焰」，算算我們上海和北京的房屋市值。

上海統計局是中國最好的統計局，資料詳實、充分，幾乎是應有盡有。我們先看第一張圖，它來自上海2004年的統計年鑒：

可以看出，在1978年中國改革開放的「起點時刻」，傳說中的「大上海」還只是一個「小上海」，全市房屋總建築面積只有8653萬平方米，其中住宅只有4117萬平米，住宅的主要形式之一仍然是「舊式里弄」。

再看截至2016年末的數據（來自上海2017年統計年鑒）：

這時候的上海，建築物總面積達到了12.77億平方米，其中住宅為6.55億平方米。

好了，我們開始按照2017年12月的二手房價格、2016年12月的建築面積，推算上海目前的房屋市值（這將滯後一年）。2017年12月，上海二手房均價是5萬元。我們姑且按照住宅5萬元，非住宅打6折（3萬元）來計算。（匯率按照6.3）

(6.55×5+6.22×3)÷6.3=8.16萬億美元

也就是說，上海房屋的總市值至少達到了8.16萬億美元。

美國人不是說了嗎？「洛杉磯和紐約都會區的房屋價值分別達2.7萬億和2.6萬億美元」，我大上海就足以把它們兩大都市圈滅了。

北京的數據，只查到了1978年以來「房屋竣工面積」。總面積是8.725億平方米，其中住宅是5.05億平米。

1978年之前的存量建築有多少？不知道。我們可以按照上海的數據來推算，姑且按照北京跟上海一樣來計算。這樣，到2016年末，北京的住宅面積是5.5億平方米，非住宅是4.09億平方米。

北京在2017年12月的二手房價格為5.9萬元人民幣（每平米），那麼我們按照住宅5.9萬，非住宅打6折——3.54萬元計算。這樣，北京的建築物總市值為：

(5.5×5.9+4.09×3.54)÷6.3=7.45萬億美元

北京房屋總市值，也可以輕鬆地滅了「洛杉磯+紐約」兩大都會區。

北京上海兩市的房屋總市值，達到了15.6萬億美元，是美國房屋市值的49%。但注意，我們沒有計算2017年上海、北京新竣工的房屋面積。如果算上的話，超過美國房屋市值的一半，是妥妥的。

這值得自豪嗎？可以自豪，但自豪之後恐怕是深深的憂慮。

北京和上海生活的人口，即便按照民間最大估算口徑，也就是7000多萬，遠遠比美國的3.23億人口要少，只佔中國的20分之一。如果再加上深圳、廣州、杭州、成都、武漢、天津、南京等城市的房屋市值，中國前20名城市或許就可以超過全美國。

這意味著什麼？

第一，中國房屋價格偏高，的確存在泡沫；

第二，人民幣匯率被高估了。

同樣價格偏高的還有中國股市。這兩天股市大跌，有股民哭訴：為什麼美國股市能長時間上漲，而中國股市總是跌？其實很簡單，你一直在泡沫狀態，怎麼能持續上漲呢？

或許有人會反問：股市在泡沫狀態，所以難漲易跌，那麼樓市為什麼不這樣？說實話，樓市跌不起。樓市跌起來，可以地動山搖，會危機到整個金融體系、全社會就業。股市雖然規模越來越大，但影響力跟樓市還是沒有辦法比的。

還有一個重要區別：你的房子是現實存在的，可租可用，周圍的配套（學位、商業、交通等）也都不會變化。但股票是虛擬資產，完全靠信用支撐，當信用沒有的時候，你連張擦屁股紙都留不下。

中國的樓市泡沫何時破裂？中國的房價何時能跟國際接軌？這恐怕需要很長時間，長得超出我們的想像。最終，讓人民幣無法實現真正意義上的「自由兌換」。

大家可以看一下香港，那可是一個自由港，但高房價問題一直難以解決。香港地產大亨、中原地產創始人施永青前幾天接受一個訪談的時候，曾透露了香港樓市令人震驚的現狀：

人們對香港的印象是地少人多，土地不夠用。但其實香港有大量土地，其中40%是郊野公園。

香港用做城市發展的土地，佔比不過25%，其中用做住宅的土地僅佔7%，這其中還有一些是用在低密度的鄉村丁屋和居屋上面，城區用地佔比才是4%。

也就是說，只要再拿2%的土地出來，就可以改善居住面積50%。但是，香港一直做不到這一點。

為什麼做不到？主要原因是「路徑依賴」。香港的金融體系（比如銀行貸款抵押物）都是以房子、土地為基礎的，如果大幅增加土地，造成不動產價格暴跌，整個金融體系會崩潰。換句話說，香港的高房價已經成為無法解決的「堰塞湖」，倒逼著政府長期維持其畸形的價格體系。

中國內地也面臨這個問題。樓市巨大的泡沫，只能被小心呵護、維持，盡量通過改革、轉換經濟增長方式來緩釋它。

【本文為劉曉博原創作品，公眾號轉載此文時，需要在正文前署名，並同時轉載文後的二維碼，否則視作侵權。】

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