投資大佬警告：布里斯班樓市降價潮或波及墨爾本
Domain公布的數據顯示，去年四季度布里斯班內城空置率跳升至4％，公寓中位價下滑至385,955澳元，為2014年3月以來的最低點。
ACB News《澳華財經在線》2月1日訊 本周三，Domain公布的數據顯示，去年四季度布里斯班內城空置率跳升至4％，公寓中位價下滑至385,955澳元，為2014年3月以來的最低點。
去年四季度悉尼單元房中位價也比去年三季度下滑了0.4％至736,879澳元，也是自2016年12月以來的最低點。而去年四季度悉尼獨立屋中位價格上漲了0.5％至1,179,519澳元，較上年同期中位價格1,133,852澳元上漲了4％，為15個月來的最低漲幅。
CoreLogic數據則顯示，悉尼房價（含獨立屋和單元房）在今年前兩周下降了0.2％。
但墨爾本的樓市則是另一派景象。去年四季度墨爾本房價逆勢上揚2.8％，單元房中位價漲至506,079澳元，較2016年12月的468,692澳元上漲8％。墨爾本獨立屋中位價上漲3.2%，首次突破90萬澳元大關至903,859澳元，與悉尼獨立屋價格差距縮小至三年來的最低水平。
澳洲東海岸樓市，尤其是公寓市場持續低迷，會拖累高速增長的墨爾本樓市，甚至成為全澳樓市改變走向的轉折點嗎？
澳洲知名投資公司Montgomery的CIO Roger Montgomery說：「早在去年3月份，我就曾觀察到，樓市遭受拋售的猜測已經開始成為現實。從去年底，裂痕逐漸擴大，吞噬投資者的過程開始了。」
據統計，2016年布里斯班有超過7000套公寓交房， 2017年有6700套公寓交房。而2018年預計將有7100套公寓進入交房階段。投資者降低房租，開發商壓價打折，已是無法迴避的趨勢。
Roger Montgomery認為，「布里斯班的災難」不僅局限於昆士蘭州，在澳洲的這一輪信貸擴張中，凈增負扣稅絕大多數來自昆士蘭州和維多利亞州居民。這意味著許多價格下跌的布里斯班公寓會使維州買家蒙受投資損失。
據Urbis的統計數據，布里斯班的房產交易中有35％是來自其他州的投資者，其次是外國買家，佔28％。自住購房者比例最低，為21％。
「如果償還抵押貸款的能力或意願下降，維州的房價就會出現問題。」他說。
Roger Montgomery研究了其他國家的經驗，發現20世紀80年代末和90年代初，儘管英國的失業率下降，但由於利率上升導致債務收入比率上升，房貸違約率大幅增加。類似地，在美國次貸危機期間，貸款房價比高的投資者違約率是自住業主的兩倍至四倍。愛爾蘭亦是如此，房貸違約率隨債務收入比和貸款房價比升高而上升，投資者違約率是自住者的兩倍。
眾所周知，自1986年以來，澳洲的浮動房貸利率從近17％下降到略高於5％。在此期間，家庭債務占可支配收入之比從20％上升到近140％。便宜和易得的信貸通過房產不斷擴張。
目前全澳有超過150萬人擁有一套投資房產，77萬人擁有兩套投資房產，35萬人擁有三套投資房產，40萬人擁有四套以上的投資房產。
「再加上有一半的負扣稅損失來自收入排在後75%的人，就很容易出現經濟壓力蔓延的情況。」 Roger Montgomery說。
然而有人會反駁說，布里斯班房地產市場下滑之時，維州投資者會出售布里斯班房產來減輕債務負擔，這對維州房地產市場並沒有直接影響。
Roger Montgomery卻認為，這種假設是可疑的。在次貸危機期間，許多管理基金出現了暫時性的暴跌。然而投資了多隻基金的投資者卻不願出售那些深套的基金。相反，他們退出了表現較好的基金。
「這種行為可能在布里斯班房地產市場下滑之後出現。當人們不願承擔房貸時，可能會首先出售表現較好的房產。有這麼多的維州投資者擁有多個房產，他們不禁想到要出售維州的投資物業來減輕債務負擔。」他說，「向池塘里投一顆卵石，漣漪會擴散到整個池塘。如果布里斯班公寓投資者的困境僅局限於布里斯班以內，那是非常不尋常的。這就是所謂的傳染。」
（鄭重聲明：ACB News《澳華財經在線》對本文保留全部著作許可權，未經許可授權，禁止第三方以任何形式轉載，違者必究。）
TAG:澳華財經在線 |