澳洲多地出現公寓降價潮，置業者與投資者應如何應對？
澳大利亞多地出現公寓降價潮，一些內城區的公寓降價幅度高達10%。營銷公司為達到銷售目標，給公寓購買客戶推薦人開出的傭金達10,000澳元/筆。此外，多個開發商也打出了「買房即送豪華裝修」的手段來吸引潛在買家。種種跡象表明目前公寓房市場放緩跡象明顯。
雪上加霜的是，抵押貸款經紀人提供的數據顯示，部分期房項目在最終結算前價值被二次評估，且較最初購買價跌幅達15%，提示結算風險。此外，銀行針對50平米以下公寓的停貸給很多開發商帶來了不小的問題。持有這些公寓樓盤的開發商迫於資金壓力或不得不折價轉售，進而帶動附近樓盤出現價格下跌，形成「惡性循環」。
隨著首府城市交易量持續錄得下滑，銀行和開發商開始使出渾身解數，採取各種措施刺激買房人的購房需求。例如，墨爾本東24公里處的Mordialloc的一個公寓樓盤，買家可享有一年5%的租金擔保，以及免費的百葉窗安裝服務。Ashwood地區的一個公寓項目，買家可享有3%的印花稅優惠、以及大理石廚房、Miele電器、木地板等豪裝配置服務。
在需求放緩的同時，部分首府城市尤其是布里斯班和墨爾本內城區還面臨潛在供應過剩的問題。全球投資和房產諮詢機構JLL指出，2017年，墨爾本建成公寓數量大約為10,600套，在建公寓數量達到7.64萬套。此外，大布里斯班地區的獨棟屋和公寓房供應盈餘情況也非常明顯。據其預測，未來一年，公寓價格下跌或達5%。
整體而言，澳大利亞整個房產市場發生了明顯的變化。根據澳大利亞國民銀行（NAB）發布的2017年第4季度房地產市場調研報告，一些過去「入不了投資者法眼」的地區如南澳、北領地等房產市場表現出現明顯改善。與此相反，東部海岸城市，尤其是悉尼和墨爾本兩地投資者信心則出現明顯減退。
澳大利亞國民銀行首席經濟分析師Alan Oster表示：
「澳大利亞房產市場多頭格局已經開始由東部海岸城市轉向其他地區。新年伊始，新南威爾士和維多利亞住房持有人或面臨房價明顯下跌的情況。」
最新澳大利亞房產指數報告出爐
在對300多名房產專業人士進行調研後，澳大利亞國民銀行公布了各地最新的房產消費信心表現（主要衡量指標：房產指數（Residential Property Index））。2017年第4季度，澳大利亞房產市場消費者信心整體保持穩定，房產指數為+20，高於長期平均值+14。
就各地/州情況而言，新南威爾士是澳大利亞表現最糟糕的地區。2017年第4季度，新南威爾士房產指數同比大幅下滑20點，錄得+18點。無獨有偶，同期維多利亞房產指數同比則下跌19點，錄得+36點。與此相反，南澳和北領地房產市場出現逆勢上揚，房產指數同比上漲53點，錄得+38點。同期，西澳房產指數上漲1點；昆士蘭房產指數則下滑2點。
NAB首席經濟分析師Alan Oster表示：「根據我們最新的商調結果，南澳房產指數錄得強勁增長，表現明顯好於平均水平。澳大利亞房產市場多頭格局已經開始由東部海岸城市轉向其他地區。」
2018年和2019年房價預測
據NAB經濟分析師預測，2018年，澳大利亞首府城市獨棟屋價格或僅上漲0.7％，2019年則上漲0.8%，較前值3.4% 和 2.5%出現明顯向下修正。
Alan Oster表示：「就澳大利亞各首府城市獨棟屋市場而言，2018年，霍巴特和墨爾本兩地預計表現強勁，同比分別增長3.7%和4.9%；布里斯班和阿德萊德則緊隨其後。珀斯市場有望止跌企穩。與此相反，悉尼當地的獨棟屋市場可能會出現自2011年以來的首次下跌。」
就公寓房而言，前景則表現更為糟糕。Oster表示：「受公寓存量水平高、海外買家需求降低的影響，公寓市場未來房價走勢不容樂觀。2018年和2019年，澳大利亞首府城市公寓房價預計分別下跌0.9%和1.8%」。
海外買家VS 首次置業者
2017年第4季度，新房市場首次置業者佔總購房需求的比例錄得7年以來的最高水平。據統計，首次置業者佔新房市場的比例達到近20%，佔二手房市場的比例則超過30%。
與此相反，同期海外買家佔澳大利亞總購房需求的比例出現持續下滑。據統計，2017年第4季度，海外買家佔新房市總購房需求的比例創六年低點，錄得8.4%；佔二手房市場的比例則創五年新低，錄得5.5％。
Oster說：「顯然，澳大利亞政府針對海外人士的限購限貸政策以及針對本地首次置業者的優惠政策作用開始發揮作用。」
高層建築審批數量上升，
澳洲公寓房熱潮成「雙刃劍」
據澳洲統計局的最新數據顯示，去年11月份公寓房審批數量上漲了30.6％，獨立房審批數量下降了2％。經季節性因素調整後，整體住房審批數量上升了11.7％，遠遠超過了經濟學家的預期。西太平洋銀行（Westpac）估計，住房建築活動已經領先於需求水平四年左右。
近年來，公寓房的審批偏向於高層項目。住房供應增加後，對於房產可負擔性的改善可能是利好消息。
這份名為No Go Zones 的報告稱，奧林匹克公園地區包括Homebush、Breakfast Point，以及奧林匹克公園自身房產市場的問題正在變得突出，待售房產數量急劇上升的同時，銷售數量下降，而目前的房屋空置率攀升至4％，高達悉尼平均水平的兩倍。
報告將附近其它城區如Wentworth Point和Rhodes也列為「危險地帶」。
現在一些市場表現出價格下跌或停滯的跡象，同時更多的公寓房被批准和建造。由於悉尼房產市場整體上出現放緩，房屋空置率上升、新公寓房項目源源不斷的湧入和銷售數量下滑，將促使房產價格下跌。
報告稱，儘管帕拉瑪塔重建項目斥資12億澳元，未來20年預計將有大約23000名新居民湧入，但其中心商務區仍是一個危險的市場，買家面臨的風險是開發商一次性推出了太多的新房，市場上公寓房供應過剩。
貸款機構已經發現了這一趨勢，包括AMP Capital和NAB銀行，都將帕拉瑪塔列入因供應過剩而需要更高首付款的地區。
奧林匹克公園及部分內西區，以及帕拉瑪塔的公寓房跌幅最大。在過去的一年裡，這些地區的單元房中值縮水達14.5萬套，每周平均跌幅為2788澳元，相當於律師的平均周薪。
該網站分析房價下跌的原因是由於大量的新公寓房上市與投資者需求放緩。
悉尼公寓房價在經歷了將近三年的空前上漲之後開始全面下滑。目前，公寓房的中值為89.5萬澳元，比去年10月初的價格下降了1.4萬（2.1%），而大多數經濟學家認為公寓房價格在7月份達到了峰值。
不只是悉尼，事實上，墨爾本、布里斯本、珀斯和達爾文也內城公寓房多餘的情況也正在顯現，而阿德萊德和黃金海岸也正朝著這個方向發展。
隨著悉尼、墨爾本等首府城市住房交易量持續錄得下滑，銀行和開發商開始使出渾身解數，採取各種措施刺激買房人的購房需求。
據悉，澳大利亞多地出現公寓降價潮，一些內城區的公寓降價幅度高達10%。營銷公司給公寓購買客戶推薦人開出的傭金達10,000澳元/筆。此外，多個開發商打出「買房即送豪華裝修」的手段來吸引潛在買家。銀行為吸引優質貸款客戶也不甘落後。最近，澳大利亞國民銀行（NAB）對旗下Choice Home Loan Package貸款產品客戶實行50,000澳航積分贈送活動。
在需求放緩的同時，部分首府城市尤其是布里斯班和墨爾本內城區還面臨潛在供應過剩的問題。全球投資和房產諮詢機構JLL指出，2017年，墨爾本建成公寓數量大約為10,600套，在建公寓數量達到7.64萬套。此外，大布里斯班地區的獨棟屋和公寓房供應盈餘情況也非常明顯。
抵押貸款經紀人提供的數據則顯示，部分期房項目在最終結算前價值被二次評估，且較最初購買價跌幅達15%，提示結算風險。此外，銀行針對50平米以下公寓的停貸給很多開發商帶來了不小的問題。持有這些公寓樓盤的開發商迫於資金壓力或不得不折價轉售，進而帶動附近樓盤出現價格下跌，形成「惡性循環」。
目前，對於房地產投資者而言，目前採取適當規避高層公寓市場不失為一個理智的策略。
據悉，目前帕拉瑪塔和奧林匹克公園仍然有很多的土地可用來修建更多的公寓樓，所以供過於求的房產市場現狀很容易繼續惡化。
建議投資者在購房前審查市場的空置率及營建許可數據，並向當地房地產專業人士如估價師和買家代理尋求建議。充分了解自己的投資標地是否存在未來房產市場供過於求的危險。
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