中國炒房客席捲東京？聊聊可不可以去日本投資房產

日本首都圈二手公寓的簽約件數創過去最高紀錄，二手房地產備受矚目！日本房地產市場規模持續擴大，近十年間首都圈的二手公寓簽約件數增加了約40%，日本二手房地產市場發展日趨活躍，其中公寓最受歡迎。

日本是一線發達國家，東京是全球一線城市，國際金融中心、500強企業數量秒殺紐倫港，只比偉大首都北京少一丟丟，但人家的500強都是橫掃全球的跨國公司，沒有那些靠壟斷霸佔市場的國企、央企，含金量高得多。更重要的是——便宜，早在5年前，北上深的房價已經秒了東京，到今天更是甩出它一個身位了。

「大家不是說，便宜就是正義嗎，東京那麼牛那麼便宜，城市那麼牛，為什麼不能買？」

日本東京夜景

我說，灰常有道理，再免費送你三個購買的理由：

1、東京房價不僅便宜，而且租售比極高，一般能到5%，也就是說買一套房子，僅靠租金20年就能回本，比起北上深的100年，實在是良心資產。

2、東京仍在變大，增量機遇多。日本雖然早已完成城市化，但這不代表著人口就不流動了，大東京都會區仍在持續不斷地抽吸其他地區的人口，目前大約佔據全國人口的1/3，未來佔到1/2也不奇怪。中國人對房價的認知是「短期看金融，中期看土地，長期看人口」，這說明東京房價還能漲。

3、東京房屋的質量好、品質高。日本在製造業領域的工匠精神，同樣灌輸到建築業，不僅建築工藝可靠，房屋保養的水平也堪稱極致，五六十年樓齡的老房子，看上去不比中國10多年樓齡的房子差。1980年，日本就提出了百年建築的目標，一棟房子的建築結構可以使用100年，未來還有望延長到200年。

但是，我反問朋友：如此低的房價、如此高的租售比、如此高品質的房子，為什麼就沒有到投射房價上去呢？別忘了，東京房價幾乎20年沒漲！如果你去東京炒房，就是一個笑話。

數據來自美國《財富》雜誌2017世界500強榜單

論經濟實力，東京遠超北上廣深港，可與紐約倫敦比肩，但論房價，東京立馬敗下陣來，可謂一流城市、二流房價。

為什麼呢？為什麼呢？

1990年代，日本資產泡沫達到巔峰，股價與樓價齊飛，江湖傳言東京一個城市的地價抵得上整個美國。但很快，日本資產泡沫崩盤了，東京房價一瀉千里，然後20年不漲不跌，只到今天也不到巔峰時期的1/2。

不過，最近幾年，到東京買房的中國人越來越多，似乎有一種重燃東京房價的勢頭。

下面是根據一名在東京買房的朋友的經歷所編輯。

東京中心地區的高層公寓價格是6-15萬RMB之間（較新的房子，目前來說2000年建築以後的房子是這個市場價，年代久的會低於這個價格），這與北上深看上去差不多，但考慮到日本房價計算的是實際使用面積，摺合成同樣標準的話，即便不考慮兩國工資水平的差異，東京房價也比北上深便宜。

我的一個感受是，日本樓房維護非常好，我目前的房子是1989年建，按理說印象中應該非常舊了，但無論是外部還是內部的維護，都讓我覺得和國內2000年建的房子沒差別。我的房子在東京市中心的淺草地區（一個熱門旅遊觀光區，距離銀座乘電車15分鐘），55平米，約4萬多一平米（低於市場價的重要原因是房子年代久）。

55平米是室內使用面積，摺合成國內標準的話， 大約69平米，單價3.2萬元左右。

楊晨的房子（入住前）。

除了高層住宅，東京還有獨立戶，這個在日本被稱為「一戶建」（下面我都用「一戶建」說法代替，高層住宅用「公寓」代替。）

購買一戶建需要支付土地和建築物兩部分費用，有兩種買法：一是自己買地，根據個人審美喜好找建築公司蓋樓，完全自主設計，日本人很喜歡這種方式，從市面的書籍就能發現，針對普通人的房屋住宅建築設計雜誌書籍層出不窮，這是我個人的感受。二是直接買蓋好的一戶建，就是土地和建築一起買下，比較省心。這個演算法實在不好說均價多少。

日本對外國人購房沒有限購，開一個國內住所的公證書和印章公證書（日本合同簽約一定要有印章）即可，這是一個很簡單的手續，幾乎沒有門檻。

窗外的景色

日本公寓建築平日里的修繕工作讓公寓就算幾十年也會很新。每個月交給管理人的修繕費（相當於國內的物業費吧）全部用來更新公寓建築維修。無論是外觀還是衛生角度，都維護得非常好。缺點就是物業費確實比較高，比如我的房子比較老，需要交的錢就多，一個月需要2000rmb左右，但這些錢畢竟都用在維護自己的住所上，也就非常心甘情願掏錢了。

東京土地規劃得很細緻，都是獨立的一棟樓這樣，樓和樓之間沒有國內所謂「小區」這樣的概念。實用性會高，一般房屋使用面積為80%-90%。而且都是精裝修（內部設施完善，品質過關），在成本上東京的更有優勢。而且東京購房沒限制。

日本公司和政府的福利待遇真不錯。無論是租房還是買房，公司都會根據工作時間和工作性質有很多補貼，越好的企業待遇越好，很多企業都會提供社員寮（就是公司宿舍，和國內印象中的公司宿舍不太相同，就是我們租房的公寓樓，只是公司自己管理會便宜，條件和在外自己租房幾乎無區別）。

一個中國朋友在東京的商社工作，住在公司宿舍，每個月只要交2萬日元（1100rmb左右）租房費用。如果不住公司宿舍，自己租房，根據工作年數和收入，每個公司在租房上也有補助。

不能說年輕人買不起房，只要是正規職員，在日本買房貸款非常划算，甚至可以零首付，正常收入的職員想貸款買房一點也不難。

還有種說法，日本年輕人覺得買房是一種負債。我生活在這裡，和周圍不同年齡層的日本人接觸下來，「買房」這個話題這件事似乎很少被當作「一件大事」被提及。不能說日本年輕人完全沒有結婚要買房這種概念，但和國內比起來，這件事實在不是什麼必須。

公寓的話，每年要交固定資產稅（評價額的1.5%，但是這個評價額是政府給出的評估，所以還是具體事例具體分析），以及每個月的修繕金管理金（物業費），每月費用1000-2000多rmb不等。

一戶建的話， 一般買的時候是地加房子都有了，所以購買以後只要交固定資產稅就可以。

房子購買後轉賣的話5年之內會有一個增值稅，收益部分的39%交稅，5年之後是29%交稅，原則上是這樣，但聽說中國中介可以有辦法幫忙規避一些。

回到能不能投資買房的問題上來，日本政府和人民吃過房地產的虧，刻骨銘心的虧，日本經濟經歷二十多年也已經擺脫了地產經濟這種飲鴆止渴的發展模式，就像一個人感冒發熱，靠喝點熱水就能降燒，沒有必要再去吃布洛芬了，傷胃又傷身。日本有豐富又完善的手段來防止地產泡沫的捲土重來。這種情況下，你還去日本炒房？自己看著辦吧！

文|孫不熟 城市戰爭

GIF

這麼多粉絲正和你一起看這篇文章呢

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！