一萬年太久 只爭朝夕

秘籍：天下難事，必作於易；天下大事，必作於細；勤學、審問、慎思、明辨、篤行

從事房地產運營工作已近兩年，如果從整個房地產行業對職員經驗要求來講，我還算是一個新入行的新兵，但是從公司發展及培養人的速度來看，儼然已經是一位老同志。在從事運營工作期間，我有幸在集團信息運營中心（現稱數字運營中心）工作近一年，在地區公司信息運營部也工作了一年多，集團和地區公司寶貴的地產運營經驗都吸收了不少，一路走來，從零到一，自己感受良多。今天偷得半日閑暇，想通過梳理近兩年運營工作經驗，一方面是分享從中領悟到的新知識，供大家一閱；另一方便是與大家共同探討，相互促進。

2016年3月份，我從公職崗位辭職入行房地產，兩個完全不同的領域，完全不同性質的工作，但是我知道從崗位角度出發，其中的工作原理有部分相似，能夠做好辦公室工作，就能做好運營工作。之前在政府我主要做的是政府會議、綜合執法、台賬統計、公文擬寫、鎮街考察等工作，在公司除了日常會議工作有部分相似外，其餘的工作都要重新認知，從頭學習。「萬變不離其宗」，在做好每份工作前，首先要先讀懂這份工作的涵義。

一、 何謂運營？

剛開始進入公司的時候我也在反覆思考運營到底是幹什麼？是寫會議紀要？還是圍著各中心、各部門催計劃？還是統計各地區公司數據？後來明白，這些都不是運營，或者說只是涉及到運營裡面一小部分動作。運營是什麼？工作中總會感覺，運營要麼太大，老大總是說要站在領導的思維與角度思考問題，統籌協調；要麼太小，在具體操作中每一件細微的工作都要做。運營做的好，你可以做項目經理，蛻變成點睛一筆；運營做不好，那你就是一顆不起眼的螺絲釘，可有可無，最終難逃遺棄的命運。所以每一位地產運營人的初心肯定是想做好運營，想做項目經理，想蛻變成點睛的一筆，所以對運營的理解需要拔高，需要抬升。

先來看看公司運營的定義。運營指的是按照流程，對各專業職能、業務職責、對接節點的推動，以完成既定目標。所以，我理解的運營組織好比軍隊中的參謀部、皇帝的上書房，是一個中樞機構，他不是一個負責某一方面專職業務的職能部門，而是站在集團層面、戰略高度，從項目整體經營管理角度來發現問題，分析並協助相關職能部門提出解決問題的協調部門。某種意義上他是整個集團公司決策層的參謀和智囊。

二、運營做什麼？

在說運營做什麼前先給大家講一則小故事，說的是從前有一個小夥子去少林寺拜師學藝，師傅收下他後並沒有讓他每天和師兄弟一起練武，反之的是讓他天天挑水砍柴，每天下山挑水來回數十里，然後再上山砍柴劈柴，這些工作又輕微又累，關鍵和學武沒半毛錢關係，他很不理解，但是開始還是按照師傅的意思去做。第一天挑水砍柴很費勁，過了半個月慢慢熟練了就稍微輕鬆點，過了一個月效率提高後原來一天的工作只需要半天就能完成，過了兩個月的時候他實在太苦惱、太費解，認為這根本就不是習武，就跑到師傅那裡理論，師傅突然讓一個師兄偷襲他，毫無習武經驗的他居然能快速應對，見招拆招，突然他發現自己好像變成一個武功高強之人，師傅笑而不語，他自己恍然大悟原來師傅讓他下山挑水是為了練他的下盤功夫，上山砍柴與劈柴是練力量與靈敏度，最終他在師傅的指導下成為了武林高手。這個故事蘊含的道理和運營工作也是相通的，剛來到公司做運營，領導總是把你覺得很雜很輕微的工作交給你，讓你寫會議紀要，讓你找各中心、部門溝通工作，讓你打電話統計各公司的數據，殊不知領導是在磨練你的性子，洞察你的思維與悟性，培養你的基本功。寫會議紀要難道就是簡單的記錄嗎？你負責會議紀要就能第一時間知道公司最新的決策與變化，掌握第一手信息；找各中心、部門溝通工作就是簡單的問答嗎？其實目的是讓你熟知各中心、部門領導職員，以後遇到關鍵溝通工作能第一時間快速反應找對人。統計各公司數據就是簡單的做表格碼數據嗎？其實是為了通過數據分析每個公司的問題，需要怎麼改進。「不畏浮雲遮忘眼」，所以，細小的工作背後蘊含的是思維的火花。運營就是將這些細微的日常工作、信息、數據串聯與加工分析，為領導提供決策支持。具體站在戰略高度來講就是圍繞著公司目標，定標準、管目標、控進度、防風險。

定標準：制定集團統一標準，提高集團決策及與地區公司溝通效率。例如公司的8類標準化文件等。

管目標：是根據公司戰略導向下的經營目標實現項目維度的運營目標分解，在事前就做好目標的嚴格分級和管控。例如公司的五書、戰術地圖等。

控進度：是指針對項目總控計劃的關鍵里程碑節點（一級計劃等）進行嚴格控制。例如公司的一二三級流程、五個方案/執行/評估、辦公會等。

防風險：主要是對利潤風險的防範，它屬於項目運營管理的高級階段，他要求項目運營從項目整個價值鏈前端（項目論證、拿地、方案設計等）的階段性成果和工作進行重點管控，最終保證未來項目利潤和收益。例如公司的流程與運營執行評估、周/月報等。

（一）集團運營做什麼？

集團運營顧名思義就要站在集團的角度，做好集團領導的參謀工作。主要工作分為六類，具體包括：

1、體系搭建及修訂：一二三級流程與運營及作業標準體系的建設，每年根據實際情況至少要完成一次一二三級流程與運營及作業標準修訂。

2、目標管理：一二三級流程與運營的時間、節點管理，通過十二次審核會、五個執行、MBS系統節點管理實現對目標的執行到位。

3、辦公會議管理：通過不同類型的辦公會議對公司流程與運營中偏差和問題進行決策，及公司目標與全員達成一致。

4、流程與運營監約管理：也就是周、月度流程與運營監約執行評估、計劃預算執行評估、行銷客服執行評估、規劃設計執行評估、成本預算和戰略採購執行評估、工程管理執行評估、人力資源執行評估，提出偏差、問題、關注點、風險點、借鑒點，供領導層決策。

5、標準化文件管理：梳理八類標準化文件，規範、完善集團文件標準，建立標準化文件管理體系。

6、職責授權管理：定期梳理各中心、公司的職責授權，建立一套完整的職責授權體系。

從集團將信息運營中心更名為數字運營中心，可以看出集團對數據的重視程度，數字運營中心一切分析都要實現數字化、表單化。在公司最新發布的「五攻九道」戰略規劃白皮書中，說到要建立「以數據指標為核心的流程與運營體系，實現數字流程與運營全周期管理」，在「3個支點和2個全生命周期的管理」中第3個支點為「管理過程實現數據化的運營，實現全生命周期的管理，經營下沉、一線當家、運營過強」。這裡我理解的有兩層意思，其一是信息技術專業要完成MBS系統的再一次升級，數據就源輸入，有需要的部門通過系統自動抓取數據，系統自動後台分析就能得到自己想要的結果，減少人工處理。其二是運營管理專業要更多的基於數據來做好集團目標管理與風險管理，基於數據分析運營，充分利用MBS系統，最終讓MBS系統走向智能化，一次輸入，多種分析。未來數字運營中心的人才一定是有數據分析能力，能做好數據分析的人。

（二）地區公司運營部定位？

地區公司運營部負責地區公司整個運營工作，承擔的更多的是地區公司總經理助理的工作，協助地區公司總經理推動公司運營，最終達成目標。負責的工作表面看上去還是比較雜，例如組織會議、與部門溝通等，但是這些工作開展結果的好壞將直接影響整個公司的運營效果，所以才有這樣的說法：「地區公司業績好的，運營工作肯定也好；地區公司運營工作做得好，地區公司業績也好」。地區公司運營部由運營管理專業、人力資源專業、行政管理專業組成，三大專業組成了整個公司的運營、人力和後勤，涉及的工作面很廣。

（三）地區公司運營部做什麼？

我就根據時間軸講，當成立一個新的地區公司後，運營部是第一個駐場的先頭部隊，要做好「開荒」工作。人力資源要做好新團隊的招聘工作，行政管理需要租賃好新的辦公室、做好辦公司文化氛圍裝修、安排好新職員的食住行、做好固定資產和辦公用品等的採購、熟悉周邊環境及片區優秀供應商等，只有這些做好了才能真正開始運營工作，所以地區公司成立前期，運營部擁有一個經驗豐富的行政管理人員是必不可少的。

當地區公司新的團隊能維持公司正常運轉，辦公地點與食宿安排好後，地區公司的運營工作才正常步入正軌。此時地區公司運營部要在部門內部開展為期一個月的「日安排、日總結」工作，首先人力資源專業依舊要加大招聘，一是招聘地區的牛人；二是根據地區公司投資拿地節奏，做好未來人才儲備工作，未雨綢繆；三是多參與該地區人力資源圈的交流會，了解圈內人力資源情況，最終實現人才共享。其次人力資源專業要加大對新團隊的培訓工作，因為新成立的公司，新職員肯定佔據公司的絕大多數，他們不了解或者不甚了解公司的文化，要用「洗腦」培訓的方式加強他們對公司文化的認同感，培訓工作關係到地區公司團隊凝聚力與戰鬥力，是塑造地區公司精神面貌的重要武器，只有強培訓勤考核細溝通准反饋強培訓這樣的閉環才能真正把培訓落實落細。做培訓可以以每周為單位，人力資源每周將需要培訓的議題發布出來，各部門自組織進行培訓，每周考核各部門培訓效果，在總經理辦公會將培訓效果各部門排名公布出來，形成各個部門培訓你追我趕的氛圍，培訓才能達到好的效果。除了各部門自組織的培訓外，信息運營部還要充分利用總經理辦公會、全員大會、研發設計小組辦公會等會議加大對職員的培訓力度。對於新職員入職要給足尊重感與儀式感，第一天踏入公司大門就要讓其被濃濃的文化氛圍包圍，做好入職講解、新職員信息運營部同合，全員大會上做好新職員介紹、入職引導人簽訂儀式、入職一個月安排新職員心得分享，在新職員試用期內，入職引導人對該職員的入職效果負責，新職員最終轉正成績都要與上述安排掛鉤。總而言之就是讓新職員感到溫暖，讓其加快學習，儘快融入團隊、認同文化，最後與團隊一起並肩作戰。再次就是績效薪酬工作，地區公司人力資源可以根據集團激勵問責標準制定地區公司的實施細則，寬薪酬多福利鼓勵職員多干多得、少干少得、不幹不得。最後就是做好職員的職業生涯開發與管理工作，人力資源要和每一位職員一一做好職業規劃溝通工作，根據職員4H風格，合理引導其職業發展，鼓勵快速成長，能者上、庸者下。

對於行政管理專業要做好，一是辦公區域管理：包括日常辦公用品採購與管理；辦公室飲水、加班物資採購與發放、快遞管理；辦公室租賃、環境衛生、文化展示、前台管理、智業文化監約、網路管理、固定資產採購與管理等。二是接待管理：包括公務車管理、差旅酒店及票務安排、接待煙酒茶禮品採購及管理、接待及會務服務等。三是後期管理：包括宿舍租賃與管理、家餐廳日常管理、相關台賬建立與動態更新、與第一酒店對接等。

前面說完了人力與行政的大部分工作，那麼作為運營應該怎麼干呢？

地區公司的運營小組設定的可以更加靈活，可以由處理日常業務的部門或者小組聯合組成，專職於處理各項目日常業務工作，例如可以由地區公司研發設計小組、項目研發設計小組、信息運營部組成。地區公司運營小組的理念是為達成地區公司計劃預算目標，實現公司各個專業的橫向溝通和資源整合，推動地區公司戰略經營目標達成。地區公司運營工作是站在地區公司角度開展，具體來講地區公司運營管控內容可以分為六個部分，一是地區公司日常流程與運營體系搭建：依據集團一二三級流程與運營及作業標準，搭建地區公司日常流程與運營實施細則。二是地區公司目標管理：一二三級流程與運營的時間、節點管理。三是地區公司辦公會議管理：通過不同類型的辦公會議對公司流程與運營中偏差和問題進行決策。四是地區公司流程與運營監約管理：即對周度、月度流程與運營執行進行評估，提出偏差、問題、關注點、風險點、借鑒點，供決策。五是地區公司標準化管理：依據集團標準化，建立地區公司標準化動作。六是職責授權管理：依據集團職責授權管理體系，搭建適合地區公司的職責授權。

根據地區公司運營管理的六部分工作，在日常工作中，運營管理人員要頭腦清晰，第一要熟知地區公司3-5年的戰略發展規劃。了解目前地區公司在片區所處的位置，未來地區公司要在片區處於什麼位置，這樣就能推算未來3-5年地區公司每年應該要達到的銷售額與土地儲備值，這樣也就能倒排銷售的推盤計劃與工程的施工節奏。第二要明確地區公司各主體及小組的職責定位。各主體包括地區公司總經理；地區公司執行人兼地區公司研發設計小組組長；地區公司各專業責任人；項目經理、責任人兼項目研發設計小組組長；地區公司各專業項目對接人等。各小組包括地區公司研發設計小組、項目研發設計小組、地區公司行銷客服部/項目行銷客服專業、地區公司工程管理部/項目工程管理專業等，讓各個小組、專業、責任人各司其責。第三要明確地區公司運營管理的組織構架、人員定位、日常工作等機制。讓運營管理小組帶動整個公司業務運轉。第四要根據集團的會議管理作業標準制定地區公司的會議管理體系。包括地區公司企業經營例會（總經理辦公會）、地區公司月度企業經營例會（全員大會）、地區公司研發設計小組會、地區公司戰略研討會、地區公司半年/全年五書會議、土地拓展專項流程與運營工作會議、地區公司各專業周例會、項目總經理辦公會議、項目研發設計小組會議、項目現場巡檢會、項目工程監理例會、項目銷售例會、項目專項採購會，明確每類會議議題、參會人員、會議時長等，形成地區公司會議標準化。第五要做好數據管理並基於數據分析建立地區公司執行評估機制。包括銷售數據日報、銷售月報；項目全景計劃圖；成本月報；現金流月報、計劃預算月報、資金計劃月報、支出明細月報、流程與運營日/周/月報等。建立地區公司的資料庫。第六要建立地區公司自組織。搭建地區公司專項工作組平台。包括土地投資拓展小組、園林工作小組、標準化工作小組、優秀合作資源拓展小組等，「大組織里有小組織」，大組織的轉動帶動小組織，小組織不斷自轉促進大組織，使整個組織高效運轉。第七要根據集團流程與運營建立地區公司重要文件流轉機制。尤其是生產口專業（工程、規劃、五個三專業）的文件流轉要求，包括工作聯繫單；變更、洽商、簽證、扣款；報送集團文件；生產口專業的收發文等，文件收發一定要界定清楚，有利於生產口專業協調配合，步調一致。第八要做好管理費用管理工作。作為總經理的助理，一定要做好理財工作。根據年初集團給地區公司管理費用預算，嚴控管理費用，要努力做到開源節流，因為結餘下來的費用就是公司的利潤。第九要建立地區公司職責授權體系。根據集團的職責授權體系和項目實際，適當的建立地區公司的授權體系，能夠提高地區公司流程與運營效率，方便公司快速決策、反應。

三、關於自己對運營的一些想法

1、運營人員看問題想問題要有高度、要有格局。不要只片面的從單個工作里考慮，或者忙於冗雜繁瑣的事務無暇思考，要善於分析工作後面的主要原因，要善於從領導、集團的角度出發思考問題，要把所有工作串聯成線、成片來看待，找到裡面的關鍵。

2、運營人員心要大、皮要糙。由於運營工作的特殊性，需要做好監約工作、「紀委工作」，這就難免會引起各部門的反感，但是不能因為別人的反感就喪失工作原則。運營人員要始終保持一個充滿激情的心，要知道你轉的越快，別的部門相應的也就轉的快，整個公司才轉的快，我們要始終沖在前面，要奮力奔跑，要不斷溝通，要結果導向。

3、運營人員要深入到業務。強大的流程與運營必須要有巨大的知識儲備，所以運營人員要做一個「百事通」，不僅僅只是熟悉本專業的知識，而是更多的深入到各專業業務知識中。土地拓展的業務、財務的業務、銷售的業務、規劃設計的業務、成本採購的業務、工程的業務等都要精通，這就需要自己不斷充電，建立強大的知識庫。

4、運營工作不是面面俱到，而是找准關鍵點。要學會控制好項目關鍵節點，實現開發目標的過程監控；控制好專業能力比較弱、影響品牌和利潤的重要節點；控制好涉及多部門、跨層級協同頻繁的關鍵節點；控制項目關鍵路徑上的重要工作項，把控項目開發周期；控制好與收入達成休戚相關的關鍵節點與專項計劃；控制好受外部政府影響的證件管理；控制好類似質量停止檢查點的特殊管控點。

5、運營工作要善於基於數據做分析。運營工作不是簡單的數據堆砌，不是別人工作的二傳手，要善於利用數據分析背後隱藏的構造，利用數據找准項目風險所在，找准目標客戶，找准關鍵原因。

6、運營工作要學會搭建工作機制。當工作中出現長期需要某一部分人做的工作時，運營人員就要根據這項工作建立相應的工作機制，從事每項工作前先問問自己五干。

7、流暢的業務接待也是運營強的表現。要知道一個安排不好公司日常業務接待工作的運營人員，很難想像他能協調好各部門的工作。

8、運營人員的職業發展方向。俗話說：「你如果一直做運營的話，最終也就只能做運營了」。這句話說得是運營人員發展到部門經理級別後要想突破尋求更高的發展，必須要跳出運營工作。前面說到運營能大能小，運營也是唯一一個能和其他部門天天打交道的部門，這樣也就有機會學習到別的部門的知識，從幾個專業知識分類來講，財務、規劃、工程、成本採購這四個專業是需要紮實的專業基礎，需要科班出生可能才能精通該專業的知識，如果其他專業後期轉型到這四個專業一般是不容易，留給運營人員轉型進一步提升自己的職業生涯的只有土投和行銷，這兩個專業是實操越多，學習的也就越多，經驗越豐富。運營人員後期可以加強土投與行銷專業知識學習，多實踐。

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