萬科的郁祝時代：新權力金字塔已成 能否重返老大寶座
??萬科不缺故事。
??距萬科董事會改選僅有半年時間，萬寶之爭的陰霾未完全散去，萬科獨立董事劉姝威又於前日發表了一封針對寶能資管計划到期的公開信。信中稱鉅盛華持有萬科股份的資產管理計劃中有7個已到期，為「保護中小股東利益」應該清盤而不得續期。而當大眾的目光還未從劉姝威公開信上移開時，萬科卻突然換了總裁。
??1月31日晚，萬科發布公告稱，董事會主席郁亮不再兼任萬科總裁、首席執行官，繼任者是祝九勝。將過去兩年都遊離在熱門總裁人選名單之外的「老將」重新加冕，並且得到董事會的一致通過，出乎外界意料。
??但經過外界多日的議論，祝九勝上位又似乎在情理之中。郁亮當日的回應是，萬科經過了半年多的時間討論，綜合評估、審慎判斷後遴選出。而金融出身的祝九勝登上總裁一職後，會不會在處理高槓桿、董事會持股以及同寶能的關係上更具專業性和更加強硬？
??從王石到郁亮，從郁亮到祝九勝，萬科核心高層交替，進退之間，其風格也在更迭。祝九勝則向外界表示，萬科的人才、團隊、體系都是相對完整的，絕對不會因為一個重要崗位人員的變化而改變公司的風格，改變公司既定的戰略。
??「逆水行舟，不進則退」，房地產行業的洗牌速度不斷加快，行業集中度大幅提升，特別是龍頭房企之間的競爭更是進入到了白熱化的階段，而一直保持著迅猛發展姿態的萬科卻已經連續兩年失去了龍頭老大的寶座。
??萬科如何重回王座？
??「郁祝」時代來臨
??2月1日上午10點半，在發出公告的15小時內，郁亮便攜祝九勝在深國投廣場萬科移動辦公區舉行媒體見面會。
??在此之前，備受外界關注的萬科高管裡面，祝九勝不在其列，當日見面會現場，時代周報記者見到了首次以總裁身份出現在媒體面前的祝九勝，他顯得有點不太習慣聚光燈，應對媒體也不太老練。
??外界也並不知道郁亮和祝九勝這對新搭檔，兩人的關係究竟如何，但郁亮在言語之間對祝九勝流露出了讚許和欣賞。
??媒體追問著一個問題，為何是他？郁亮的話看似無心卻是有意，「祝九勝對外害羞靦腆，但在內部是有名的大炮，敢說敢做，十分犀利」。
??其實，對於深圳地產圈而言，祝九勝「九哥」名氣在外，萬科這位新總裁擁有深厚的金融從業背景。據地產圈內人士透露，在進入萬科之前，祝九勝曾在建行深圳分行工作多年，擔任福田支行副行長（主持工作）、分行信貸部總經理、公司部總經理等多個職位。其對資金管理有著豐富的經驗和獨到的見解。
??事實上，祝九勝和萬科的淵源也是始於建行。
??2007年6月19日，萬科與建行簽署《戰略合作協議》，雙方一致同意建立長期戰略合作關係。根據協議，未來幾年，建行將為萬科提供意向性授信額度200億元。2007年8月30日，萬科A(35.580, -1.41,-3.81%)股非公開發行完成，扣除發行費用後的99.37億元募集資金全部存放在建設銀行(9.270, -0.52,-5.31%)（港股00939）深圳分行的銀行賬戶。
??2008年，萬科在深交所發行59億元5年期的公司債券，其中有擔保品種「2008萬科G1」30億元，為其擔保的正是建設銀行。
??在2009年8月18日，萬科再次與建設銀行簽署《戰略合作協議》，由建行向萬科提供500億元的授信額度，創造了銀行業給房企最大的授信額度，是當時萬科1245.2億元總資產的2/5。
??據業內人士透露，萬科與建行深圳分行進行業務對接時，當時分管公司業務的副行長祝九勝便是直接對接人。而作為資金密集型產業，房企融資需求極高，萬科則將目光放到了引進銀行高管上。
??2012年，祝九勝加入萬科擔任高級副總裁一職並且分管萬科集團資金管理部。僅過三年， 2015年12月31日晚間，萬科內部員工曾收到關於高級副總裁祝九勝辭職的郵件。彼時，最大的猜想是，祝九勝的辭職，或許與當時的資管計劃有關。之後去向不明，鮮少出現在公眾面前。事實上，祝九勝於2016年擔任了深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司（簡稱「鵬鼎創盈」）董事長兼總經理。
??面對離開萬科的說法，祝九勝一笑置之並表示，萬科的公司文化是很尊重每個人的意願，給大家自由的選擇權，也會有一些試錯的做法，其從來沒有離開，只是做事情的範圍有所差異而已。
??而外界傳言，在引退的兩年期間，祝九勝其實也未真正離開萬科，更多的是扮演著一個幕後軍師的角色為萬科謀劃未來。其還兼任萬科投資的徽商銀行（港股03698）股份有限公司非執行董事和綠景（中國）地產投資有限公司獨立非執行董事，以及深圳市康達爾(25.550, 1.49, 6.19%)（集團）股份有限公司董事。
??在2016年，萬科入股3億元，一躍成為鵬金所第一大股東。萬科相關負責人表示，萬科一直非常關注互聯網金融的發展，對行業的前景持續看好。而這也跟祝九勝有著千絲萬縷的聯繫。據工商信息顯示，鵬金所運營公司全稱深圳市鵬鼎創盈金融信息服務股份有限公司，2014年6月16日成立，註冊資本為5.2778億元。
??新萬科權力金字塔
??房地產是一個資金密集型的產業，而現金流是評價企業經營發展能力的重要財務指標，現金流越充裕代表企業的基本面就越好。而擁有金融底色的祝九勝深諳此道理。
??在經營現金流方面，祝九勝一直都遊刃有餘。其中以現金流為基礎就是來自於祝九勝為萬科做的貢獻之一。郁亮坦言，在同行裡面萬科的回款率是最高的，相比銷售數字，萬科更在乎的是銷售的回款速度。
??時間往前回溯到2014年，受到黑石內部管理的啟發，萬科召開合伙人創始大會，共有1320位員工率先成為首批萬科事業合伙人，推出事業合伙人持股計劃，委託給盈安合夥進行投資管理。至此，萬科員工身份從職業經理人變身為事業合伙人。據了解，事業合伙人持股計劃是由祝九勝親自操盤。
??2015年6月26日，鵬華前海萬科REITS正式落地，為國內第一隻公募REITs，該基金的落地發行具有里程碑的意義，視為萬科向輕資產戰略轉型的重要一步。這隻基金的幕後推動者正是祝九勝。
??根據wind數據顯示，截至2017年二季度末，鵬華前海萬科REITs自成立以來累計收益超11%，這給投資者帶來了豐厚的利益，同時還獲得深圳市金融創新獎。
??利用財務手段和金融創新幫助萬科解決融資和拿地的難題，顯然，在內部人士眼裡，祝九勝對萬科貢獻巨大。
??目前最新的權力格局是，董事會主席仍由郁亮來擔任，黨委書記、監事會主席解凍，總裁兼首席執行官祝九勝；而執行副總裁仍是老臣坐鎮，分別是王文金、張旭、孫嘉，其中王文金擔任首席風險官，張旭是首席運營官，孫嘉為首席財務官。
??另外，萬科還有八位高級副總裁，其中包含四大區域首席執行官張紀文、劉肖、張海、王海武，他們都曾在萬科的核心權力機構「七人會」中擔任過輪值主席，代郁亮行使部分總裁責任。除了四大區首，還包括商業平台印力集團董事長丁力業、物業事業本部首席執行官朱保全，以及副總裁譚華傑、丁長峰。
??值得注意的是，另有四位女性副總裁，這在萬科歷史上還是首次。
??實際上，在萬寶之爭最激烈的時候，萬科內部組成了代表核心權力機構「七人會」。彼時公司的主要業務決策都由「七人會」決定。主要成員由三個執行副總裁和四大區首組成。
??而在股權爭奪的戰火日益平息之後，「七人會」的集體決策形式發揮的功效也在遞減。萬科亟待一個能掌控全局的人，而祝九勝的位置就猶如定海神針。
??伴隨著祝九勝出任萬科總裁，至此，萬科新的權力金字塔已經全部搭建完畢。
??萬科未來
??郁亮帶領下的萬科也發生著一系列的變化：從重視規模增長到多元化業務布局，從按部就班到更注重資本運作。
??2017年萬科在商業、產業、醫養、教育、租賃等複合領域的布局和轉型步伐不斷加快，不斷拓寬公司的護城河。
??除了在業務上多處開花，而考察過黑石以及經歷了股權之爭的萬科也深諳 「資本的力量」，過去一年，萬科不斷加快併購重組和資本化運作的腳步。
??2017年7月，萬科攜手中國幾大財團以787億元總價收購物流巨頭普洛斯，並藉此舉成為國內物流地產老大。萬科還聯合4家公司共同設立60億元的物流地產基金，自身持股比例約25%。
??以基金方式盤活存量物業價值已逐漸成為萬科的慣用手法。在商業地產方面，萬科收購印力，規模得以迅速擴張，躋身全國商管平台前三。除此之外，萬科還對商業物業設立了兩隻基金，其對應出資比例約為39.4%。
??2013年，萬科從專心做「住宅地產商」而後轉型「城市配套服務商」，隨著「郁祝」搭檔登台，萬科的發展方向是否會發展轉變呢？
??祝九勝明確表示，城市配套服務商戰略會堅定地執行下去。
??郁亮經濟學畢業的背景加上祝九勝在金融行業豐富的經驗沉澱，讓外界對萬科今後在金融方面的發展產生遐想，為此，祝九勝表示，萬科是不會直接做金融的，金融化的邏輯和思維對工作的經營肯定是有借鑒意義和影響的，但不會改變公司的戰略。
??對於外界提出的萬科是否會成為「中國的黑石」的疑問，祝九勝表示：「萬科不會成為『中國的黑石』，很多年前王石曾經跟我們分享，如果我們簡單學別人，那麼永遠是追趕的，是不可能超越別人的。在這麼一個偉大的時代，偉大的國家，我們要做一些有意義的探索。」
??對此，郁亮也強調，「地產需要和資金緊密結合，地產的金融屬性越來越強。但是不是用金融思想做地產呢？我們要藉助金融手段而已，不是以金融為主，不要隨便貼標籤。」
??2018年第一個月，萬科賣出652.3億元，實現了開年紅。而在郁亮和祝九勝的帶領下，萬科能否重返王座？
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