呂錦明：樓市非理性走勢掣肘香港經濟競爭力

【明言至理】

高房價、高租金對香港的人才優勢帶來擠出效應,香港的綜合競爭優勢因此被大大削弱。

剛剛在周五下午公布的最新「中原城市領先指數」顯示:香港樓價再創新高。這一指數最新報167.96點,環比升幅0.2%。其實,香港的樓價再創新高,早已在市場各方預料之中。

現在的問題是,如果任由香港的房價樓市如瘋牛狂奔下去,顯然會給香港市民的生活、整體社會經濟發展帶來極大的負面影響。這一現象值得相關各方高度關注,宜從長計議、果斷出手,引導樓市從瘋牛狀態回歸到理性。

值得一提的是,除了樓市屢創新高外,香港最近還得了一個「世界第一」也與此相關,只是這個「世界第一」讓大多數香港人一點也高興、驕傲不起來,這是因為香港連續第八年成為全球樓價負擔最貴的城市。有研究機構在去年調查了全球293個國際大城市,以及90多個人口超100萬大都市的房價數據,結果顯示香港樓價高居第一。這份調查報告稱,以目前香港樓價中位數619.2萬港元及家庭年收入中位數是31.9萬港元計算,普通港人家庭即使不吃不喝,也要19.4年才能買得起房,這遠高於排名第二的悉尼的12.9年和排名第三的溫哥華的12.6年。

有學者指出,近年來香港樓價瘋漲,升幅之大已遠非普通香港市民的工資能夠趕得上的。目前,住房按揭貸款成為香港家庭債務組成中佔比最大的一項。香港金管局早前公布的統計數據顯示,截至去年第三季度,香港家庭債務規模占本地生產總值(GDP)比率已上升至69.1%的歷史新高。

值得留意的是,美聯儲本周在最新議息會議結束後雖然依舊宣布按兵不動,但其在會後發表的聲明中卻發出鷹派信號。市場因此預期美聯儲的加息步伐將加快,那麼香港銀行業在今年也將會跟隨美聯儲加息,由此為香港股市、樓市帶來一定的壓力。除了美聯儲加息的影響外,美資也可能將資金從香港撤走,那時將抽高香港銀行業的拆借利率,對香港整體經濟都會帶來負面影響。

無奈之下,一些居民只能選擇租金相對較低的、俗稱「劏房」的分間住宅單位。香港特區政府統計處上個月中發表的香港「劏房」調查報告顯示,全港目前約20萬人居於逾9萬個 「劏房」,即平均每戶有2.3人居住;劏房面積中位數為10平方米,人均面積中位數為5.3平方米。這其中,以兒童和中青年居多,這對香港社會未來的發展帶來極大的負面作用。

實際上,除了房價高之外,香港的租金之高也在全球名列前茅。香港仲量聯行公布的數據顯示,2017年香港中環甲級寫字樓平均每平方英尺的租金為210港元,連續第二年成為全球第一,比第二位的紐約市中城區租金還高出約67%。為此,不少公司面對高租金選擇從中環遷移至上環、鰂魚涌、東九龍等二線甚至三線地區辦公,有的乾脆轉到租金較香港更便宜、條件相當的新加坡;還有一些公司採取緊縮員工辦公空間的方式,那些沒有能力負擔高租金的小企業和初創企業則租用劏房式的寫字樓、共享工作室。

由此可見,高房價令香港市民生活質量大受影響,而高租金正在蠶食企業利潤。有香港市民調侃說,年輕人要想去做金融,可以到新加坡和歐洲打工;要想搞創新科技,可到深圳發展。主要還是因為當地的房價、租金比香港低,居住面積比香港大,且生活環境素質更好。

如此看來,香港的高房價、高租金對香港的人才優勢帶來擠出效應,香港的綜合競爭力優勢因此被大大削弱;另一方面,如果香港出現樓市逆轉,勢必對整個香港經濟帶來直接的衝擊。因此,相關各方宜對香港的高房價、高租金等樓市問題宜早做考慮,引導香港房價和租金回歸理性。

(作者系證券時報記者)

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！