買下香港！中國樓市的「定價權」之爭！

文 | T教授

內地資本正在越過「籬笆」攻佔香港，準備打一場「圍港救陸」的樓市戰爭。

商業地產服務及投資機構世邦魏理仕2月6日表示，2017年內地資金投資香港商業地產的總額達479億港元，同比上升94%，內地資本已經佔到香港整體商業地產交易額的26%。

在內地資本的助攻下，2017年香港商業地產市場交易總額達1820億港元，創歷史新高，較2012年錄得的前最高紀錄1220億港元高49%，較2016年的860億港元高111.6%。

（圖表來源：克而瑞）

另一方面，在香港寫字樓租賃市場中，內地資金亦佔據主要位置。

據世邦魏理仕數據顯示，2017年，內地企業在香港租用的寫字樓樓面面積達6.54萬平方米，較2016年上升32%。

而在中環全部寫字樓租賃市場中，內地金融企業佔比更是高達49%。

同時，在香港的土地市場，內地資本也是豪氣衝天。

從2016年初至2017年三季度，內地開發商在香港住宅市場耗資777.8億元拿地。

而即使是在30%印花稅的辣招下，香港的豪宅市場在2017年也是火的發燙。

截止2017年10月，香港超過3000萬港元的豪宅成交量創同期新高，豪宅價格升幅達到12%左右，買家主要為來自內地和香港的富豪。

從土地市場到商辦市場，再到住宅市場，2017年的香港，遭到了內地資本的全線轟炸。

內地資本緣何要轉戰香港？又會對內地樓市產生什麼樣的反作用？

▌內資「轟炸」香港的兩大現實需求

內地資本轉戰香港，主要基於兩大緣由，

一是政策鼓勵及發展需要，內地企業有南下香港的需求。

雖然近年來，上海、北京等金融中心的地位也在不斷的提升，但因為制度等原因，香港仍是中國全球化程度最高的金融中心，也是內地資本進出世界的門戶。

尤其是近來，滬港通、深港通的開通，打通了港交所與深交所、上交所的聯通，進一步鞏固的香港金融中心地位，內地的南下資金已經佔到港交所日交易量的6%。

恒生指數更是成為2017年全球表現最好的大盤指數。

另一方面，因錯失阿里的教訓，港交所也在積極改革吸引內地優秀公司香港上市，如閱文、眾安等明星股均選擇在香港上市，盛傳的小米、陸金所，乃至沙特國家石油公司，也將選擇香港。

所以，受益於政策上內地與香港聯繫的不斷加強，內資企業紛紛謀求在香港發展。已經入駐香港中大型中資銀行，為了加強與客戶交流，發展壯大業務，而保險公司和資管公司則是受益於政策上的鼓勵和放寬，爭先進入香港，而科技公司也看好了香港的國際化市場和優質人才供應，紛紛落腳香港。

中資機構的大量需求填補了本地或外資機構外溢的需求，雖然租金已經高得令人咂舌，旺盛的需求仍將驅動租金和售價水平向上走。

二是香港的土地供給嚴重失衡，搶到即賺到。

眾所周知，香港的高房價不是因為沒有地（香港土地開發程度只有23.6%），而是受各方因素掣肘，供應嚴重不足。

如商辦市場，據港府統計，2017年寫字樓落成量從年中的27.5萬方降至9.5萬方，再如供應在緊張的中環，僅剩一塊地未賣出，新落成的寫字樓資源近乎枯竭。

未來香港可能的新增供應主要來自於寫字樓的翻新重建、以及其他用途地塊的再利用。

住宅市場也是如此，香港政府一直強調增加供應調節房價的方針，但目前落成量仍遠低於回歸前的水平，而香港房委會數字顯示，未來5年公營房屋建屋量每年均不達標。

所以，對內資企業來說，不論是土地還是已建成物業，搶到即賺到。而大量的內地資本的湧入，將會進一步推高香港的房價，甚至控制香港房價的定價權。

那麼，現在新問題來了！

▌間接提升了購房客對內地房價的預期

香港樓市的旺盛，對內地樓市是利好？還是利空呢？

在筆者看來，雖然香港與內地之間有一道無形的籬笆，不能將兩個市場混為一談，但因為地緣和經濟的關係，香港房價將會成為內地城市尤其是北上廣深等一線城市房價的「錨」。

不管懂不懂經濟學，想必大家都熟悉一個現象，即在評判一件商品價格高低時，我們喜歡比價，或以歷史價格為參考、或以同類價格為參考。

雖然對於內地城市的房價，在未來是漲？還是跌？大家莫衷一是。但對於不同城市房價的上漲極限，心理還是有譜的。

比如，四線城市的房價即為五線城市房價的上限，三線城市的房價即為四線城市房價的上限，二線城市的房價即為三線城市房價的上限，一線城市的房價即為二線城市房價的上漲極限。

同理，香港房價即是比無可比的北上廣深一線城市房價的「安全錨」。

只要香港房價還繼續保持著對北京、上海、深圳的剪刀差，在那些不差錢的全國土豪眼裡，北京、上海、深圳的高房價就是安全合理的，甚至可以通過拉升香港的房價來抬高公眾對北上深的房價預期。

內地資本「轟炸」香港，可謂是一場既贏「面子」又贏「里子」的戰爭。

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