2018香港樓市持續十年的好景將不再？

上周五記者就野村新發布的《2018年香港房地產走勢》採訪了報告的主筆野村中國香港房地產研究主管郭美姍(Joyce Kwock，Head of Hong Kong Property Research at Nomura)。她就新報告闡釋道，香港住宅市場由於2018年竣工項目較多且分期貸款利率可能會受美聯儲利率影響而上調，我們預計2018年租金收入將承受一定壓力，下降25基點。我們預計內地開發商在港囤地熱潮將在2018年消散，其一度被視為香港房地產市場的「刺激因子」。我們預計香港政府將積極創造新的住宅供應量。

郭美姍認為，香港的整體房地產零售市場自2017年第一季度起面臨低谷，由於續租租金下調，並且中國內地高端零售商發展勢頭較香港同行更好，我們在2017年對購物中心的復甦持中性看法。而2018年，我們對香港高端零售業持更加積極的看法。預計一是香港高端零售業的增長將高於必需消費品支出的增長，二是續租租金下調趨勢將減弱，三是部分零售物業公司股票將迎來各自的利好因素。

郭美姍進一步分析道，2018年香港一是住宅市場住宅價格同比保持不變，住宅收益率縮減25個基點至3.0%。二是寫字樓市場平均中心區域寫字樓租金同比上漲5%，香港島非中心區域寫字樓租金同比保持不變，九龍非中心區域寫字樓同比下降5%。寫字樓資本回報率將上漲10個基點，即我們預測2018年寫字樓資本價值將同比持平。三是香港房地產零售行業：高端零售場所租金同比上漲8%；大眾零售場所租金同比上漲5%。零售資本回報率增加10個基點，即預測2018年資本價值將同比持平。因此，我們將2018年預測凈資產價值下調1.6%至6.8%；並將18-19年利潤預測下調6%至2%；並且，我們將目標價修正為20，下調3%。

她說，我們在2017年對香港中環寫字樓業務持有與市場不同的積極的看法，現在我們更加謹慎，原因如下：一是我們預測2018年將是中環寫字樓當前租金上漲周期的最後一個階段，二是2019年有大量重要合約到期，三是我們預計中環寫字樓業主對續約將持謹慎態度。2018年，我們預計中環寫字樓租金將同比上漲5％（上升周期尾部），非中心位置辦公樓租金將在-5％至+ 5％區間波動。

在談到香港樓市和內地樓市在2018年會有怎樣的相互關係問題，郭美姍強調，香港樓市和內地樓市都在比較高的水平上，但對於國內投資者來說，香港的超高端房地產物業還是一個很好的分散風險的選擇。在國內財富效應的情況下，我們覺得2018年香港的高端房地產物業會繼續受國內投資者的歡迎。雖然我們基本上對於2018年香港房價目標是大概持平（租金還有下跌的可能性），高端房地產物業這個板塊的房價跟租金卻是能找到支持。

但如果投資香港樓市的話，她覺得下跌的風險正在增加，比方說多年來沒出現的「負利差」（NEGATIVE CARRY），基於利息預期會上揚還有物業租金有機會回落，都會減低正面的置業氣氛。所以我們相信房價再上漲的機會不高，但是在供應還沒有完全到位之前，或許暫時掉不下去，但是正如以上分析，香港樓市收縮的收益率+抵押貸款利率上漲=2018負運行。繼美聯儲2018年加息之後，可能會推動長達十年的積極利好香港的住宅物業負面影響，野村的分析這將導致香港樓市進入2008年以來的十年低點。

從政策面而言，香港太過受外來經濟影響的經濟，多年對於公營房屋扶持不足，都影響了民生。還有香港先天性的土地供應不足問題，也導致公營房屋跟私營房屋房價飆升。這些問題都是內地可以借鑒的。而香港要留住金融人才就需要保持領先的國際金融中心地位，把規模發展的越來越大。最新的政策有落實在聯交所的主板引入同股不同權，來吸引國內的具規模，有潛力的新經濟公司來港上市。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！