日本京都的房價被中國民宿炒高，它真會變成下一個麗江？

天下 02-08

薛蠻子在京都買了一條街

而比他更早下手的中國投資客

已經把京都房價炒高了好幾倍

日本的民宿生意，真的那麼好做嗎？

文末有福利

2018年剛過2個月，高調殺進民宿圈的薛蠻子，又有了新動作。

前幾天，他發微博稱在日本京都買下了一條街，共11座老町屋，命名為「蠻子小路」。並稱之為「為國爭光」。

過了三天，他又表示買一條街還不夠，要在六個月內拿下100幢町屋（買或者租），成為當地最大的町屋所有者之一。

去年11月，薛蠻子在微博上高調宣布進軍民宿業，並且放話要與王功權PK，而他的「蠻子民宿」第一站，就是日本京都。

為什麼選京都？

「我看到很多人折騰民宿，特別是國內民宿同質化太嚴重，運營成本高、賣不起價。而京都是一個完全的賣方市場。」

整個京都都市圈的人口總數只有256萬，而一年到訪的遊客數量卻有近6000萬。

他認為，「京都是全世界唯一的古都」，只有那裡有「作湖山一日主人，歷唐宋百年過客」的唐宋生活。一輩子去一趟吳哥就夠了，但去過京都的人，過半年就想再去一趟。

而薛蠻子買下的這些町屋也並不是普通的民居，這種源自十七世紀的傳統老宅，有著數百年的歷史，被稱為「日本四合院」，可以說是日本歷史和文化的縮影。

比如，他的第一家町屋位於上京區的上七軒，這條街可以追溯到江戶時代，有歷史上最有名的藝伎和百年老店。屋主三代住在這裡，是日本最早的藝伎之家。

這裡正在申請世界文化遺產，根據日本政府的規定，即使改造也要保留五百年前的風貌。

當然，這樣「高逼格」的民宿，價格也不便宜。蠻子民宿·五條旗艦店，就要11100元一晚，還不包括2000多元的清潔費。

「京都的房價完全是被中國人炒起來的！」

薛蠻子是不是真的能「為國爭光」我們還未可知，不過這兩年在日本做民宿生意的中國人卻是真的多。

根據日本觀光廳的數據顯示，2017年訪日的外國遊客消費額達到4兆4161億日元，比前一年增加了17.8%。其中消費最多的來自中國大陸，1兆6946億日元，佔總比例的38.4%，比第二名整整多了一兆還多。

而Airbnb發布的數據則顯示，2016年使用過Airbnb的出境中國遊客近160萬人次，同比增長142%，而境外客房預訂國家中，日本排第一。

巨大的市場潛力，自然吸引了大量投資者的目光。根據房天下公布的《2016中國人海外購房趨勢報告》，日本已成為中國人的第四大海外購房目標國。其中有一半人買房，是想用來開民宿。

嫁了一位日本老公的Lillian就是其中之一。她本來是個技術工科女，在上海開技術開發服務公司。

2015年，她突然跟朋友說：「我準備去日本做民宿了。」

起因是喜歡日本，而當時日本的房價和上海相比太便宜了，「一個廁所間的錢在日本可以買下一幢房」。

與此同時，《知日》這樣的雜誌在內地開始火起來，她敏銳地覺得，中國人去日本旅遊、熱愛日本文化的風潮也起來了。

說完這話沒多久，她就在大阪買了一個房子，當時也不貴，不到100萬。做了裝修和整個布置之後，她就開始第一家民宿。

接下來的2年多時間裡，她在日本成立了自己的民宿公司，建立團隊，開始上海、日本兩頭跑的生活。

大阪

Lillian 的大學同學Tammy，也放棄了原來的工作，成為公司合伙人。現在這家公司運營著7家民宿，其中6家在大阪，1家在京都。

同時，她們也給內地像她們這樣有投資、或者想做民宿的中國人，提供在日本買房開始，到裝修、布草、日常清潔等全套民宿託管服務。

「國內的客戶特別多，日本房價相對上海便宜太多，現在都是拿著錢，排隊等著我們挑房子，等著做房東的人。」Tammy 說。

整個模式中，最大的挑戰在於搶房源。

過去，大阪的房價一直比京都貴，因為大阪經濟更發達，同時大阪對於做民宿的辦證手續屬於特區，要便捷的多。

而京都都是老房子，比較破舊，當地人口少，購買不能貸款，整體維修費用也相當高。基本好一些地段的町屋，價格也就幾百萬日元就能買到。

「京都完全是被中國人把房價炒上來了！」Tammy表示。由於中國人做民宿、買房子的熱情，京都的房價比兩年前已經翻了好幾倍。

到今年，京都房價平均售價都在1500萬日元以上。讓 Tammy 感到不可思議的事，最近剛去看過一套房子，開價5千萬以上，整個房子非常破爛，「簡直就像是個鬼屋。」

京都

現在買京都房子的人絕大多數是中國人，甚至很多中介機構也是中國人，「這裡面就很多水分，很多中介給中國人和日本人開出的價格也完全不一樣，我們都覺得特別不合理。」

Tammy 每個月都會陪內地客戶去日本看房子。尤其是公司自己購買的房子，會對條件要求很高，「一、必須離地特口很近，3分鐘之內；二、要看房子的周邊條件，以及內部格局，是否能辦出開辦民宿的證，以及房間消防設施的要求……」

所以去年一年，她也就買了3座房子，手頭更多的是拿著錢等著買房子的國內客戶。「我們很珍惜第一批找我們買房子做民宿的客人，他們可能對這些不敏感，我們比他們要求還嚴格。」

在這個提供全套日本買房到做民宿的託管服務中，她已經可以精細計算到成本，做到保守的年回報率10%-15%。

而各大民宿預定平台也沒閑著，自在客、途家、住百家、一家民宿、大魚、Ostay、小豬短租等都在大力擴張日本市場。

京都會變成下一個麗江嗎？

他們不這麼看

面對這股中國人湧入京都搶辦民宿的熱潮，有人問「本地人口只有200多萬的京都，會變成下一個麗江嗎？」目前看上去並不太可能。

薛蠻子這樣的霸道入市，的確可能會帶來更多的跟風者。然而一些冷靜的投資者，比如在日本經營了快3年民宿的 Tammy 和 Lillian，卻在考慮如何轉型。

一方面，房價上漲已經限制了部分投資者。另一方面，日本政府去年通過了一個民宿監管法案「住宅宿泊事業法」（簡稱「民泊新法」），將從2018年6月15日正式實施。

該法案對日本民宿做了全方位規定，實行申報制，只有符合條件之後才可以正式接待遊客。

今年1月份開始，Tammy 和 Lillian 所在的很多房東群都炸了鍋，很多房東已經接到日本政府的電話，要求他們停止在各大平台上架自己的民宿，先去辦證。否則，以後哪怕申請辦證也會不批准。而對於那些已經申請了永久居住證的房東，定居申請都會受影響。

所以為了更方便辦證，她們傾向於購買獨立的別墅、町屋，因為公寓雖然便宜，卻往往不合法，辦不出證。而一旦違規被查，罰金將高達100萬人民幣以上。

中國人房東以「公司住宅」為由使用大阪公寓違法經營airbnb和自在客（民宿平台），被提出3200萬日元（大約180萬人民幣）的賠償訴訟請求

而相比「特區」大阪，京都更管理嚴格，以他們的觀察來看，辦證至少需要6個月時間。

此外，法案還規定民宿一年營業天數上限定為180天，都道府縣和部分政令市可以在根據當地實情製作條例縮短營業天數。

對於原本有房閑置、偶爾賺賺外快的房主來說還算合理，如果是專門買房來做民宿，可能就沒那麼划算了。

因此，純粹運營民宿這塊，Tammy 和 Lillian 已經不準備增加投入，相反他們接下來的業務重點將轉向民宿周邊服務「行樂美宿」——聯合當地已有的優質民宿，推薦周邊的深度吃喝玩樂路線，為這些民宿提供用戶體驗項目，比如做和果子、進行日本傳統表演等。

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