房產投資可以不買房！投資房產投資矩陣！（二）
房地產投資矩陣包括哪些方面？
房地產投資矩陣具體如何操作？
選擇房地產投資矩陣有哪些注意點？
在之前的文章中，我們已經簡單地介紹了房地產投資與房地產，同時我們還提出了房產投資選擇矩陣，本次我們將深入了解房產投資選擇矩陣以及其中的四個類型，幫助各位投資者條理分析，確認自身的投資框架。
房地產投資矩陣包括哪些方面？
房產投資矩陣主要依據市場情況與個人情況分為了A、B、C、D四個象限，分別為公共股權、私募股權、公共債務、私人債務。
（圖為房產投資選擇矩陣）
（橫向：公共市場/私人市場，縱向：股權投資/債務投資）
房地產投資矩陣具體如何操作？
公共股權
公共股本是由房地產證券(如標準股本REIT等）或公開上市的房地產經營公司組成的。因為此類投資是在股票交易所進行交易的，所以此類投資也更多地展現出與股票相似的回報模式，即使標的資產是房地產。
在任何時候，這些公共證券都將以低於其凈資產值(NAVs)的折價或溢價進行交易，這意味著該公司的價值會與潛在房地產價值的總和產生差異。事實上，其中的價值差異是因為受這些證券的股票市場估值，以及投資者情緒和心理影響。因此，在考慮到房地產投資的安全性時，我們必須意識到這一點，此類投資中，公司的股票表現情況會與這些上市公司所擁有的房地產的價值完全不同。
而購買證券也有一大好處，就是相對容易獲得。你投資房地產證券的方式和你買股票的方式一樣——給你的經紀人打電話，下訂單並支付相關傭金即可。不僅如此，這些投資也有很強的流動性，它們可以在很短的時間內完成交易，而在私人房地產市場上就會出現長時間賣不出去的情況。
私募股權
私募股權房地產投資是傳統的獲得房產所有權的方式。如果你擁有了一個家，你就已經參與了這個市場。 在考慮投資前，你需要記住幾件事情，以下是一些小貼士：
√ 尋找投資機會的關鍵：要與各種投資的來源保持聯繫。你應該了解各種房地產經紀人和經銷商。它還能幫助你加入到一個由其他房地產業主構建的網路，使得你可以跟上不斷變化的市場。你也可以通過特殊的方式購買房產，比如通過銀行，律師，抵押貸款經紀人或者根據止贖記錄購買到那些被拍賣或拋售的房屋。
√ 隨著時間的推移，如果你還想有如此可靠的投資機會，你就需要維持良好的聲譽。如果你是那種別人都願意與你進行交易的人，你也會很容易獲得機會。
√花點時間去尋找你所希望的投資。要找到一個適合我們投資的房產，我們或許需要等待很長的時間。但是千萬不要急於求成，因為自己心急，而去投資一個有問題且沒有價值的房產。
√ 在投資房產前，你需要思考這套房產有什麼優點。我們總是要問自己幾個問題，「我想要的投資的房產會吸引什麼樣的租客？」「將來可能會發生什麼會影響自己的房產價值？」。因此，我們可以考慮諸如租戶的質量，房產配置，地點，設施條件和增值潛力等方面。
當你找到合適的投資時，一定要去做財務分析，以確保投資的回報符合你的投資標準。如果你需要貸款，可以與貸款人或抵押貸款經紀人聯繫，確定哪種類型的抵押貸款是可用的，然後再將貸款也算入你的計劃中。
對你即將投資的房產進行徹底的盡職調查也是值得的。這個過程會對你財產的物理和環境條件進行評估，並得出一份報告。你的律師能夠獲得各種檢查結果，並協助檢查。根據購買的複雜性，可能還需要其他進行更多的工作。 盡職調查和購買過程中會涉及許多成本，因此當你在進行財務分析的時候也要加入這些成本費用。一些典型的成本費用包括律師費，貸款費用，評估費和其他管理費。 不要以為你的工作在購買後就已經完成了，購買房產後，你還需要考慮以下幾點:
√你應該確定你將如何管理投資房產。你會選擇自己管理還是聘請管理員？但需要記住，成本核算是必需的。
√租客與房東之間的關係是至關重要的，所以我們要尊重他們的要求，並與他們保持良好的關係。
√ 請記住，如果你聘請了一個物業管理員，他們不會對房產進行長期的戰略管理，除非特別情況下，他們同意這項額外工作。你要確保投資的長期可行性，並指導物業經理制定策略，例如重新開發或出售物業。
√決定出售與決定購買同樣重要，但要記住，完成一筆交易將會帶來交易成本。
公共債務
公共債務的一個常見例子就是商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)。
CMBS是一種不動產證券化的融資方式，是指將傳統商業抵押貸款匯聚到一個組合抵押貸款池中，經過證券化的過程，以債券的形式向投資者發放。CMBS的銷售收入將返給地產的原始擁有者，用於償還貸款本息，盈餘則作為公司的運營資本。
該證券的評級由評級機構穆迪、惠譽、標準普爾和Dominion債券評級服務等第三方評級機構決定。評級過程涉及到評估抵押貸款池中的機構，過程包括對基礎抵押品資產的審查，以確定可能從這些貸款中獲得的現金流的質量。
如果這些信貸質量很高，那麼抵押貸款池中更大比例將會被賦予AAA評級。評級類別與債券評級類別是一致的，例如，A級從屬於AAA級，而b級將服從於所有更高級的部分。通常情況下，所有高級證券的持有人必須在下屬拿到他們的本金和利息。因此，信貸質量較低的部分風險更大，但回報更多。
因為貸款池的每一部分的風險、成熟度、對利率變化的敏感性和回報都有所不同，你的投資決策應該基於你投資組合所需的風險類型。考慮因素還應該包括你對利率環境的評估以及任何可能的變化。CMBS證券可以從此類證券的經紀人那裡購買。建議你在購買此類證券之前諮詢顧問，因為他們的行為可能會因利率環境而有所不同。
私人債務
事實上，私人債務所佔的比例較低。如果你想要投資私人債務，你應該向房地產所有者提供抵押貸款。作為你抵押貸款的回報，你會有一個固定或浮動利率，並在貸款違約時擁有對房地產資產的優先要求的權利。投資私人債務的一個常見的例子就是賣主回收抵押貸款(VTB)。如果你擁有一個商業地產並將其賣給買家，你可以選擇接受全部或分期支付。就像從金融機構收到的常規抵押貸款一樣，購買者會在期限的期限內支付借款利息，並且你可以註冊你的債權以收取財產所有權。
另外，你可以選擇私人抵押貸款池，這是一種投資於各種抵押貸款的資金池。因為沒有第三方評級機構可以信賴，這樣的投資需要自己謹慎以確定其風險。 相對於VTB而言，抵押貸款池的好處是，如果與其他抵押貸款相結合來平衡風險，那麼違約抵押對你的投資的影響就會小一些。要購買私人抵押貸款池中的債券，你可以聯繫組建私人抵押貸款池的投資經理，或與私人抵押貸款市場有關的經紀人。
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