38畝商業用地調規 華僑城悄然加碼東客站

在成都眾多的板塊中，近年來東客站板塊的發展飽受爭議。近期，華僑城的名字出現在了區域內一宗「躺」了約4年的商業用地之中。

2月初，一則建築方案調整公告出現在成都規劃公眾平台官網。公告顯示，「四川省聖銘置業有限公司建設的迎暉路66號新建商業用房及附屬設施」將對項目方案進行調整，具體涉及的調整項包含各樓棟平面調整、樓棟間距調整以及地下車庫調整等。

規劃圖顯示，該項目地面部分由6個單體建築組成，其中1、2、3、4號樓以辦公為主，總層高25-28層；5號樓含辦公以及酒店，總高36層；6號樓為4層高的商業裙樓。其中商業建築面積共25025.5㎡（含地上與地下），辦公建築面積97977.58㎡，酒店建築面積27910.76㎡，機動車位1260個，非機動車位1156個。

泊里中心調整後平面圖（圖片來源：成都規劃公眾平台）

宗地靜待四年 華僑城悄然入局

該項目位於成華區迎暉路與金馬河路之間，龍門山路以東。經銳理查詢，該地塊為一宗約37.13畝的商業用地，於2013年8月23日以掛牌的形式出讓給四川聖銘置業有限公司，成交樓面地價約1099元/㎡。此後四年間，該宗地一直沒有動靜，四川聖銘置業有限公司的股東和股權結構歷經多次變更。一直到2017年8月14日，華僑城（成都）投資有限公司和四川蓉劍恆置業有限公司成為聖銘置業兩大股東，前者為深圳華僑城股份有限公司全資子公司；同年10月24日，中保投華僑城（深圳）旅遊文化城市更新股權投資基金合夥企業入股。此後至今，四川聖銘置業三大股東無變化，其中蓉劍恆置業有限公司持股比例為70%。

四川聖銘置業股東組成（截圖來源：天眼查）

2017年8月17日，四川省統計局公布顯示該項目正式開工，總投資約35000萬元。此次調規後，銳理觀察員前往項目所在地進行了一番實探。

項目位於東客站板塊，與東站的直線距離僅約500米。根據圍擋顯示，項目命名為「華僑城·泊里中心」，涵蓋了「菁英寓居」、「寫字樓」、「酒店」和「商業街區」四大板塊，目前還處於基坑施工階段，工地南端的售樓部主體已基本呈現。

泊里中心施工現場

客流量難轉為消費力 區域產品同質化

作為東客站板塊的商業項目，泊里中心未來要面臨的挑戰並不小。

華僑城·泊里中心東面與南面均有高架橋，北面的迎暉路作為連接二環雙橋子立交和三環成渝立交的主幹道，車流量較大，從成都東站地鐵站步行至項目需十於分鐘，對於辦公來說交通條件尚可；但作為純商業項目，除了項目內的上班族之外，泊里中心的商業和酒店等還需要更多的人流量做支撐。受東側與北側的主幹道影響，目前項目周邊的住宅區較少，除了綠地的新里柏仕公館和東方新城外幾乎沒有大型住宅區，而東客站的人流量雖大，但近1公里的距離導致東站客流很難變成消費者。

泊里中心周邊環境

除此之外，在泊里中心南側，同樣處於基坑施工階段的「弘創名座」項目也是一宗商業用地，包含辦公、酒店與商業裙房，二者位置相近，業態相似。

有限的客流量與同質化的產品使東客站板塊的商業近年來一直面臨尷尬的局面。據銳理統計，2010年至今，東客站板塊共出讓土地11宗，其中純商業用地有6宗，這6宗地的可開發面積超200萬㎡，其中夢魔方廣場、龍之夢鵬瑞利新城、藍潤東悅薈已逐步亮相，還有兩宗地至今還沒有動靜，區域內待開發商業體量還比較大。當然，對於品牌開發商來說，有足夠的資金實力，有成熟的營銷方法，華僑城·泊里中心的未來還是值得期待的。

2010-2017年東客站板塊土地出讓詳情

華僑城進入成都已有十餘年。2006年，華僑城拿下金牛區沙西板塊的3055畝巨無霸地塊，在此打造的歡樂谷和華僑城項目已開發多年。2017年開始，華僑城加速布局。2017年3月，華僑城獲得一宗位於天府新區正興街道的115畝掛牌商業地塊，樓面地價1106元/㎡；2018年1月，華僑城又在大邑安仁鎮收穫兩宗地，用地面積近260畝。

除了在新區、郊區擴張之外，華僑城也在積極增持主城區物業。除了此次提及的華僑城·泊里中心之外，2017年9月，華僑城耗資88億收購了原信和御龍山項目，該項目位於塔子山板塊，各項配套都已趨於成熟。信和御龍山與泊里中心均臨近迎暉路，兩個項目相距約2公里。

從2017年的拿地情況來看，華僑城正在調整在成都的戰略，這與成都的「東進南拓西控北改中優」城市發展方針基本符合。

編輯 | 趙璐

聲明 | 銳理原創作品，轉載請聯繫後台

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