別了，特色小鎮

前言

當我們一如既往談論特色小鎮的時候，有沒有過這樣的疑惑與反思：在這片如火如荼的熱潮中，特色小鎮的價值，到底是屠龍之技，還是致用之學？究竟是發展主義的幻象，還是漫長黑夜裡指路的明燈？而特色小鎮這塊看似巨大的蛋糕里，又藏著誰家的乳酪？

投石入水，破而後立，固本求源，唯心為善。

1

如火如荼的特色小鎮需要降降火！

浮華背後的喧囂

需要冷靜理性的思考

在過去的2017年

「共享」成了最熱的前綴詞

所有商業模式的前面都得加上一個「共享」

才算得上有逼格！

「小鎮」成了最熱的後綴詞

所有項目名稱的後面都得加上一個「小鎮」

才會顯得高大上！

「共享經濟」和「特色小鎮」

這兩個最火的年度熱詞

究竟會成為未來十年經濟發展的指路明燈

還是喧囂過後的曇花一現？

三百六十行 行行建小鎮

名人大咖類：馮小剛的電影小鎮、劉國梁的體育小鎮、李亞鵬的藝術小鎮、馬雲的天貓小鎮、姜昆的相聲小鎮……

服飾鞋帽類：襯衫小鎮、帽子小鎮、圍巾小鎮、領帶小鎮、皮鞋小鎮、襪子小鎮、情趣內衣小鎮……

美容美髮類：美妝小鎮、發藝小鎮、香水小鎮、半永久紋綉小鎮、時尚小鎮……

瓜果蔬菜類：蘋果小鎮、葡萄小鎮、香梨小鎮、水蜜桃小鎮、木耳小鎮、核桃小鎮、菜花小鎮、柑橘小鎮…….

動物水產類：鹿鄉小鎮、龍蝦小鎮、黃魚小鎮、樂馬小鎮、倉鼠小鎮、青蛙小鎮……

輕工食品類：白酒小鎮、冰酒小鎮、干紅小鎮、紅茶小鎮、白茶小鎮、咖啡小鎮、罐頭小鎮、糖果小鎮、辣椒小鎮……

花花草草類：菊花小鎮、牡丹小鎮、桃花小鎮、薰衣草小鎮、油菜花小鎮、玫瑰小鎮……

說唱曲藝類：詩歌小鎮、越劇小鎮、書法小鎮、雜技小鎮、戲曲小鎮……

手工藝品類：寶劍小鎮、茶具小鎮、古琴小鎮、風箏小鎮、白蠟小鎮、木雕小鎮……

體育用品類：足球小鎮、籃球小鎮、排球小鎮、羽毛球小鎮、乒乓球小鎮、高爾夫小鎮、馬拉松小鎮、皮划艇小鎮、功夫小鎮、圍棋小鎮……

外國地名類：瑞士小鎮、茵特拉根小鎮、佛羅倫薩小鎮、阿爾卑斯小鎮、巴登小鎮、西班牙小鎮、英倫小鎮…..

奇葩年年有，小鎮特別多

事實上，除了各類腦洞大開的小鎮

聞訊而來、搖身而變的還有各路蹦跳的大神

甭管以前是幹什麼的

一夜之間便自帶了「全國特色小鎮著名專家」的新光環

粉墨登上了各大峰會、論壇、講座、培訓的舞台

刷著千篇一律的套詞兒

指點江山，激揚文字

口沫橫飛、手舞足蹈

瞬間化身為萬能的特色小鎮救世主

分分鐘就能有一種機場書店聽講座的代入感

這些無處不在、如火如荼的特色小鎮

現實中究竟是虛火？

還是邪火？

看看那些動輒投資「千億」的特色小鎮

現實中，卻常常是空無一人

理想hin豐滿 現實hin骨感

喧囂熱鬧的特色小鎮

其實最需要的是降虛火！去邪火！

2

特色小鎮是怎樣被推上神壇的？

百鎮計劃、千鎮計劃

這場聲勢浩大的「造鎮運動」背後

究竟隱藏著誰家的乳酪？

從東南沿海到西部內陸，舉國上下的特色小鎮創建工作全面開啟，國家級特色小鎮、省級特色小鎮、市級特色小鎮、縣級特色小鎮四級聯動，各種熱搜、各種榜單、以及各類媒體對於特色小鎮的報道無處不在。

據已公布數據顯示：截至「十三五」期末，全國將會出現約15000個特色小鎮。這其中包括已經批複的403個國家級特色小鎮、2000多個省級特色小鎮、6000多個市級特色小鎮（全國共661個市，按每個市打造8-10個特色小鎮計算）、7000多個縣級特色小鎮 （全國共1636個縣，按每個縣打造3-5個特色小鎮計算）。

那麼，讓我們來看看下面兩個問題：

問題一：特色小鎮與近五年土地供應政策

參照我國特色小鎮建設標準，核心區建設用地規模1平方公里，據此推算，15000個特色小鎮的建設用地需求總量至少達2250萬畝。2012年至2016年，全國累計出讓國有建設用地規模只有2086.8萬畝。

這意味著什麼？如果按照傳統粗放式的供地政策給出的土地指標，這些土地光建特色小鎮都不夠用，大中城市就徹底不要發展了。2014年9月26日國土資源部《關於推進土地節約集約利用的指導意見》明確建設用地總量控制與減量供應，供地指標便逐年減少。

大家注意了！這五年的土地出讓合同價款共計16.77萬億。這些可都是白花花的現銀啊！

問題二：近五年的土地都去哪兒了？

1、用於房地產企業項目開發

根據國家統計局官方公布數據顯示，2012-2016年間，房地產企業土地購置面積達229.05萬畝，土地成交款超過4.4萬億。而在2017年度國土資源部批准的城市建設用地數據中，住宅用地佔比高達22.86%。

（註：摘自搜狐網2017年9月公開發表文章：《2017年度國土資源部批准的城市建設用地中，住宅用地佔比最高》）

2、用於各類新城、新區、開發區、產業園及其相關配套設施建設

除去住宅用地之外，工礦倉儲用地、商服用地、基礎設施等其他用地多數用於新城、新區的開發建設。

國家發改委調查顯示，據不完全統計，截至2016年5月，全國縣及縣以上的新城、新區數量達3500多個，規劃人口達到34億，按照人均100㎡用地指標計算，3500多個新城、新區的建設用地規模將達到5.1億畝。

對於建設用地指標瘋狂追求的背後依然是對於粗放式土地財政的依賴，這也使得大多數新城、新區的建設用地最終仍然用作房地產項目開發。

（註：摘自新京報2016年7月公開發表文章：《中國規劃新城超3500個能住34億人，但誰來住？》）

通過以上兩個問題，我們不難發現：無論是帶著特色小鎮帽子的房地產項目，還是披著特色小鎮外衣的園區圈地模式，都無法從根本上擺脫對傳統粗放式發展模式的依賴。這與特色小鎮以產業為核心的發展模式在本質上是大相徑庭的。

因此，在低價圈地、高額利潤的驅使下，這15000個特色小鎮將成為少數地方政府追求政績虛高、財政收入虛增的賣地手段，也必將成為地產商們又一次瘋狂圈地的工具。

特色小鎮者，

圈地神器也！

2016年8月，碧桂園提出五年投資千億打造100個科技小鎮

2016年12月，綠城提出「十年百鎮、百鎮萬億」的戰略目標

2016年12月，時代地產計劃5年投資30個未來小鎮

2017年1月，華夏幸福計劃三年內布局百座小鎮

2017年6月，華僑城計劃投建百座民俗文化小鎮

……

有些專家忍不住了

「特色小鎮開發是這樣忽悠的」

還有些大咖也發聲了

「特色小鎮是這樣死去的」

死法一：沒有策劃

死法二：生搬硬套

死法三：過度超前

死法四：只玩概念

死法五：盲目選址

不看文字，你能準確叫出這些小鎮的名字嗎？

看到如今的「千鎮一面」，是否會有「千城一面」的似曾相識

2006年國家發展和改革委員會發布的《中國開發區審核公告目錄》顯示，中國省級和國家級經濟開發區數量為1511個，據不完全統計，市、縣級的開發區數量超過20000個。

近似瘋狂的造城運動所帶來的惡果：

空城鬼城、爛尾成群、貪官落馬、產業蕭條……

這其中最著名的當屬耗資50億，歷經8年建設，卻成就了一座名副其實的鬼城：內蒙古康巴什新區。

3

特色小鎮註定是一場大敗局？

歷史總是驚人的相似：

我們無論吃了多少塹，都不會長一智！

曾經的運動式造城，

早就在特色小鎮的浪潮中不斷上演了，同時還伴隨著

誇大宣傳的媒體：為搏眼球 不顧節操

山寨模仿的同行：簡單抄襲 盲目複製

緊逼裹挾的資本：瘋狂逐利 嗜血剝皮

瘋狂圈地的房企：只編故事 不幹實事

故事1：麗江雪山藝術小鎮

「名人+名城」的雙重宣傳效應背後

是娛樂圈的明星光環照不進地產圈

還是艱難的房地產行業已成為投資界的

洪水猛獸？？？

麗江雪山藝術小鎮，位於麗江拉市海區域的束河古鎮，所在地段在束河東區(號稱束河的「亞龍灣」，高端酒店雲集)，臨近麗江悅榕庄、希爾頓、紅樹林等知名酒店，這地段據說是走了關係才拿到的。項目地面朝玉龍雪山，具有非常優質的景觀視野。

項目發展史

項目規模

面積：佔地面積約27萬平方米，建築面積為20萬平方米。

投資：投資總額約為35億元。

定位：高端休閑度假中心、體驗式文化藝術商業地產。

布局：COART藝術中心、COART藝術影院、COART青年藝術酒店、COART藝術家工作室、COART藝術商街、COART酒店式公寓、COART商業院落等。

規劃設計

邀請了世界重量級設計大師隈研吾、殿堂級室內設計大師季裕堂、華人設計師領軍人陳幼堅等巨匠聯袂設計。主建築群為麗江納西風格，但同時具備國際先鋒設計理念，整體呈現了世界與麗江、傳統與現代的跨界融合。

項目現狀

項目一期共130多套別墅，只售出30%，商業院落售出十多套。

麗江雪山藝術小鎮宣傳圖VS實景圖

蕭條的廣場&因無人打理而破敗的花車

門可羅雀的咖啡廳&空蕩的售樓中心

都說雪山藝術小鎮是李亞鵬為王菲而建，想讓她在雪山下高歌，可世事偏偏是這樣無常......

謝霆鋒節目上自稱「兒女雙全」，王菲懷孕了?！

故事2：袁家村和山寨它的小鎮們

作為中國鄉村旅遊的現象級「網紅」

在互聯網時代被瘋狂傳播

袁家村，在短短10年間實現全村62戶286人脫貧致富，解決3000以上農民就業問題，間接帶動周邊就業人員近萬人，年吸引遊客300萬，年營業額達到10億元。如今已經榮獲「中國十大美麗鄉村」、「中國傳統村落」、「中國魅力鄉村」等榮譽稱號，甚至被冠以「陝西麗江」的美譽。

然而

袁家村可以年入10億

別人一模仿就死翹翹

（註：摘自搜狐網2018年1月公開發表文章：《袁家村，那些跟風的鄉村旅遊能熱多久？出路何在？》）

（註：摘自華商論壇2017年5月【人文紀實】：《富平何仙坊關門了》）

富平何仙坊

曾經人山人海的馬嵬驛

2017年國慶期間冷清至此

建築風貌的簡單抄襲

旅遊產品的盲目複製

使得袁家村的模仿者們紛紛死去

故事3：被資本搞破產的「印象·劉三姐」

迷醉了中外遊客，卻玩倒自己

資本裹挾運作之下的《印象?劉三姐》之殤

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