房企開發貸遭暫停，房價要降？醒醒！

文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

每次，房地產市場出現一點點小動靜，准能嚇倒一片人。這次的新聞是關於房地產企業的開發貸。

先來看幾個新聞：

1月30日，據媒體報道，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。

1月29日，恆豐銀行下發關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知。

1月26日，浙商銀行杭州分行因向資本金不到位的住房項目發放開發貸款，受到行政處罰20萬元。

總的概括就一句話：房企的融資通道縮緊了。看似只關乎開發商，可實際上各方都很關注。

開發商焦慮：資金鏈會不會斷裂；政府焦慮：土地是否會流拍，會不會影響收入；購房者焦慮：炒房的擔心房價降，剛需盼著房價降。

那麼，新聞中所說的部分銀行暫停開發貸，到底是怎麼一回事？開發商當前的日子好不好過？開發商融資受影響會不會波及到房價？來聽聽大頭們的分析。

劉德科

德科地產頻道總編輯

現在說房企資金壓力大是不成立的

新聞中說，部分銀行暫停開發貸，部分是0.1%還是80%？只能說，這條新聞並不能說明什麼問題，因為絕大多數的銀行不可能停止開發貸。當然，出於業務需要暫停是可能的。

恆豐銀行於1月29日下發關於暫停受理房地產行業新增授信業務的通知，其中說到加強開發貸的風險評估。這是正常的情況。

近日監管部門對部分銀行存在向資本金不到位的住房項目發放房地產開發貸款的違法違規事實，作出罰款的決定，也很正常。

即使暫停，也是針對問題房企，對於優質房企是不可能的，目前也沒有哪家優質房企說自己被暫停申請開發貸。

所以，不能把新聞中的個例當作一個信號，個別企業因違規而受到處罰不能被炒作成一個普遍行為。

另外，從資金角度來說，目前開發商的日子也很好過，唯一難過的只有一點——政府的限價政策。開發商的利潤因限價而受限制，可以說，利潤的損失是開發商在熱點城市最痛最難受的一件事。

如果商品房銷售價格是因為市場的正常定價而降低，那麼這是市場的自然反應，開發商必須願賭服輸，可如今，限價政策讓其利潤微薄，他們心裡是不服的。

不過，開發商已經通過兩種方式緩解現金流的壓力：

在熱點限價城市，提高購房者的首付比例甚至到全款；

在三四五六線城市擴張，這些城市的限價政策相對寬鬆，通過在這些城市樓盤獲得的現金流來平衡整個企業的銷售盤口了。

總的來說，現在說房企資金壓力大是不成立的。

江瀚

蘇寧金融研究院特約研究員

信用風險疊加才是房地產最大的問題

房企洗牌將進一步加速

業內有這樣一種說法，一家房企發展的好不好主要看其財務總監融資能力強不強。如今，在大環境的變化下，房地產企業的苦日子看來是要來了。

從房地產新政執行以來，房地產市場的調控繼續深化，一二三線房地產市場呈現出不斷分化的格局，從短期來看，2017年一年房企盈利狀況較好，但房地產市場的融資面正在不斷收緊，現金流狀況惡化將會加劇，房企在高杠的情況下大量依賴於銀行授信與高成本信託正在成為一個日益嚴重的問題。

房地產銷售放緩，業績盈利壓力增大。資金層面上，不斷提升的房地產信貸利率水平，將會壓制消費者的消費需求，導致房地產銷售業績的下滑，政策的持續將會讓房地產企業的營收和利潤水平進入一個下行空間，現金流的日益從緊和增速放緩，會讓融資能力本就不強的中小型房企陷入資金鏈緊張的境地。

高槓桿下債務集中到期風險加大。從2017年開始，由於房地產的銷售增速放緩，房企的資金回籠速度下降，再加上投資的加速，導致了房企債務的較快增長。

相比2016年房企極易融資的黃金時代，2018年銀行、信託等非標金融融資渠道面臨著更高的成本、額度、監管的壓力，並且隨著國家對於金融監管的日益從嚴，房地產作為最有可能出現灰犀牛風險的領域，一直備受監管關注。

與此同時，2016年投放的大量房地產信託在2018年面臨著集中到期的問題，在多重因素的疊加之下，房企尤其是融資能力較為單一的房企極有可能面臨資金鏈斷裂。

房企償債能力的下滑。房企一直都是高金融槓桿的發展模式，這種模式讓房企在樓市的黃金年代取得了高速的發展，然而隨著「房住不炒」理念的深入人心，房地產市場的底層邏輯已經發生根本性改變，這種改變讓房企出現了適應性難題，很多原先高度依賴融資的房企償債能力有可能不斷下滑，上市房企的償債能力弱化已經成為2018年最有可能出現的問題。

因此，2018年房企的信用風險增加才是最值得關注的問題，可以預計，房地產企業的洗牌將會進一步加速。

張大偉

中原地產首席分析師

房企在2018年面臨近4年最大資金壓力

中小房企將面臨全面困境

隨著最近內地房地產調控監管信託資金進入房地產，房企最近融資的資金成本明顯上升，融資的難度也越來越大。在樓市調控的大趨勢下，房企越來越關注資金鏈安全，在境內融資收緊下，海外融資越來越被關注。

雖然美元融資絕對值不高，但需求量明顯上漲。中原地產研究中心統計數據顯示：2017年全年，房企境外融資合計美元388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。

數據顯示，2017年房企境內融資數據繼續低迷。從趨勢看，境內房企融資的總量在減少，而資金價格上行已經成為趨勢。目前房企因為2016年替換了部分高成本資金，房企資金鏈依然寬裕，但如果調控持續，房企的壓力將越來越大。

整體看，所有房企的融資成本相比2016年平均4%均有非常明顯的上行。目前很多融資的年化收益率已經在5.5以上。

一旦內地債券融資壓力增加，對房企來說，將明顯增加資金壓力。這同比影響前期拿了較多土地的企業，因為已經槓桿過高對後續開發來說，資金成本增加，將影響銷售預期。

另外，疊加最近的全國多個城市房地產市場調控，人民幣貶值對房地產市場的利空將加大，在內地融資渠道收窄的情況下，海外融資難度也在加大。

從各地樓市調控看，預計房企的資金還會繼續受到壓力，發債等渠道還有可能繼續收緊，對房企來說，2018年將是房企最近4年資金壓力最大的一年。

在2017年的國內房地產調控周期內，全國已經有110多個城市出台了超過270多次調控政策，部分城市房地產調控已經逐漸開始影響房企銷售。龍頭房企壓力不大，但市場的中小房企在2018年將面臨全面困境。

小巴整理了申萬宏源、東吳證券等12家證券機構的「2018房地產行業年度投資策略」，從購房與投資兩方面梳理出25個核心觀點，帶大家了解2018年房子怎麼買，地產股如何投。

喜歡這篇文章嗎？立刻分享出去讓更多人知道吧！