沒有技術也能行？論房企在智慧城市建設中的機會

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早在2013年初，住建部就已經提出建設國家智慧城市試點來推進城市化進程。經過4年多的發展，智慧城市仍在發展和探索的道路之中。而房地產開發商作為城市建設的主體之一，在以技術為核心的智慧城市建設中也能起到至關重要的作用

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難以定義的智慧城市

2013年1月29日，住建部在北京舉辦國家智慧城市試點創建工作會議，在會議中首次公布了首批國家智慧城市試點名單，拉開了建設智慧城市的序幕。到2015年4月7日，住建部與科技部公布了第三批國家智慧城市試點名單，已經公布了三批智慧城市試點名單。截止至2016年6月，我國95%的副省級城市，76%的地級城市，總計超過500座城市，都明確提出構建智慧城市的相關方案。然而無論是在學術界還是社會層，都未能對智慧城市進行準確的定義，智慧城市的概念依舊有些抽象。

智慧城市經常與數字城市、智能城市、生態城市、低碳城市等區域發展概念相交叉，甚至與電子政務、智能交通、智能電網等行業信息化概念產生雜糅。因為普遍性智慧城市定義是運用信息和通信技術將城市運作的各類關鍵信息進行研究分析整合應用，並且對城市生活的各個領域包括民生，環保，公共安全，城市服務等需求進行智能化反饋。用簡單的話說就是用先進技術，實現城市低人工，智慧化的管理，從而給城市中生活的人創造更為美好的生活。也正是這個定義，讓不同的領域的研究學者在智慧城市的定義解讀和執行中有了不同的側重：有觀點認為關鍵在於技術落地，技術是實現智慧城市的前提；也有觀點認為關鍵在於網路構架的搭建，全網覆蓋才能實現收集信息並整合應用信息；還有觀點則認為關鍵在於智慧效果，智慧化管理如何能夠讓生活在城市中的人覺得生活自在。

但總而言之，現階段智慧城市仍舊要求以技術出發，通過以物聯網，雲計算，大數據等新一代信息技術實現泛在互聯、普適計算併疊加維基、綜合集成法等工具和方法，實現以用戶創新、開放創新等可持續創新，最終實現智慧城市核心體系的建設。

以技術為內核的智慧城市建設，房企有什麼機會？

目前，從相關研究理論體系中的智慧城市核心包括四個方面，分別是民生，環保，公共安全、城市服務。具體內容涵蓋：智慧物流體系、智慧能源應用體系、智慧公共服務、智慧社會管理體系、智慧交通體系、智慧安居服務體系、智慧文化服務體系等。從核心方面上看，房地產開發商在環保及城市服務領域有切入的入口，而從具體內容上看，房地產開發商如果擁有相關技術，似乎各領域都可以涉足。因此我們認為房地產開發商可以在智慧城市建設中擔任三種職責：

1.做技術培育的載體

智慧城市不是一蹴而就的，相應的新一代信息技術也不可能一日而成，技術的培育需要大量的時間和精力才能實現。而隨著目前我國整體經濟結構變化和城市化的發展，產業園區在區域經濟發展中的作用也越來越明顯，產業園作為發展高新技術產業，促進產業集聚的重要平台，是高新技術培育的重要載體。因此智慧產業園是智慧城市發展的源動力，它將促進智慧科技產業與城市功能融合，培育出符合智慧城市發展需求的對標技術。

以張江高科為例，張江高科技園區已經建立起以信息技術、生物醫藥、文化創意、低碳與新能源為主導產業的產業格局。其中，生物醫藥產業是中國研發機構最集中、研發鏈條最完善、創新活力最強、新葯創製成果最突出的標誌性區域。區域內的企業為上海地區的絕大多數醫療機構提供新葯研製支持，同時為完善城市醫療體系的功能建設作出了許多貢獻。

2.做技術落地的載體

在眾多城市元素中，除了人口以外（人口是城市運作的核心要素），樓宇空間是佔據城市面積最多的要素。同時樓宇空間也是城市人流的主要活動場所，也是人體驗智慧式管理，感受美好生活的主要場所。因此房地產也將會是智慧型技術落地的主要載體，眾多相關技術絕大多數都將應用於建築空間上。

中節能實業旗下產品西溪首座正是智慧節能建築技術應用的典範，被聯合國環境規劃署正式確定為中國首個「SUC可持續社區國際交流實踐基地」。外形架構上，西溪首座是以國家綠色建築三星標準建造，集成多項節能技術，包括高效的圍護結構與能源系統，格柵遮陽的被動式技術，可調節外遮陽即使，熱量回收式的新風置換系統以及恆有熱泵系統。在一棟樓宇中應用了多項節能環保技術，成為智慧城市智慧能源及環保體系的標杆項目。

3.城市綜合服務供應商

城市公共服務本來值的是城市的公共部門（政府機構）面向城市公眾提供的公共產品和服務，包括城市基礎設施的投資和維護，加強就業崗位，提供社會保障服務，支持教育，科技，文化，醫療衛生，體育等公共事業的發展以及及時發布社會信息，提供公眾參與社會公共事務的保障等。雖然城市公共服務本身應當由政府的公共部門提供，但隨著智慧城市的發展，公眾更希望能夠滿足個人需求的多元公共服務，此時城市公共服務的供應主體就不僅是政府公共部門了，社會企業也應當參與其中，尤其是房地產開發商。

龍頭房地產開發商萬科在多元化轉型之路上快速衝刺。萬科將專註於住宅開發的發展目標改成了在下一個十年的發展成為「城市配套服務商」。除了住宅業務以外，萬科快速切入其他領域，包括商業地產，辦公物業，物流地產，長租公寓，冰雪度假，養老，教育等，橫跨諸多生活領域。尤其是物流與辦公兩大領域，萬科通過收購物流地產龍頭企業普洛斯，設立物流產業基金，聯合創業辦公社等方式加速自身在於物流地產與辦公領域的布局。同時萬科提出新的定位「美好生活場景師」，做人民美好生活需求的提供者和服務者與智慧城市中的最終目的不謀而合。

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