投資樓花 地產經紀不告訴你的3個秘訣

樓花成為一個很好的投資品種已經很多年了。諳熟此道的朋友有不少已經賺得盆滿缽滿。如果您還不了解樓花投資的話，請認真讀完這篇帖子。

要點1：樓花槓桿

這裡先講一個樓花案例，在溫哥華Cambie街的一個樓花，最初2015年7月購買價格50萬，定金交了10% ，就是5萬，2018年初轉樓花售出，樓價飆到86萬，去掉1.5%給開發商的轉讓費，樓主自己賺約 35萬。3年多的時間，投資回報率達到了7倍，這就是樓花的魅力，10% 的定金就意味著10倍的槓桿。總房價如果漲了10%，樓花定金就會漲100%。這個案例裡面總房價漲了70%，所以定金投資的回報就是700%。如果樓花投資看準了的話，這個投資回報率已經遠遠超出了大多數股票和基金。

2016年之後，定金的比率基本都提高了，有的15%，有的20%，現在海外人士的定金有時已達35%。所以投資樓花，槓桿也是要認真考慮的一個因素。

要點2：轉樓花如何算錢

還以上面的案例為例：

最初2015年7月購買價格50萬，定金交了10% ，就是5萬，2018年初轉樓花售出，樓價飆到86萬，去掉1.5%給開發商的轉讓費。我們說說怎麼算錢：

- 買樓花的一方(Assignee)

轉樓花的時候要付給賣樓花的一方：

5萬已付定金

差價36萬

律師費$1000

收樓過戶要付的錢：

45萬剩餘款項

律師費$1000

GST（原價50萬的5%，2.5萬）

房屋轉移稅PTT （前20萬的1%加餘額的2%，為$8000）

總計89.5萬。

- 賣樓花的一方(Assignor)

2015年7月買樓花的時候要付 10%的定金，5萬

轉樓花的時候收到41萬，付律師費$1000, 支付開發商1.5% 的樓花轉讓費用，1.29萬。

轉樓花的凈利潤達到34.61萬。

這裡值得注意的是，轉樓花的時候如果接樓花的一方不能夠完成房產過戶的話，賣樓花的一方還得交最後一筆錢以及GST和PTT，並請律師完成過戶。

要點3：如何判斷一手樓花是否還值得買？

目前的情況是加拿大對貸款控制得很嚴，壓力測試讓很多人貸不到款，Twinkle Wang 認為實施壓力測試之後的3個月以後到6個月這個期間，是會壓制樓市上漲，甚至可能下跌。好在長期看來，經濟還是要增長的，在經過一段時間調整之後，樓市應該會恢復正常的增長。很多朋友在買樓花的時候猶豫不決。對於一個樓花該不該買，要具體問題具體分析。

有一個數據很重要，就是大溫地區的房地產價格在前十年，2007到2017的平均年增長率是7%。這個數是Twinkle Wang 對著地產局的數據統計算出來的，是可靠數據，是一個長期的平均增長率。Twinkle Wang 個人認為這個7% 可以做一把尺子。

假如您現在要在Metrotown 買一個2室2衛的公寓，價格98.5萬，3年後交房，最近一周在同樣的區域有一個類似的2室2衛新房賣掉了，價格88.9 萬。您看這一手樓花能不能買？答案是可以買。

這個答案是可以推算出來的。按照長期增長率，三年後的價格可以達到：8.9*107%*107%*107%=108.9萬。

期房的價格只有98.5萬，而且只需要付25~35%的定金。如果開發商收轉讓費收108.9萬的2%（2.178萬），以25% 的定金比率為例。

假設樓花可以以當時的現房價格108.9萬轉掉， 3年投資回報率是可以算出來了。

（108.9-98.5-2.178）/（98.5*25%）= 33.3%

年複利可達10%，依然是要比很多基金更好。

所以看樓花是否值得投資可以直接給個公式：

可比現房價格乘以1.07的n次方，n是距離成交還有幾年，如果結果大於樓花價格就可以考慮買。

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