海南圈地造島調查：新一輪地產泡沫的興起與破滅

督察組調查是誘因。

「面朝大海，春暖花開。」這種海景房可能是大多數購房者的夢想，但如果這個夢想是建立在破壞生態環境的前提下呢？

前不久，海南省因生態壞境遭到破壞，被中央環保督查組點名。隨後，央視緊追不放連續報道該事。終於在輿論的壓力下，海花島、鳳凰島、日月灣等違規項目先後停工整頓。

大摩財經注意到，在被督察組點名之前，海南還在大力宣傳2017年海南國際旅遊島歡樂節，打造海島休閑度假旅遊概念，並號召大家去海南買房。

海南1993年時曾因過度開發房地產而造成樓市崩盤，這場危機一直持續到2006年左右才結束。2010年初，海南宣布國際旅遊島規劃獲批，全國投資客蜂擁而至。大型房企也不甘寂寞，紛紛以「旅遊地產」為名義在海南大手筆圈地。

數據顯示，截至2012年，圈地面積在2萬畝的房企有中信泰富、魯能、綠地、富力，而恆大、海航圈地面積也在萬畝以上。

「圈地運動」造成了海南樓市高額庫存，多年難以消化，同時也出現了土地閑置等新的問題。因此從2013年開始，海南房地產市場又開始了從下降到緩慢復甦的階段。

由於「圈地運動」導致海灘附近用地基本被瓜分完畢，一些房企於是打起了填海造島的主意，近幾年海南出現的人造島熱潮正是因此而來。據不完全統計，海南目前在建或規劃中的填海項目有11個項目。

眾多填海造島工程對海南生態環境造成了巨大破壞，從而引來督查組的調查。雖然海南之前已出台過不少調控政策，但這次調查似乎才是真的「導火索」，讓海南下定決心解除房地產對地方規劃的綁架。

海南目前不僅出台了多個嚴苛的土地和購房政策、停建了違規人工島，也將全省七成市縣的GDP考核取消。但接下來的後續問題又比較複雜，被督察組點名的違規項目下一步該如何解決，是放在海南面前的一大難題。

從「圈地運動」到填海造島

在1993年樓市崩盤以後，海南花了多年時間處理「爛尾樓」等遺留問題。2003年，海南省提出了「大企業進入、大項目帶動」的發展戰略，引入大型企業進駐海南。

2006年7月，海南出台相關規定：土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例。這意味著，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益。

正是基於這種低成本一級開發模式，讓此後眾多大型房企奔赴海南瘋狂「圈地」。這一情況持續到2010年海南國際旅遊島成立。

2010年1月，海南宣布在國際旅遊島規劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目，隨後海南又正式重申不再新批土地一級開發項目。

在海南，開發商對土地的爭奪，實際上就是對海岸線的爭奪。2012年，曾有媒體統計，從「圈地運動」開始，海南天然美麗的海岸線基本被瓜分殆盡。其中，中信、華潤、海航盤踞於包括瓊海、萬寧兩市，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城則在三亞、陵水、樂東、保亭四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂布局在口、文昌、澄邁、定安四市縣。

伴隨著房價的爆髮式上漲，房地產成為海南的支柱產業。據了解，房企在海南瘋狂圈地有兩個優勢：一是大規模拿地帶來的較低土地成本和持有成本；二是隨著海南房地產行情見漲，地塊區位優勢而帶來的較高銷售價格。

然而，在國家對樓市的調控之下，「圈地運動」讓海南土地閑置情況嚴重，樓市出現供大於求。儘管海南對土地閑置出台了「無償收回」的政策，但把旅遊地產做成房地產項目、投機客過多的海南樓市，卻面臨著客戶群體減少的困境。

這種困境並未對依然看好海南樓市的房企帶來多少困擾。隨著優質海岸線被瓜分，房企又向近海「進軍」，填海造地大建人工島。有媒體統計，截至2016年底，海南在建、規劃中的填海項目有11個項目。分布如下：

在房企看來，填海造地是一個好買賣。既沒有拆遷補償費用，也不會觸碰耕地紅線。填海一畝地的成本在20萬元左右，摺合每平米成本在600元左右。這對於海南平均萬元以上的房價來說，利潤可謂豐厚。

同時，一些房企可藉助「造島」所形成的龐大土地儲備，通過金融機構資本運作獲得融資，以此擴大公司資本規模，再展開新一輪併購，並質押股權獲得新的融資。

在這個過程中，不僅是房企，政府部門也可以從中獲益。2017年初，海南出台旅遊建設發展規劃，其中提到，到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅遊目的地。以下為其重點旅遊規劃：

但是，眾多的填海造島工程對海水流向、岸線侵蝕、海邊的樹林動植物等造成不可逆轉的影響。毫無節制的圈地和破壞性開發，給當地生態環境帶來難以撫平的創傷。

出台政策擠破樓市泡沫

填海造島所引發的生態危機引起了環保部門的注意。去年12月，中央環保督察組在向海南省反饋督察時，狠批當地房地產行業對當地生態的破壞。稱其財政過分依賴房地產，鼓了錢袋，毀了生態。

央視在1月初也跟著曝光了海南地產項目違規。隨後，海南省政府立即要求違規項目「雙暫停」(暫停建設、暫停營業)，並出台了被稱為海南史上最嚴土地管理措施，直擊房地產公司違規源頭。

同時，海南叫停鳳凰島、日月灣、海花島等違規項目，魯能山海天被封，博鰲13家企業被責令暫停營業。在更早的時候，海航投資的三亞新機場填海項目也因涉嫌違法用海，被暫停用海預審申請。

事實上，海南此次出台「雙暫停」政策只是其對樓市進行調控的「升級版」。海南之前已經發布了「兩個暫停」「禁海令」「停止公積金貸款」等多個嚴苛的土地政策和購房政策。究其原因，就是是想解開房地產對海南省規劃的捆綁。

長期以來，房地產業一直在海南的經濟中佔有很大的比重。而有了曾經樓市崩盤的前車之鑒，當海南再次面對要生態還是要經濟的難題時，果斷作出了抉擇。近日，海南將全省七成市縣的GDP考核取消，目的是「扭轉簡單以GDP增長率論英雄的政績導向」。

不過，解開房地產對地方規劃的綁架，並不意味著海南將放棄房地產。在海南省此前所確定的12個重點產業規劃中，房地產依然在列。緊跟而來的問題是，被督察組點名的違規項目該如何解決？那些建設項目的工人以及已買房的業主該怎麼處理？

對此問題，海南相關部門答覆稱，違規項目暫停就是控制違規事態的繼續發展，現已定了「四個一批」：立案查辦一批，當即撤除一批，停建一批，後續處理一批。並表示，許多問題的處理不能一刀切。

分開處理肯定是有必要的，畢竟海南的支柱產業除了房地產，最重要的還是旅遊業。最新的消息是，三亞亞特蘭蒂斯酒店將於2月15日試營業。

業內人士分析，伴隨這一輪去庫存，海南高庫存將明顯改善，存量房也顯得珍貴起來。而在這次調控之後，幾乎不會再出現暴跌崩潰的可能性。從長遠看，海南調控升級更有利於房地產業的優質發展。

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