引領未來辦公潮流，WeWork 的獨到之處在哪裡？

編者按：作為國際範圍領先的聯合辦公服務企業，WeWork 目前也成為了全球第六大最具價值的初創企業。去年，WeWork 的估值達到了 200 億美元，拋開這一估值是否客觀不談，這樣一家面向小型企業和自由職業者出租短期辦公空間的公司是如何取得投資者和大企業成員的青睞呢？WeWork 的獨到之處在哪裡呢？本文作者 Laura Bliss。

2017 年 3 月，《大西洋月刊》（The Atlantic）位於紐約分部的編輯和作家都將辦公地點換到了布魯克林的一處 WeWork 聯合辦公空間。我清楚地記得我們搬過去之後第一次上班的場景：就像是進入了千禧年一代的世界。廚房供應工藝啤酒和各種飲料，穿著牛仔褲、一身休閑裝的上班族在木質裝修風格的共享空間敲擊著各自面前的手提電腦。一位 WeWork 的「社區經理」向我們展示了一個四周玻璃牆的辦公室，這裡的空間很小，我和同事坐下之後甚至可以相互擊掌。坐下之後，我們不禁暗自思忖，自己是否真的置身於未來的工作環境潮流之中？

一開始，《大西洋月刊》的工作人員告訴我們目前這個安排只是暫時的，我們真正的辦公室目前正在翻新中。但到我撰寫這篇文章的時候，我仍然坐在這裡。如果 WeWork 能一如既往的堅持下去，那我們很有可能會一直留在這裡。

據 VentureSource 數據顯示，WeWork 是國際範圍內領先的聯合辦公企業，也是全球第六大最具價值的初創企業。去年，WeWork 估值為 200億 美元，對於一家主要面向小型企業和自由職業者出租短期辦公空間的公司來說，這一數字著實令人感到震驚。但是，正如 Uber 和 Airbnb 一樣，WeWork 的自我定位也是很高，致力於帶來顛覆性革命意義的變化。WoWork 提倡「人性化」的工作方式，通過恰到好處的燈光、合適的零食小吃以及志同道合的人，將辦公場所變成一個更具創造力的地方。

WeWork 可以說，目前自己正在轉變白領工作者的工作方式：它在全球 20 個國家共 207 個城市地區擁有 175000 名「會員」，並計劃在今年將這一規模擴大一倍。WoWork 領導層表示公司並不是一個房地產企業，而是一個「社區企業」。

但這一業務究竟是不是價值 200 億美元，還存在爭議。專門致力於共享辦公空間的企業之前也不是沒有。正如《華爾街日報》在去年秋天的一篇報道中所提到的那樣，辦公空間租賃企業 IWG 所管理的辦公區域面積是 WeWork 的五倍之多，但市值卻只有 WeWork 的八分之一左右。即便是 WeWork 的聯合創始人兼 CEO Even Adam Neumann 也承認如果只是根據租出的辦公空間或者是收取的租金來看，那公司估值存在虛高問題。他在 2017 年接受《福布斯》採訪時曾說道：「沒有人會投資一家價值 200億美元的聯合辦公服務企業，根本沒有這麼高的估值。我們現在的估值更多地是基於我們的能量和能力，而不是根據收入。」

Neumann 的這一聲明令人側目。無論 WeWork 聯合辦公場所的娛樂休閑配置以及能提供的投資創業支持資源有多麼誘人，都不足以解釋最近推動公司大幅增長的這 44 億美元風險融資。那一個個狹窄的辦公空間所承載的東西也絕不止呈現在我們眼前的那麼簡單。WeWork 的真正價值可能確實如 Neumann所說，在於這種肩並肩的「能量」，而不是你所設想的那個社區。

 普通的 WeWork

轉租辦公空間並不是數字時代的創新產物。但將一群志同道合的承租人放到一起形成一個聯合辦公社區確是後來的想法。這一想法最早可能可以追溯到 20 世紀 90 年代的歐洲黑客空間，獨立的程序員在陰暗的地下室中交換編碼技能。幾年後，美國開始出現類似的場所。2005 年，出現了第一個真正意義上的聯合辦公場所，位於舊金山教會區。之後，Google 軟體工程師 Brad Neuberg 在舊金山 Dogpatch 社區創立了一個名為 Hat Factory 的聯合辦公場所，自稱是「極客和媒體黑客的社區辦公空間」。

第一波聯合辦公空間的發展浪潮相對規模較小，是由獨立的承包商和具有新一代改良主義的一些個人來發起。第二波聯合辦公空間的發展浪潮則是為了響應獨立工作模式的興起。2008 年的金融危機使得各個企業和僱主不得不削減員工工時，甚至大幅裁員，在新興的零工經濟（由工作量不多的自由職業者構成的經濟領域）發展下，自由職業者隊伍迅速壯大。正如你現在能在 WeWork 看到的那樣各行各業的人都有，有自由撰稿人，也有勞工組織者，有財務顧問，也有應用程序開發員。

在經濟衰退時期，Adam Neumann 的處境也比較艱難。當時他在紐約布魯克林碼頭區的一處工業大樓里經營了一家童裝公司，由於經濟不景氣，他就和幾個朋友一起將大樓的部分辦公空間對外出租來增加一些額外的收入。事實證明，客戶對此的需求比他們預期的還要高。2010 年，具有以色列集體社區成長背景的 Neumann 與畢業於俄勒岡大學的建築師 Miguel McKelvey（同樣具有集體生活背景）一起租用了幾千平方英尺的建築空間，這也是首個 WeWork 聯合辦公空間，供那些有創業特質和創新精神的人一起工作，一起娛樂。

從最開始，WeWork 就將創始人的抱負與聯合辦公公用性的根基緊密的結合在一起。Neumann 將WeWork 描述為「資本主義的集體農莊」，通過企業贊助商的支持鼓勵成員多交流、多溝通、建立人脈、互惠互利。無論是通過線下的社區活動，還是線上的會員網路，都能形成真正有意義的聯繫，人們可以分享營銷技巧、銷售傢具或者是組織加密貨幣的研討會等。

儘管 WeWork 辦公偶爾也會出現一些問題，但據我對紐約、華盛頓特區、波士頓以及洛杉磯等聯合辦公場所成員的採訪發現，WeWork 聯合辦公場所相比那些壓抑而單調的格子間辦公室來說，會給人一種更為愉悅的工作體驗。Liz Granda 為寵物所有者提供禮賓服務，她目前在曼哈頓大橋附近的一處WeWork 聯合辦公空間辦公，她表示：「在這兒工作的人感覺很輕鬆，沒人會一直盯著表看。」這種歡快的辦公氣氛讓這裡的成員更願意去參加一些社交活動，或者至少會讓他們變得更為友好。Zero to Sixty Communications 公司負責人 Nicole Shore 在全國各地不同區域的聯合辦公空間工作過，她就是在WeWork 的一次聖誕派對上認識了公司現在的平面設計師。 WeWork 擁有各種便利的資源，同時又有社區管理者來舉辦各種活動，給人的感覺就像是登上了一艘配套資源應有盡有的游輪一樣。

當然，並不是所有的人都適合來到這艘游輪之上。許多房地產行業的觀察者認為 WeWork 估值過高，它的積極擴張計劃並不現實。雖然，有報道稱該公司已經開始為一個房地產投資基金募資，但其實WeWork 幾乎沒有什麼實物資產。WeWork 的一貫做法就是簽訂整體建築長期租約，達成多項財產協議從而與所有者達成最佳交易，然後溢價將空間分別租給有需求的成員（許多成員告訴我，從每平方英尺價格來看，WeWork 的定價比其他傳統的地產租售供應商要高一些，但他們願意為了這種投入使用的靈活性以及社區的工作氛圍來支付這額外的費用）。這其實是一個典型的租賃套利模式，商學院教授肯定會告訴你這種模式存在很大的風險：如果經濟再次走衰，對辦公空間的需求可能會隨之降低，這樣就會空出許多辦公位。

投資者以前就見證過類似事情的發生。IWG 在 20 世紀 90 年代（當時公司名字是 Regus）曾一度在風險資本的支持下迅速擴張，但在網路泡沫破裂之後卻只能尋求破產保護。那除了富有魅力的領導風格和崇高的言辭修飾以外，WeWork 這家年輕的企業的獨到之處究竟在哪裡呢？一位業內資深人士曾在接受《華爾街日報》採訪時表示：「WeWork 只不過是粉刷一新的 Regus 而已。」美國專業地產界雜誌《The Real Deal》的一位房地產專題記者 Konrad Putzier 告訴我說，許多投資者之所以紛紛下注，是因為被 Neumann 迷惑了。

 WeWork 的獨到之處

WeWork 的自我定位非常具有戰略意義。越來越多的聯合辦公成員是來自 Facebook、亞馬遜、通用電氣、IBM、美國銀行以及其他數百家大型企業的僱員，而並非是企業家或自由職業者。資產狀況良好、發展穩定的大型企業員工是 WeWork 目前增長最快的客戶群，佔到了 WeWork 成員的 25% 以上。

在 WeWork，全球僱員超過 1000 人的企業被稱為「企業」成員。負責企業成員的團隊主管 Veresh Sita 告訴我，很多企業成員首次選擇 WeWork 只是由於人員擴招而充當臨時工作場所或者是開拓新市場時的一個前哨基地。現在，WeWork 也在積極爭取這部分用戶群，Sita 表示：「我們的理念是『來嘗試一個月，就想一輩子都留在這。』」

大企業能為 WeWork 帶來的好處似乎顯而易見：相比一些風險較高的初創企業以及不接地氣的非營利性組織來說，Salesforce、滙豐銀行和 Facebook 這樣的大企業應該是更可靠的分包商。那對於這些大企業來說又有什麼好處呢？據 WeWork 估計，與傳統的辦公空間相比，WeWork 能為企業會員節省25%-50% 的運營費用。但據 WeWork 成員表示，相比節省的成本來說，其實是 WeWork 的便利性和前沿元素吸引了他們。畢竟對於一些大型企業來說，尤其是傳統企業來說，它們不擅長為員工提供符合他們期望的福利和便利。Liberty Mutual Insurance 全球消費市場創新部就設在波士頓的一處 WeWork聯合辦公空間內，該部門副總裁 Adam L"Italien 表示：「我們已經成為公司其他部門的人才供應支柱，我們也可以向用戶證明，我們並不是如他們想像的那般——就是一種古板的保險公司形象。」

當然，WeWork 對入駐成員的積極影響絕不止這一點。在 2016 年 WeWork 試運行階段，微軟就曾為美國三個城市的銷售人員租賃了相應的 WeWork 辦公空間，可供他們自由選擇。幾個月後，80% 以上的微軟銷售人員表示，在 WeWork 空間辦公能夠讓他們的工作更有成效。

WeWork 也在嘗試將這種能夠提高員工生產力的想法推銷給企業成員。Sita 告訴我，WeWork 計劃在辦公空間安裝數據採集感測器和面部識別軟體。這樣一來，WeWork 就能監控員工如何使用自己的空間：他們怎樣調整辦公桌？他們在辦公室的哪個區域來辦公？甚至包括他們在會議上的參與度如何等等。據 WeWork 表示，他們永遠也不可能使用這些數據來追蹤員工個人的動向，這只是為了讓他們所在的企業可以準確地租用合適的空間，同時也是正確的空間。工作場所戰略總監 Phil Kirschner 向我們描述了這樣一個未來：用戶可以在世界範圍內任何一個 WeWork 找到自己的工作場所，坐下之後，辦公桌能自動調整到他慣用的合適高度。

在這一人體工程學的未來場景成真之前，WeWork 可以為企業成員提供的一個價值可能與久經考驗的一個房地產領域的真理息息相關：完全取決於地理位置。微軟員工指出，WeWork 分散化的聯合辦公場所對於他們拜訪客戶來說更為便利。其他企業成員也表示員工入駐 WeWork 之後，也能從新社區環境中受益。會計巨頭畢馬威在曼哈頓的 WeWork 聯合辦公場所租賃了 50 張辦公桌，公司管理層表示最大的一個收穫就在於員工能夠接觸到 WeWork 其他社區成員的創業才能。畢馬威創新實驗室現在的總監 David Pessah 之前就是在這一個 WeWork 聯合辦公空間辦公，只不過之前他的僱主是一個類似於 Snapchat 的初創企業。在之前的聯合辦公過程之中，他與新任上司多次偶然碰面，然後彼此寒暄幾句，最終為他帶來了現在的這個工作機會。Pessah 告訴我：「如果不是在 WeWork 這裡辦公，我不確定我是否會申請畢馬威的工作，也不確定是否對這樣的職位感興趣。WeWork 讓這樣的職業過渡變得更為輕鬆。」

Sita 表示，WeWork 很快就會為一些企業成員提供一項便利，那就是讓他們自己可以在一定程度上決定成員在 WeWork 的具體工作場所。他舉了一個例子：例如有一家大型製藥品牌商想要同生物醫學初創企業建立合作，那 WeWork 就可以挖掘有意向的成員或者有合作興趣的初創企業來讓它們與這家大型葯企成為鄰居。Sita 說道：「每一家初創企業都想成為一家大企業，每一家大企業也都是從小企業發展而來，我們認為自己有義務為這兩類企業建立起聯繫。」

這樣的安排計劃並不僅僅是 WeWork 這種公司的一個關注重點，像 Jane Jacobs 這樣的 20 世紀城市理論家以及 Robert Lucas 這樣的知名經濟學家都認為人才聚集能夠推動當地經濟和創新思維的發展，最近根據相關數據進行的研究也支持了他們的這一理論。從某種意義上來說，WeWork 正在順勢而為，乘著當下大都會中心城市已經出現的「創意集聚」的風潮，將這種人才集聚現象進一步強化，集中在幾千平方英尺的甲級寫字樓中。

那對於普通的聯合辦公成員來說這又意味著什麼呢？Sita 表示，WeWork 將嘗試根據位置來「平衡」成員組合。他強調，無論是通過知識共享、合作協議還是收購形式，普通初創企業只要靠近大企業，就總能找到自己的獲益方式。他的這句話很有道理，至少在某些情況下是這樣。但要知道，這裡不只有大企業與小企業，還有其他類型的成員：素食餐具製造商、社會救助基金，對了，別忘了還有我們這些記者呢，我們也在這裡工作。大企業會有什麼用得上我們的地方呢？我們又需要大企業來提供些什麼便利呢？我們被迫離開的日子可能會很快到來，可能是因為經濟衰退，也可能是因為 WeWork 疏忽了我們。

編譯組出品。編輯：郝鵬程

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