已抵押的房屋不能接受用於沖抵工程款

【案情】

業主上海秀淼置業有限公司委託三建公司承擔工程總承包施工任務。工程完工後，業主提出用商鋪沖抵部分工程款。三建公司雖不大願意接受，但是扭不過業主的要求，而且業主當時可能確實沒有錢，拿到一些商鋪，總比什麼都沒有要好，無奈答應的業主要求。

抵房合同簽署之後，三建公司順利拿到了房屋鑰匙，裝修之後對外出租。多年來收取房租，一直都很順利。

其間，三建公司也曾多次向業主提議，要求業主將房屋過戶至三建公司名下。業主說，房屋因為抵押給基金公司，一時不能過戶。三建公司雖感到稍有意外，但由於畢竟拿到了房屋，也沒有特別在意。

一晃四年過去了。這天，商鋪門口突然貼上了法院的公告，稱由於房地產商（秀淼公司）拖欠基金公司款項，要求拍賣該商鋪。三建公司一下子懵了，明明是業主沖抵工程款的房屋，怎麼可能被法院拍賣呢？

著急的三建公司，趕緊諮詢律師，隨即向法院提出了執行異議，聲稱自己是系爭房屋的實際所有人，要求停止拍賣系爭房屋。

法院認為，系爭房產登記的產權人為被執行人秀淼置業公司。案外人購買房屋之時明知系爭房屋已設立抵押，其應當知曉購買房屋存在不能辦理產權轉移登記的風險。申請執行人系抵押權人，依法享有法律規定的優先受償權。由於被執行人未履行法律文書確定的付款義務，根據申請執行人的申請，本院依法採取執行措施，拍賣被執行人秀淼置業公司名下系爭房產，以清償債務，本院執行措施並無不當。遂駁回三建公司的請求，堅持將系爭房屋進行拍賣，清償房產公司欠付基金公司的借款。

【回顧與反思】

《物權法》第九條規定，「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力」。三建公司雖然拿到房屋鑰匙，進行裝修，並對外出租數年之久。但是，該房屋登記在房產公司名下，所有權就屬於房產公司；尤其是在三建公司與業主簽訂以房抵款協議之前，業主即已經將該房屋抵押給基金公司。所以，法院的裁定並無過錯。

所以，從本案中，施工單位應該吸取的啟示有：

一、可以接受業主以房屋沖抵工程款，但是抵款的房屋必須是乾淨的，沒有抵押、被查封或者其他權利限制。至於房屋的有關情況，是否有抵押，是否被查封等，完全可以在簽訂抵款協議之前，去房地產交易中心調查清楚。

二、拿到房屋不等於取得了房屋的所有權。即使業主已經將房屋交付給施工單位（或者指定的買受人），仍應敦促業主辦理過戶手續，將產權證辦至自己名下。任何拖延辦理的理由皆不能接受。曾有某施工企業以工程款沖抵了5套房屋，業主稱因不能繳納維修基金，導致無法過戶；施工企業因為相信業主，近10年時間內也未過問產證事宜，其後無意中發現業主已經將這五套抵款的房屋，抵押給銀行申請了1600萬元的貸款。

可能有人認為，如果業主抵款的房屋被拍賣，那麼相當於當初抵款協議未能履行，業主還是負有支付施工單位工程款的義務，可以繼續向業主追索。這種說法，理論是沒有錯，問題在於此時業主的房屋多少已經全部出售完畢，賬戶上也不可能留下現金；施工單位重新起訴業主，即使判決勝訴，又如何拿到執行款項？風險即在於此。

【後記】

筆者正在寫這篇文章的時候，突然有一個客戶來電話，告知業主抵償工程款的19套房屋，被其他法院所查封。

筆者清楚當初抵房的經過。項目在蘇北。工程結算後，業主因資金困難，提出用20套房屋沖抵1300餘萬元工程款，雙方簽署了抵款協議，並由業主及施工單位指定的房屋買受人網簽了房屋買賣合同。但是，雙方並沒有辦理過戶手續，因為施工單位的本意並不是拿到房屋，而是想委託業主繼續出售，拿到銷售款再轉給施工單位；若是過戶，擔心二手房不好賣，而且兩次過戶，稅費也增加。抵款協議簽署至今，僅對外銷售了1套；剩餘的19套房屋，雖然經過網簽，但還是登記在業主名下，不想此次被其他法院查封，憑空生出波折。

除房屋的買賣必須登記過戶之外，房屋的抵押同樣必須登記才能生效。曾有施工單位老闆，將600萬元出借給朋友，雙方在借款協議上寫明以朋友的3個商鋪作為抵押。其後，朋友欠款不還；起訴時才發現朋友名下的三個商鋪都已經轉讓給他人了。還有施工企業，在承包協議上寫明，讓包工頭以自有房屋作為履行協議的擔保，但沒有辦理房屋抵押手續；最終包工頭拖欠款項一走了之，要追償包工頭的時候發現，承諾作為履約擔保的房屋也已轉讓。所以說，用房屋作為擔保、抵押，必須在房地產交易中心辦理抵押登記，才真正具有效力，否則就是一紙空文。因為對有關規則的不熟悉或者疏忽而吃虧的案例太多了。

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